＜MR職人・生涯現役の鬼軍曹＞

＜合格の秘訣＞

11月

8日

　花言葉・＜ウメモドキ～明朗＞

＜不動産鑑定士～大島大容さん＞の指導方法から・・

大島さんは１０年近く資格専門学校で鑑定士試験の受験指導をした経験を活かし、現在は実務の指導にも携わっている。

＜短期合格の秘訣＞
短答試験の合格基準は７割とされています・・よって８割の得点ではほぼ合格基準に達します。

８割確保する勉強方法、つまり、２割は間違えてもいい勉強方法を実践していくことです。

受験勉強を進める場合、よく陥りがちなのが＜完全主義＞になることです。

長期に受験を繰り返してしている人ほどこのパターンが多いです。

博士になることが目的ではありません・・あくまで合格することが目的であって、全てを網羅しようとする勉強方法では、自ら長期戦を選択するようなものです。

鉄則２～　　予備校を見極めるべし・・講師～　教材～　教材～　環境・・から合格率の高い学校を選択する

小生が６０代後半に＜マンション管理士～管理業務主任＞を、受験した際も＜独学＞でしたが・
偶然にも大島さんと同じ考え方でした・・

２年間で合格を目指し白黒つける・・試験日３か月前から毎日２時間・・
１か月前からは、試験時間と同じ１３じ～１５時の２時間・・

７０点以上～８点を目標・・苦手な問題は４択ですので・・1／４にかける

幸いにも２年目に予定通り？？最低合格点で運よく合格・・奇跡が２度起きました・・

　

#不動産コンサルタント #教育

＜宝の持ち腐れ＞

11月

8日

書籍名～　　　こんなにおもしろい＜不動産鑑定士の仕事＞
著者名～　　　大島大容　（おおしまだいよ）さん　・・　不動産鑑定士
発行所～　　　中央経済社

大島さんは、＜大島不動産鑑定事務所並びにおとわ不動産＞の代表です。

＜不動産鑑定士＞は、弁護士～公認会計士と並び日本の三大国家資格です。

小生のの属する＜不動産業界でも＜憧れの資格＞です.

昨今は社会的背景も大きく変化し、鑑定士だからといって誰もが成功する時代ではありません。

資格を持っているだけでは＜宝の持ち腐れ＞になってしまう・・資格をいかに活用できるかで資格の価値が決まってくる時代になりました。

不動産鑑定士の＜士＞を侍（さむらい）と呼んだりします。

鑑定士という資格は、侍の持つ＜刀＞といったところでしょう・・

＜村雨＞のような名刀になるか・・刃こぼれだらけのなまくら刀となるか、それはの
主次第ということです。

磨けば磨くほど切れ味鋭い強力な武器になります。

サムライ精神ともいえる＜プロであることの誇り＞を胸に成功をつかみ取りましょう。

冒頭からごく当たり前ですが厳しい言葉が羅列されます。

小生も＜鑑定士＞以外の業界資格は大半取得していますが・・＜資格オタク＞などと揶揄されても不愉快なので＜名刺＞には一切記載していませんが・・

休職中の今日＜宝の持ち腐れ＞と言う言葉が胸を貫きました・・

一刻も早く復帰しないと・・業界から取り残されそうです・・焦ります・・

#ビジネス #不動産コンサルタント #読書

＜マンション傾斜問題＞

10月

23日

連日・・TV~新聞～雑誌等で＜横浜市都筑区の大型マンション＞が、話題に上がる。

＊　１４年１１月に傾きに気づいた住民が＜売り主の三井不動産レジデンシャル＞に相談・・その後＜東日本大震災によるひずみ＞と回答・・

＊　１５年６月・・住民の依頼で・・三井が傾いた？？住棟周辺のボーリング調査を開始・・
９月に・・杭の一部が堅固な地盤に届いていないことが分かり住民に報告・・

＊　　１０月９日・・三井が＜住民説明会＞を始める・・
＊　　１０月初旬マスコミが一斉に報道を開始大騒ぎになり・・今日まで連日次から次に問題点が発覚している・・

＜不動産業界＞に長くかかわる小生は・・
今でも＜手抜き工事＞は、多くの現場で見受けられたがますが、数年前の＜姉歯事件＞以後は、致命傷になるような＜手抜き＞はなくなったと・・考えていましたが・・
今回のように＜修復不可能＞な状態には・驚いた・・

＜杭工事＞を、施工した＜
旭化成建材＞の、デタラメには呆れるばかり・・現場の杭打ちは・・素人でも分かります・・堅い層に届くと・・強い圧力をかけても沈まない・・

杭が足りなければ・・延長もしくはやり直しをすれば僅かの費用で済みます・・

＜三井の＞の試算では全棟建て替えた場合は最大限＜￥１５０億？？＞程度の費用が必要・・

連日・・住民の声が書くTV局から流れますが・・全棟建て替えの場合は７００戸余り・・早期に意見を集約するは難しいでしょうが・・
４ / ５の賛成がなければ＜建替え＞は不可能ですので・・
高齢者もかなりおられるようので＜売却～建替え＞の結論を出すのがベストです・・

小生は・・親会社の＜三井不動産＞とは、１９７０年頃から取引があり＜川崎市・八王子市他＞で＜マンション用地等を紹介しています・・

日頃から若干価格が高くても・＜大手不動産が施主で大手デベロッパーが施工＞なら間違いない・・
中古で売却の時でも＜価格の下落が少なく・・売却もたやすい＞と・・説明している。

数年前に長女が、多くの住宅を検討し・・最後に＜三井の新築分譲住宅＞を、購入したいと相談があったときも無条件で賛成した・・

＜戸建て＞は、アフター等を考慮して近隣の工務店でも充分ですが＜集合住宅＞は、可能ならば＜大手のデベ＞がお勧めです・・

今回の件でも＜中小の業者＞では数１０億でも厳しい・・１００億を超えるようなケースで到底不可能です・・

#ビジネス #不動産コンサルタント

＜宅建士講習会＞

10月

22日

　＜会場２回ホール～　受講者１６０名＞

２１日は、＜法定講習会・受講＞の為・・往復４時間弱かけて＜全日東京本部＞まで行ってきた・・
９時３０分から１７時１０分まで・・休憩～昼飯を挟んでの６項目・・
有効期限が５年間なので・・１日の講習はやむをえませんが・・

通常デスクワークになれていない人が多いので？？真剣に聴いている人は、数えるほど・・
ただし＜携帯電話等＞は、禁止されており・・職員が度々巡回するので・・居眠りもできない？？拷問に近い・・

＊　　宅地建物取引士・講習テキスト～　　　４８９頁
＊　　宅地建物取引士の使命と役割り～　　１１４頁
＊　　法令改正のポイント～　　　　　　２１１頁
＊　　不動産税制の手引き～　　　　　　２４７頁

４冊の参考書を、見るだけでもがっくりくる・・
宅建予備校半年コースのテキスト並・・これを１日に圧縮しての講習会は到底無理です・・
＜ポーズ＞だけの講習会・・あまり意味はないが・・長年の慣習で続いている・・

出席者の意識改革のために＜テスト＞を、するといいよと提案したら・・
とんでもない・・大半が落第だよ・・

＜各種の免許＞は、更新しての終身型が多いので＜ペーパーテスト＞の実施は難しそうだ・・

小生は８０歳になったら＜各種の資格＞は、更新しないと公言しています・・
昨日発行された＜宅建士＞の有効期限を見ていたら＜平成３２年１１月３０日＞・・
まずいな・・
小生は１２月２７日生まれなので・・うまく生き延びれば＜７９歳１１か月＞・・どうしよう・・

#不動産コンサルタント #教育

＜宅建更新講習の案内＞

8月

13日

数種の免許や資格等を保持していると・・毎年更新の為の＜講習案内＞が届きます。

苦労した資格は、一度失効すると・・＜再試験で合格＞は、到底無理なので・・＜今回で
終わりと迷いながら＞やむを得ず講習の申し込みをしています。

今回は＜宅地建物取引士＞ですが、自分で再稼働をしなければ不要です・・

昭和４５年に取得した一番古い資格なので・・未練を断ち切れず申し込みをすることにしました。

１２月には＜後期高齢者の仲間入り＞をするので・・＜生涯現役を８０歳まで＞と覚悟して以降は・・＜後見役＞になろうと方針を固めた。

＜手帳の裏表紙には次のように記されている＞
＊　　生涯現役で働く気持ちが大切・・
＊　　＜辞める＞ときの理想は・・静かに引退
＊　　老兵は死なず・・ただ消えさるのみ・・

#不動産コンサルタント

＜宅地建物取引士試験＞

7月

19日

図書館に＜宅建試験＞のパンフレットがありました。

宅地建物取引業法（以下「法」という。）の一部が改正され、平成27年4月1日から
＜宅地建物取引主任者＞が　＜宅地建物取引士＞に、変わりました。

不動産業を経営すには、事務所に従業員5人につき1人の常勤の主任者の設置が義務づけられています。

小生は昭和45年に＜取引主任者＞を、取得しました・・
当時から不動産業者は不動産業者＜周旋屋～千三ツ屋＞と揶揄されていた・・

業界では不動産業者の＜地位向上を目指し＞・・＜弁護士～不動産鑑定士～公認会計士～税理士～司法書士～行政書士等の各種資格者と同様に・・　＜サムライ（士）＞を希望して・・＜宅建士に昇格＞の運動を長らく続けてきました。

４0年余りの年月を経て念願の＜取引主任者をが取引士＞に変更になりました。

当事者が言うのもいかがかと思いますが・・試験のレベルからみるとは他の＜サムライ＞と比べて＜格落ち＞は、否めません・・
上級の＜不動産コンサルテイングマイスター＞と比べて違和感もあります・・

合格された暁には＜研鑽＞に勤め・・業界の地位向上に、ご協力いただきたくお願いいたします。

＜業界の古狸～MR職人＞からの要望です。

#不動産コンサルタント #資格

＜マンション管理士＞

3月

6日

毎月　＜マンション管理センター＞からメールが届きます・・

＜マンション管理士＞は、資格取得の試験は難しいが、活躍の場所が少ない。

＜不動産コンサルティングマスター＞は、＜宅地建物主任者＞の上位資格ですが
名刺に書き込む程度で利用機会が少ない。

＜宅地建物主任者＞～６０年？位前からの資格で、世の中に一番認知されている・・＜不動産業者＞には必ず資格者が常勤する必要がある・・

＜管理業務主任者＞は＜マンション管理士＞より容易に取得できるが＜
マンション管理会社に常勤者が必要＞なので需要は多い・・

＜マンション管理士～コンサルティングマスター＞は、取得が難しいが＜勤務先＞が少ない・・

＜弁護士～会計士＞・・難関の取得者が、勤務先が少なくな苦戦している現状を

みると・・資格の生かし方の難しさが疑問です・・

NO.138）
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　'15年　3月号
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#不動産コンサルタント #資格

＜宝物のスクラップブック・NO7～首都圏の交通網計画＞

9月

11日

　＜昭和４３年１月５日＞　住宅新報～　（東京近郊鉄道網図）

　　昭和４３年１月現在の首都圏の新規交通計画

＜国鉄・現在JR＞
＜ア＞　　東海道本線～　新鶴見ー小田原間　　４７年度までに新鶴見ー平塚間を、複々線化し、ラッシュ時の乗車効率を、２０７％に抑える
＜イ＞　　中央本線～　中野ー立川間　４７年度までに複々線化し、ラッシュ時の乗車効率を、２３９％に抑える。

＜ウ＞　　総武本線～　東京ー千葉間　４７年度までに複々線化し、ラッシュ時の乗車効率を、２３９％に抑える。
＜エ＞　　総武本線～　千葉ー佐倉間　４３年度までに複線化し、京葉工業地帯～内陸工業地帯開発計画の進捗に伴う貨客輸送の急増に対処する。

＜オ＞～　房総西線　　＜カ＞～　横浜線　　＜キ＞～　南武線　　＜ク＞～　常磐線
＜ケ＞～　東北本線～　赤羽ー大宮間　４３年度までに二線増やし電車線と貨物線を分離。

＜地下鉄＞　　＜東武鉄道＞　　＜京王帝都電鉄＞　　＜東京急行電鉄＞
他にも沢山の新設・増設計画が並んでいる。

現在各鉄道の計画進捗状況を見ると、完了時期が大幅に遅れた路線もありますが、計画になかった新線の完成区間が多数あります。

JR~地下鉄～私鉄等の、相互乗り入れで～遠距離の直通区間が、各地各線で行われ大変便利になっている。

　　　
　

#不動産コンサルタント

＜宝物のスクラップブック・No６～高速道路＞

9月

10日

　＜東名～横浜インターチェンジ＞

　昭和４３年４月２５日＜東名道路が三区間で開通式＞
　＜東京～厚木＞　＜富士～静岡＞　＜岡崎～小牧＞　

　＜昭和４３年１月５日～住宅新報
　＜国土開発幹線自動車図＞

　昭和４３年４月に＜東名自動車道の横浜～厚木＞が、完成しました。
１年後には残りの区間も工事が終わり　＜東京～小牧＞の全線が開通。
小牧JCで＜名阪＞に接続され＜東京～関西＞が、１本の道になりました。

＜全国の高速自動車道＞は、工事に長い年月がかかりましたが＜４３年当時の計画＞の大半は完成しました。

現在の高速道路の完成図面を、見ていたら当初の計画に含まれていなかった区間が沢山あることに気づきました。

多分地元出身の政治家や企業人が運動した結果でしょう。
１日に数台しか通行せず＜維持管理費も捻出できない区間＞も、沢山あるようです。
車より＜動物＞の方が多い？？区間・・笑い話でなく本当の話みたいです。

そのため、諸経費を回収できた区間は＜無料＞の約束が保護にされています。

昨今は＜過疎化～部落消滅＞が、全国的に拡がっています。
健全な財政を取り戻すために、無駄な公共投資もそろそろ終わりにして欲しいと願っています。

#不動産コンサルタント

＜宝物のスクラップブック～NO5～地価公示＞

9月

9日

　銀座の価格が伸びず～渋谷・池袋に抜かれる

　＜新宿駅東口＞

昭和４３年の公示価格日本一は、新宿駅東口（高野フルーツ）で、3.3㎡～９００万
トップ常連だった銀座４丁目（三愛）は、渋谷・池袋に抜かれ 3.3㎡～５５０万にとどまった。

バブル時最高値平成３年頃の＜１億円超え＞には及ばないが、
平成２６年は都心部の商業地は＜ミニバブル？＞の影響で、各地区で上昇した。

銀座４丁目は～１㎡当たり２９６０万円（１坪・９７６０万円）

新宿駅東口は～１㎡当たり２０９０万円（１坪・６９００万円）

４０数年前と比べると１０～１５倍程度・・

売買例が極めて少ないので実勢の取引価格は不明ですが、業者情報では＜１億円超え＞で、成立しているようだ。

#不動産コンサルタント