＜MR職人・生涯現役の鬼軍曹＞

＜恩師・NO２～秀島豊社長＞

1月

29日

＜不動産業界の恩師～　大都リッチランド（株）・秀島　豊社長

昭和４０年１２月中旬～３年余りの闘病生活から抜け出し＜背水の陣＞で、東京に戻って来た。
昭和４１年１月に別荘地を販売していた＜大都リッチランド＞に、入社し不動産業界１年生になった。
当時不況になった＜証券会社・保険会社＞等からの転職組が大半だった。

年齢も大学新卒から５０代までバラバラでした。
毎月＜営業職＞を、大量募集（５０名以上）

１週間の研修を終わると大半が離脱して残るのは半数いない・・
泊りがけで＜那須・塩原＞方面に、現地見学～案内練習をすると、残るのは１０名弱

＜熊や猪＞が出てきそうな＜原野及び山林＞にブルを入れただけの現地、
勿論水道は無い～＜自家水道・可能＞と宣伝。　
ちょっと掘っただけでは井戸水はでない？？

社内の動向を観察していると不思議なことに新人は成績が上がる。
保険会社の女性営業員と同一で＜親類・知人＞を、一回りして終わり・短期に行き詰まって退社の繰り返し・・

現在でも＜ハウスメーカーやマンション販売会社等＞でも同様の傾向が、続いています。
１年経過すると半分の新人が退職する企業も多い・・それを見込んで大量の新卒を募集している

小生は当初から２～３年一生懸命勉強して独立したいと公言して入社したので＜空手形＞では、退社しないと決めていた。
慣れない＜飛び込み営業＞何度も挫けそうになったが、頑張った。

３ケ月後、同期の生き残りの中で一番遅く＜契約＞ができた。
社長室が開いていたので＜秀島社長＞に初めて契約ができました。
ありがとうございましたと・・謝礼の挨拶をした。

翌日の朝礼で社長が、当社では初めて＜契約が取れたと報告～謝礼＞に来た者がいる。
１本の契約は上司・運転手・現地の社員等大勢の力で成立していることを忘れてはいけない。

８月に結婚した時は案内状は、出していなかったが、カメラマンを連れて＜飛び入り＞で式場に来られ＜挨拶＞を、していただいた。

＜新婚旅行はどこに行くのだ＞
明日現地案内があるので行きません。夏休みに予定しています。
式に列席していた上司に・・担当を変えて休暇を取らせなさい・・指示された。

＜車を出すから好きなところに行って来い・・社長命令だぞ＞
式の後に急遽予定を変更して自宅に戻り、近くの山宿に出かけた。

その後社長直轄の＜調査課＞が、編成され・その部署に配属されて＜社員教育・実地調査・案内コース選定＞等の、業界人の礎となる部分を徹底的に勉強させてもらいました。

前例のない部門ですので・何から始めてよいのやら・・死に物狂いで勉強した・・
＜調査～企画＞が、一番最初で一番大事な作業です・・

不動産業界で５０年余り泳いで来られたのは、若い時に＜裏方修行～苦労は買ってでもしろ＞の基礎教育の賜物です。

１年後会社に反旗を翻し＜七人の侍＞で独立しました。
＜立鳥後を濁さず＞とはいかなかったのが残念でした。

数年後業界の会合があったホテルでお目に掛かり＜挨拶＞すると・・最初から骨のある若者と見込んでいた・
＜立派になってよかった・大都の卒業生だからな＞笑って迎えてくれたのには感謝～感激でした。
その時の出会いは、一生忘れられない一時でした。

デコボコの砂利道から舗装道路に出たら気を付けて運転するように・・
会社の朝礼で聴いた訓話を、結婚式の祝辞でも話された・・

＜油断するな＞ということでしょう・・
小生は、若干脇が甘いので出し抜かれたり便乗されたり・・
癪に障わることもありますが・・人種も違うし・・人間性もそれぞれだし・・

#不動産コンサルタント #恩師

＜出る杭は打たれない＞

1月

24日

＜出る杭は打たれる＞の本当の意味を調べてみると

＊　　頭角を現す人は、とかく人から憎まれたりねたまれたりする。

＊　　才能・手腕があってぬきんでている人は、とかく人から憎まれる　

＊　　出すぎた振る舞いをすると非難されて制裁を受ける。

＊　　よけいなことをする者は他から制裁を受ける。

＊　　さし出たことをする者は、人から非難され、制裁を受ける。

どれが当てはまるかわからないが・・

小生は子供の頃から＜超早生っ子＞と言われ度々先輩たちからいじられた・・

＜問題発言＞も多く・・驚いた校長先生が自宅に来られ両親に注意することもあった

中学校卒業後・直ぐに大人の世界に入り込み・・いつも同世代よりいち早い道を歩んできた。

＜三つ子の魂百まで＞・・若干粗雑ですが、素早い・・年老いてきた昨今はかなり荒っぽくなってきたが、相変わらず早い・・

＜ゆっくり・丁寧に仕上げる＞ことができない・

それが原因で・・杭打ちだけではなく・・足を引っ張られたり・・掬われたり・・されることもある。

先ほど読んだ記事で＜出る杭は打たれるが・・出すぎた杭は打たれない＞が目についた。

杭打ちする人より高い地点に到達すれば・・杭は打てない・・

昔から言われる＜一桁上がれば・怖いものなし＞と同義語のようだ・・

#不動産コンサルタント

＜先手必勝＞

1月

23日

＜先手必勝＞の意味
＊　先んずれば人を制す、後るれば則ち人の制する所と為る・・

＊　戦いの局面で相手よりも先に攻撃を仕掛ければ、必ず勝てるということ。

＊　＜先手＞は、相手よりも先に戦いを始め、出鼻をくじくことによって局面を有利にすること。

スポーツの試合などで、先に攻撃を仕掛けて先手を取れば、必ず有利になって勝てるということ。 ..

甲子園の高校野球大会では、じゃんけんに勝つと大半の学校が先攻を、選ぶそうだ・・

試合開始直後は、守備側の体制が落ち着いていないので＜点＞を、取りやすいそうだ。　ただし延長戦に入ると＜サヨナラ負け＞のリスクもある・・

新春から多くの＜駅伝＞を見ていると、＜先手必勝＞・前半に有力選手のチームが多い・優勝する確率も高い。

遅れているチームは、挽回しようとして焦りを招き＜オーバーペース＞で自滅する率が高い。

＜新商品の開発＞でも、＜先手組＞が有利です・・圧倒的にシェアを確保すると＜２匹目のドジョウを狙う組＞は、逆転は難しい・・

小生の経験から振り返ると・・先に提案・発表した者が有利です・・余程の実力差がない限り＜受けて＞は不利です・・

先手組は＜回答や逆提案＞を予測して次の手を、用意しています・・

先日将棋名人の話を聴く機会がありましたが＜押されっぱなし＞になると迷いが出てくる・・粘って混戦に持ち込んで・・先方のミスを誘うそうだ・・

齢を、重ねても常に新しい知識や情報を獲得していないと＜今浦島太郎＞になってしまう。

最近は、横文字や略語が多く・・旧式の脳みそが受付拒否をするようになった。

#不動産コンサルタント

＜一匹オオカミ・・＞

1月

22日

小生の１４年６月１０日の投稿から・・＜手帳の空白・NO１５・仕事人・日本人は本来＞

MR職人は典型的な＜仕事人＞です・　趣味と仕事の区別が出来ないだけです。

日本人は本来＜一匹狼タイプ＞が多いそうです・私も同様です・・

昨今のI TやSNSの発達で、簡単に情報を取得できます。

大学生の＜卒業論文や小保方晴子さん＞の、論文では、コピペ＞が多いようです。

懸念されるのは、提供されている情報の真偽が問題です・・

＜DeNA のキュレーションプラットフォーム事業が一部の記事を見合わせしています。

安易に、その場を通過しても、何も身に付かない・・＜物まね＞では、知識の貯金はできない・本家を超えるのは＜至難の業＞です。

覚えたつもりでも、瞬時に忘れてしまう・・文字通り＜砂上の楼閣＞です・・

初期の苦労や経験・失敗等の体験は、後日必ず役に立ちます。

小生は、職業柄・・住宅の建築では＜基礎と躯体＞に、こだわりました。

＜設備類＞はいつでも交換できるが・・基礎と躯体の増強は難しく費用もかかる・・

販売した住宅は２０年経過した現在でもびくともしないので感謝されている・・

弱いものが集まって＜烏合の衆＞になるのは無意味です。

＜一匹＞で鍛えられた者は、何時でも＜異種の世界や環境＞に、放り込まれても適応できます。

＜落下傘＞で一人・敵地に乗り込んだ＜英雄・武将＞の、伝記など読むと・わくわくして血が踊ります。

#不動産コンサルタント

＜プロの交渉実務＞

12月

29日

小生は、昭和４１年中堅の不動産会社に就職してから、５０年になります。
生真面目な性格？表情や言葉使い等で、早々に＜営業失格＞と判断されて・・
社長直轄の、新部門（社員教育～調査課）に配属された。

２７歳で独立してからも・・業界の川上部門（土地買収・立ち退き～近隣交渉）等で、ゴルフ場用地～大規模な住宅団地・工業団地等を請け負ってきました・・

＜信条＞として、交渉事は、主張がぶつかり合うのは当然ですが・最後は双方が少しずつ譲り合って合意する。
残念ながら不調に終わった場合も禍根を残さない。

６月に自治会で主催した会合でも・・譲り合ってと話を始めると・・
XXさんが、＜あなたどっちの味方だよ＞お決まりの苦情が出た・・

＜けんか腰＞になるのなら・・裁判所で決めてもらえばいいだけです・・
バカバカしいが、高い費用を出して＜弁護士＞の報酬に協力すれば・・

昭和６３年同業者の若手社員達に教育したの時の＜レジメ＞です。
ベテランの経営者も後方の席で＜お手並み拝見？＞で、監視していました。

１．自分の立場・交渉方法を明確に伝える　　　 ●交渉相手が特定できる
２．最初に交渉終了時期（行程表）を設定する　 ●緊張感には限界がある
３．時間厳守・当方の都合による変更はしない　 ●交渉は真剣勝負　　　　

４・常に紳士・奇策は用いない　　　　　　　 ●命の次に大事な取引
５．終始一貫態度を変えず自信を持って交渉する ●自信の無さは信頼を失う
６．＜ポイント＞は、文書で提示する　　　 ●軽はずみの発言は厳禁

７．相手の立場（50％＋？）を、考慮する　　　 ●請負人は行事役
８．＜無駄・無意味の空白・・＞も交渉のうち　 ●押したり引いたり　　
９．＜電話＞での交渉はしない　　　　　　　　●誤解・不信感につながる

10．条件闘争・駆け引き・闇取引きはしない　　●正攻法が成功の早道
11. 　即断・即決・一瞬の一本勝負　　　　　　　 ●好機は逃がすな　
12. 　万一不調に終わったらプロの責任　　　　　●泣き言は言わない
13.　円満に終了する　　　　　　　　　　　　　●交代者の出番を残す

沢山の質問がありましたが＜先輩だから出来るのでは＞？？
多くの企業や役所でも＜買収業務・交渉業務＞に携わる人は、＜エース級のエリート＞・
自信を持ってやりなさい・・将来独立した時に必ず役に立つから一生懸命にやりなさい・と答えました。

まずは挑戦してみることです・経験を重ね、適宜に軌道修正をして＜自分流＞を、会得することが大事です。

嬉しいことにその後若手から何人かの優秀な経営者が育って活躍しています。

#不動産コンサルタント #団地情報 #館ヶ丘団地

＜おとり広告＞

11月

23日

朝日新聞の記事から抜粋・・
＜おとり広告＞は、入居済みや架空、取引する意思がなく希望者が入居出来ない物件なのにネットに掲載し、客のアクセスを誘い、実際には別の物件を薦める手法だ。

宅地建物取引業法で誇大広告は禁止され、違反業者は免許取り消しや営業停止の対象となっている。

昨年度、アットホームとＣＨＩＮＴＡＩ、ホームズ、スーモ、マイナビ賃貸の五つの主要な不動産情報サイトでは３６１９件の違反広告が確認された。
各サイトは違反情報を共有し、広告を削除しているが、業者とのいたちごっこが続いている。

業界の自主規制団体＜首都圏不動産公正取引協議会＞が対策を検討。
悪質な業者の全物件広告を主要な不動産情報サイトから１カ月以上排除する対策に乗り出すことを決めた。

小生は昭和４１年から不動産業界に入り５０年余りの・・当時でも＜おとり＞は横行していた。

＜売枚物件＞の場合は・・
大規模な修繕を要する大型住宅・建て替え負荷の住宅・・変形した土地・敷地延長の土地・その他たくさん・・

＜不動産＞には格安な物件や出物はない・・
換金を急いで若干安ければ＜業者＞が押さえてしまう・・

欲を出さなければ～冷静に考えれば・悪質業者の＜餌食＞にはならない・・
＜チラシ広告＞を、見れば一目瞭然・・すぐわかる

売主物件は業者の信用度で判断する
広域の物件を、大量に扱う媒介業者は要注意・下見もしていないし・調査も不十分が多い・・

＜賃貸物件＞でも同様です・・広告以外の物件を紹介されたら要注意・・
たまたま・別の物件で契約して満足したお客様もいるので＜おとり＞が表面に出にくい・・

＜１ケ月程度の排除＞では、＜おとり業者＞は、無くならない・・
あまり・・能書き垂れると＜営業妨害＞と業者からクレームがきそうだ・・

#不動産コンサルタント

＜バブル崩壊で地価は１/３＞

9月

12日

オリンピックも終わり・・プロ野球も終盤戦・・＜引退＞を、表明する選手も出てきた・・
＜引き際の美学～ボロボロになるまで続ける＞・・各人の選択ですが・・

引退後が保証されてる選手は少数で・・多くのの選手は＜第２の人生＞の岐路に立たされ・・迷うところです・・

小生は事実上は、＜引退組＞ですが未練たらたら・体調が回復したらを旗印に時々＜講習会や研修会＞に出かけ・・
同年齢のスターや孫世代の若者と交流して情報の交換をしています。

最近＜左眼の故障や難聴等＞で、限界を感じだした・・
大量の資料や記録・写真＞を整理して可能な限り＜パソコン＞で整理を始めた・・

＊　住宅新報の地価調査・・＞（昭和２６年～平成９年）　　￥１５.２３８円＋税
＊　地価マップ・都市計画用途地域図・東京都　　　　￥１５,４５０円（３％税込み）
＊　地価マップ・都市計画用途地域図・神奈川県　　　￥１５,４５０円（３％税込み）
＊　１９７８～７９年のスクラックプブック・・

平成３年の地価マップは＜バブルの頂点＞の記録です・・
都心部の商業地は例外ですが・・住宅地は最高値です・・

自宅近くの＜めじろ台の住宅地＞では、１㎡￥５３万・・現在は１/３まで下落しています・・実勢の取引価格はプラス３０％くらい・・

IT全盛の時代ですが・・過去の歴史や業界の変遷は＜アナログ＞で、学んで＜基礎知識＞を構築しないと＜砂上の楼閣＞になります・・　要注意・・

#不動産コンサルタント

＜ボケ防止に最適です＞

9月

1日

毎月１日に＜まんかん＞が送られてきます・・
小生は体調不良で遠方へ出かけるのを控えています・・

＜生涯現役＞が、看板なので＜まんかん～コンサルタント～業界誌他＞度々送って下さる資料を保管し眺めています・・

月２回くらいは・・無料のセミナーに参加し衰えつつある脳みそに刺激を与えています・・

お陰様で＜好きこそ物の上手なれ・・＞で本職に限っては不思議と身に付き・・リニューアルできるから不思議な現象です・・

題名：マンション管理センターメールマガジン（NO.１６３）

差出人： ◎まんかんメールマガジン

　　　　　　★☆★☆★　マンション管理センターメールマガジン　★☆★☆★
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　'16年 9月号
マンション管理センターメールマガジンのご利用ありがとうございます。

このメールマガジンは、マンション管理組合の役員の方々や、マンション管理に携わる方々へマンション管理に役立つ情報を、タイムリーにお届けするものです。
メールマガジンの登録は無料ですので、皆様の関係者の方々にも是非ご登録いただきますようお薦めの程お願いいたします。

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◇◆◇◆　今月のＷｈａｔ'ｓ　Ｎｅｗ　◆◇◆◇
○　9月1日から「受験申込」受付開始！！　　～平成28年度マンション管理士試験～
○　10月5日東京で開催特別セミナー「マンション再生の進め方」開催のお知らせ！！
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▼　特別セミナー「マンション再生の進め方」概要
　　● 開催日時　　平成28年10月5日（水）午後1時30分～午後3時30分
　　● 会　　場　　住宅金融支援機構本店　すまい・るホール
　　　　　　　　　　東京都文京区後楽1-4-10　（水道橋駅　徒歩３～５分）
　　● 定　　員　　250名（事前申込み先着順）
　　● 受講料　　無料

＜無料＞が出てきたところで終わりにします・・高額な授業料を支払うのは難しいので・・

#ネット #不動産コンサルタント

＜都立長沼公園＞

4月

29日

八王子霊園事務所に立ち寄ったら・・
東京都公園協会のパンフレット＜緑と水のひろば＞を、いただいた。

ページをめくっていると懐かしい風景が目に飛び込んできた。

＜長沼公園＞　北斜面の深い雑木林・・尾根はかってのハイキングコース

＜所在地＞　八王子市長沼町～下柚
＜交通＞　　京王線＜長沼駅＞　下車・徒歩５分
<開園年月日>　　昭和５５年６月１日
＜開園面積＞　　３６２,４７０㎡

＜主な植物＞　　エゴノキ・　クヌギ・　コナラ・　コブシ・　サクラ（ヤマザクラ）・　ヤマツツジ・　カタクリ・　ヤマユリ

この公園は、高低差が１００ｍにも及ぶ多摩丘陵の北斜面にあります。

野猿峠の尾根道にある展望園地からは、奥多摩の山々や浅川の流れる八王子市街、中央線や京王線が模型電車のように走っていく光景を見ることができます。
　

公園全体をおおう深い雑木林は、クヌギやコナラが中心ですが、ヤマザクラやエゴノキなど様々な木が入り混じり、早春から夏にかけて順に花が咲いてゆく変化に富んだ風景を楽しむことができます。
　

京王線長沼駅にでる麓と丘陵の尾根をつなぐのは、沢伝いの園路。
沢の景観は変化に富み、ときに広い谷間を作り、あるところは１０ｍ以上もの崖になっていて、山道と変わらない雰囲気をかもしだしています。

昭和４４年～２９歳の青年社長の小生が・・友人たちの協力を得て・・
この公園の敷地・・東側約１６万平米を地上げした山林です・・

当初の計画では＜５００区画余＞の分譲住宅用地でしたが・・東京都の許可が得られず・・残念ながら＜緑地＞として、東京都に買収してもらいました・・

１０年後に＜幻の長沼団地＞は・・＜長沼公園＞に生まれ変わりました・・

川崎街道を車で通ったり・・電車で＜長沼駅＞を、通過するたびに複雑な思いが胸をよぎります。

畳１畳より・・少し小ぶりの＜計画図面＞は、一生の宝として保存・・時々眺めています。

#不動産コンサルタント

＜不動産業者のキャッチコピー＞

4月

20日

近所の不動産業者（３代目女性社長）が、事務所を建て替えた・・

都道に面し・・お洒落な２階建て・・素敵な建物です・・

＜看板＞を、眺めていたら・・＜キャッチコピー・・セールスポイント＞が、目に入った

＜不動産のプロフェッショナル＞・・凄い・・自信があるな・・若い世代の時代なのかな・・

近所の同業者の＜ポイント・・＞を改めて確認すると・・

＊　　住まいのニーズに応える

＊　　住まいのことなら　まるごとお任せ

＊　　売るのも買うのも頼れるパートナー

＊　　夢・探し・安心のお手伝い

その他・・各社・各様・・いろいろ工夫されている・・

　
小生は昭和４３年に独立した時に・・２尺 X ３尺　の看板に＜社名と不動産コンサルタント＞と、掲げた。

＜不動産業免許＞の申請に都庁に、出かけると・・
写真を見た担当者が＜コンサルタント＞は、何ですか？？説明を求められた。

４０数年経過した昨今は多くの業界で＜コンサルタント＞は、通常語になっている・・

種明かしは・・＜外来語・・カタカナ＞を、望んでいた小生が・・
前年末に来日した＜米国在住の従兄弟たち＞と相談した・・
候補に＜コンサルタント・・コーデイネーター・・アシスタント・・ヘルパー・・＞が示された。

２世で日本語がたどたどしい彼らと英会話も不自由な小生が・・頓珍漢の会話の中から生まれた・・

最近の自分の名刺には、＜土地と住まいのコンサルタント＞と、記しているが・・
お客様から問われたり～指摘もされることもなくなった・・

企業の社名が＜カタカナやアルファベット＞に変更になった例も多くなり・・＜カタカナ等＞の違和感が無くなった。

#不動産コンサルタント