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 <生涯現役の鬼軍曹>

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お母さんは命懸けであなたを産みました・・ この世に産んでくれてありがとう・・ 命はたった一つのもの~数えてはいけない・・                      

<無断立ち入り禁止>

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<無断立ち入り禁止> <無断立ち入り禁止> <無断立ち入り禁止> <無断立ち入り禁止> <無断立ち入り禁止> <無断立ち入り禁止>


先日・治療中の歯科医が所有する不動産売買に立ち会った。
売主の院長が、緊急入院で手術・買主も顔見知りだったので契約は無事に終わった。

現地を確認に行くと・屋根は剥がれ・数か所のガラスは破損・・敷地内は草ぼうぼう・

10数年前に小生が測量に立ち会って・隣地の所有者と話し合い境界の確認を求めた‥
はみ出していた小規模な美容室は、撤去されて新しい住宅が建築されていた。

敷地内の貸工場のテナントの立ち退きも小生が担当・借主が倒産したので現状のままで封鎖して<無断立ち入り禁止>の貼り紙をした。
破損した窓ガスの奥に貼り紙が残っていた。

売却して整理することを提案したが、条件が折り合わず不調に終わった。

数年前から歯の治療で時々通院していたが・院長から物件の話が出なかったので気がつかなかった。
課税特例の住宅とは異なり、倒壊寸前の古い工場でも、かなりの金額の固定資産税を払ってきたらしい?

早くに相談していただけたら・間単に解決できたのに残念です。

#ブログ #不動産コンサルタント

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<被害が心配!>

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久しぶりに<朝食会>にでかけた。
日本全国で、地震や水害の被害が出ている。

復旧には莫大な費用が掛かり・復旧工事には、多くの建設会社が関わっている。
全ての職種で職人不足で困っているようで・仕事を受注したいが人手がない・・

首都圏では東京オリンピック等の工事で美味しい仕事に偏り・・民間の工事は,建設費の高騰で苦戦している。

各種の報道でも<不動産バブル?の終焉>のニュースが流れているが・時期をめぐって論議した。

アメリカでは<リーマンショックの二の舞?>がありそうな雰囲気・・トランプ大統領への<弾劾?>も囁かれている。
アメリカが風邪を引けば、日本は肺炎になる可能性が高い・

30年以内に起こりそうな<首都直下地震>があれば想像もつかない被害が予想される。
オリンピック村を始めとする湾岸地域は液状化が必至・・隅田川以東のゼロメートル地域は、水没で全滅?

いつの間にか消滅した<首都移転?>・・後悔しても間に合わない・・
地盤が良いとされる八王子市でも<立川断層>に絡む断層?がありそうなので気がかりです。

#ブログ #不動産コンサルタント

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<補正通知!>

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8月22日投稿の<文書開示請求>から・・

8月31日に担当者からの電話で12通請求の内4通を訂正してほしい・
9月11日付けの補正通知書が届いたので内容を確認すると・・

平成30年8月22日付で請求のありました法人文書開示請求書の記載事項に形式上の不備があったので、独立行政法人等の保有する情報の公開に関する法律第4条第2項の規定に基づき、下記の通り補正を求めます。

1 補正箇所
記1 「移転先住戸のタイプ変更に関し空き住戸(全戸)の情報)」を、「館ヶ丘団地集約型団地再生事業に関する移転先住戸のタイプ変更に関し、平成29年9月30日時点の団地内空家の総戸数の情報」に補正

2 補正理由
・・・・ 平成30年8月31日に貴殿への電話連絡似て確認したため・・

他の通知では頭に「館ヶ丘団地集約再生事業に関する」を追加・・

片目の小生は、細かい字は書けない・・昨日印刷して切り抜き・・貼り付けて送付した。
先ほど担当者から電話があり・
送り替えされた「法人文書開示請求書」に直接訂正して送り返してほしい。

規則だか?規約だか分らぬが・・素人がやっとの思いで提出しているが・並みの者?だったら諦めてしまう・

弱い者虐めみたいで・頭に来るが・・「全国自治協の加盟団地」と情報を共有しているので辛抱することにしている。





#団地集約 #ブログ #不動産コンサルタント

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<法人会!>

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<法人会!> <法人会!> <法人会!> <法人会!>


八王子法人会から 入会の案内が届きました .
パンフレットを開くと・・
* 法人会とは? 70年を超える歴史をもつ、約80万社が加入する団体です
* 法人会の組織は全国440の単位法人会が、地域に密着した活動を展開!

会長より・・八王子法人会では
青年部会・女性部会の活動も盛んで、地域の枠を超えた同世代の経営者達と交流が図れ
ビジネスチャンスが生まれます。

会長は多田充伸さん・
昭和44年・小生が代表のKK辰巳商事が長沼町山林5万坪を地上げした時に地主さんの一人に 多田さんのお父さんがいらっしゃいました。
決済の時に<倍返しをする>と牽制され苦戦したのを思い出した。

現在私が代表社員の相武都市開発株式会社<>は4昭和48年に設立しましたが 最近は活動していないので 今年末をもって解散の予定です。
誘っていただきましたが無になりました。
#生活 #ブログ #不動産コンサルタント

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<財産管理!>

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<財産管理!> <財産管理!>
小生の会社(相武都市開発KK)は、昭和48年12月に設立・資本金1000万円・
オイルショックで、別名の会社(KK辰巳商事)を、解散して以来・何度か稼働を始めたが継続したことがない。

昨年法務局から会社存続の存否が問われた時点で曖昧な回答をしたら・裁判所から9万円の科料が課せられた。
今年末で自然消滅の予定だが・タウンページ他で掲載されているので・不動産会社・広告関係他で電話や広告が年中来る。

本日は<高齢者の財産管理>・・最近は成年後見人制度を悪用した弁護士・司法書士他の犯罪が度々報じられる。

汗水たらして一生懸命貯めた財産も相続で放浪息子に浪費されるケースをたくさん見てきた。・・

生前に使い切ってしまうのがベスト・・相続争いもない・・
子供いない方は、公共機関他に寄付してしまうのがベター・・

財産がない小生は・貯金・借金もないので一切心配ナシ・・

#不動産コンサルタント

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<見えない糸>

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19日の投稿 <知人が倒れた>から
Aさんと初めて取引したのが30数年前・彼は独立前の営業マンでした。
小生が共同経営していた会社の4区画の分譲地・3区画を仲介してもらった。

平成5年新宿・横浜の3社の役員をやめて地元で古い友人Tさんとと小規模な建売・分譲を始めた。
小生は、長らく交渉業務(買収・立ち退き・調整)をしていて・建売の知識がなかったので度々Aさんにアドバイスしてもらった。

Aさんの会社にも、10戸以上仲介してもらった。
度々・当社に来て営業を手伝ってくれと・・誘われていたがタイミングが合わなかった。

10年前にTさんとの関係を清算してAさんの会社に移籍する予定で相談・
小生は初年兵を希望したが・・ポストが決まらウヤムヤになり・・
その後浪人・C型肝炎他の治療で・時々アルバイト状態・・

昨日古い契約書や書類を整理してみていると長いAさんとの関係がよみがえった。

今月9日 歯科医の定期診察に行った。
小生の顔を見るなりドクターが、相談があるので事務所に呼ばれた。

1年前に土地売買契約をしていた会社との話が・役所と交渉が進まず解約になったのでどうしたらいいかという話でした。
その土地は10年以上前に小生がテナントの立ち退き・整理・測量の立ち合いをした場所でした。

2年くらい前にAさんが豪邸を建築して引っ越すまでは、ドクターと隣通しの関係だったので・即Aさんに引き取ってもらったらと助言した。
その後は前回の投稿通り・・現在交渉は順調に進んでいる。

診察に行ったのは予定通りだったが・土地売買の話が出てこなかったら・ドクターも小生もAさんの病気が分からなかった。
小生とAさんは・何か見えない糸でつながっているらしい・昨年末偶然街角で出会ったりえにし(縁)は大事にしないといけないな・改めて感じた。   
#不動産コンサルタント

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<漢字が書けない!>

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小生は、元々勉学には縁遠い人種ですが・最近漢字が読めない・書けない状態になり困惑している。

主たる原因は、認めたくはないが<老化現象>が進み・物覚えが悪い~思い出せない・忘れる・

左眼が故障中で!細かい字が読めない・・パソコンの操作も危なっかしい・・

今月携帯を買い替えて<スマホデビュー>・狭小の空間の文字の操作も面倒でメールもうまく発せない・・

乱読王も返上・・書籍は読まない・新聞も読み切れない・・

漢字が書けない~読めない・・文書の作成もうまくできない・・時間がかかる。

イライラして自己嫌悪で発狂しそうになる・・白旗を挙げた・

誰か助けてくれないかな・・障碍者に該当しないのかな?
#不動産コンサルタント

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<社長が逃げた!>

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<社長が逃げた!> <社長が逃げた!> <社長が逃げた!> <社長が逃げた!> <社長が逃げた!>
昭和48年上野原のゴルフ場予定地は、岩盤で造成困難なので断念して・・山梨県双葉町(現在の甲斐市)に、絞った。

知人の紹介で町長と面談・何度も話があったが・いつも消えてしまった。

主体のメンバー(社長)と一緒に緒長と面談・・社長が直接来るのは初めてということで・・町として大歓迎・議会や農協の協力も取り付け事業が始まった。

新に登記した会社は<甲斐双葉>・・ゴルフ場名は<双葉カントリークラブ>
社長たる人物は、終戦時の大臣で参議院議員の元国会筆頭秘書・・
役員には大手印刷会社の役員や弁護士が名を連ねた。

打ち合わせ等は議員会館の議員事務所で数回重ねた。
古参議員の顔も見られたので安心して買収業務を請け負った。

丁度その時期から<会員権詐欺?>が社会問題になり<山梨県の同意>が、ないと会員募集が出来なくなった。
その影響で資金繰りがつかなくなり倒産騒ぎが続出した。

土地ブームは理解できるが、ゴルフをプレーしない人が、会員権の転売で利益を狙う・
不労取得は怪我の素・・悪徳業者に大勢の人が騙された。

町ぐるみでスタートしたが、頂上付近の土地が韮崎市のゴルフ場予定者とダブ
リ双方競争で、国会議員や県会議員に働きかけ・連日陳情合戦をした。
双葉組・中尾栄一代議士 → 田辺知事
韮崎組・金丸 信代議士

5月11日に申請した計画に・年末の12月27日に、<同意通知書>が発行された。
オイルショックに見舞われ・計画の進行が難しくなり・3月に決済予定の敷島地区の土地代残金5000万円の支払いが怪しくなった。

社長と連絡が途絶え・印刷会社も手を引き・弁護士も居留守を用いる・・

現地の地主代表も困り果て・窮余の一策で主要地主ら10数人で熱海1泊旅行をして対策を練った。
豪華の旅行で口説いて支払いの延期を了解してもらった。

社長と連絡が途絶え・印刷会社も手を引き・弁護士も居留守を用いる・・

現地の地主代表も困り果て・窮余の一策で主要地主ら10数人で熱海1泊旅行をして対策を練った。 豪華の旅行役員達を口説いて支払いの延期を了解してもらった。

最近考えると・・会社倒産を理由でで手付金5000万円没収で終えてしまえば良かったのだが・地主たちと親しくなりすぎていたので残金を手配した。
同僚のIK氏の父親が3000万円・小生が1200万円・知人が300万円・・調整金の500万円は辞退してもらい終結した。

ゴルフ場断念で価値のなくなった山林をIK氏の父親名義として小生が仮登記を、つけた。10数年後バブル最盛期に、取得希望者が出てきたので小生は半値で処理した。

IK 氏の父親は余裕があったので投資金額以下では売らないと主張・現在は父親・IK氏両人とも死亡したので相続人も困っているのではないか?

面積が広くても固定資産税はかからないだろうが・・崩壊などの時は不在地主は責任を追及される危険はある。

本来なら5000万円程度の手数料収入があったはずだが・経費の建て替え等で完全に赤字・終息まで1年余りただ働き・・

小さな国の王様がオイルショックに飲み込まれて・転落して乞食になりました。
#不動産コンサルタント

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<犯罪です・地籍訂正>

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<犯罪です・地籍訂正> <犯罪です・地籍訂正>
田中角栄首相の日本列島改造論で、日本中でゴルフ場ラッシュ・・

小生も御多分に漏れず・昭和47年10月から山梨県上野原町鶴島地区で、土地買収に加担した。

航空写真を素にマスタープランを作成・18ホールと別荘地・・

12月に地元の農協に一億円を預託して・主要地主と交渉方法を始めた。

着々と準備が整い・地主説明会を地元の旅館で開催・大いに盛り上がった。

1月から部落単位で説明会を開催・・全地域では利害関係のもつれで足並みが揃わないので・同意者の多い駅至近の部落から買収に踏み切った。

小地主で換金を希望している人10数人と契約・・合計2000万円・・
オーナーからは先行買収は 代理で頼むとの意向・・

2月25日・主要地主と交渉が同意・同意書を複数取得して買収のメドが立つ

2月26日・オーナー側から突然中止の通告・・数か所のボーリングの結果
現在の技術では工事が不可能・・

晴天の霹靂・・地元協力者へお詫びに歩き・平身低頭・・一部から罵詈雑言を浴びる・・損害賠償まで要求されて参った・

オーナー側からは、やむを得ぬ事情だが、損害賠償はできない・・
別の候補地で補償したい・・

小生が当初から疑問に感じていたのは、公簿では50万坪ですが、マスタープランでは35万坪くらい・・山林では延びもあるのに可笑しいと感じていた。

バブルがはじけて暇になった50年1月・法務局で測量図の閲覧申請をした。
顔見知りの所長が・困惑した表情で別室から図面を持ってきた。

コピーサービスのないでしたので、トレースしてきた。
帰宅後、買収時に用意した台帳と照合すると・・
地籍訂正により・6200坪の土地が・・33倍の20万6024坪に増えていた。

数年後大月法務局に移動になった所長が詐欺容疑で逮捕された。
障害のある子どもがいて養育にお金がかかるので・ワルの測量士とタッグを組んでの仕業だった。

その山林の所有者は<銀行用の共同担保物件?>に用いていた。
現在も見られるが金融機関の不正融資の一員でもある。

40年以上前の30代前半・今では想像もつかない<買収業務!>をしていた・・<鬼軍曹>と揶揄されたのは正解だった?・・
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<幻の住宅団地?>

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昭和48年・牛久町の工業団地買収時に、公社の職員から隣の村(伊奈村・現在の常総市)で、住宅団地予定地の買収交渉が行き詰まっている・・検討できないかな?と言われた。

直ぐに村出身の県会議員を紹介してもらい・詳細の説明を受けた。
村の南部地区でゴルフ場に隣接した平坦な山林・・

成田空港にも近いので全日空不動産を中心としたグループが、交渉を始めたが
難航していた。

早速牛久町で共同事業をしていた<日本機械土木>を案内・
会社は、牛久の現場とも近いので乗り気になり早晩に奈良社長が現地を視察・
地元選出の県会議員とも気が合って即決断。

約70万坪の住宅団地のマスタープランを作成・・
小生がチームを主導して・法務局他で調査・・
地主台帳や部落別リスト他を準備して部落ごとに説明会を開催・

村当局(村長)と県議の中が今一だったのが県材料だった懸念材料だった。。

現地に宿泊できる仮事務所を設置して買収業務は順調にスタートしたが、
社員たちは、休日になると横浜方面の自宅に帰ってしまう。

地主の半数以上は、会社員で平日の交渉は難しい・休日でないと交渉が進まないので休日変更を、言うと一斉に反発してきてサポタージュ・・

本社からしばらく社員にやらせてみるから降りてくれと言われた。
半年後?上層部から買収がうまくいかないので状況を確認して助言してもらいたい。

1週間泊りがけで主要地主や村当局と調整・・レポートをまとめた。
70万坪全面買収は困難なので代替え用地地区・区画整理地区・沿道付近の単価調整・・

メンバーの交代で再スタートを始めたら間もなく<オイルショック>で事業中断・・10数万坪契約・仮登記・どのようになったのかわからない・

横浜駅西口地域や新横浜本社付近・・大阪府郊外の住宅団地予定地・多額の負債を重ねた会社は、2代目社長がつぶして別の組織になった。

先ほど・常総市の地図を見ると対象地域には造成された箇所がない。

小生は度々発言してきたが<囲碁の陣取り>と同様に・・天道虫は買収が行き詰まる・・最小でもブロック状態でないと代替え用地にもならない。
ブロックとブロックを繋ぎながら穴を埋めていくのがベターです。


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