＜MR職人・生涯現役の鬼軍曹＞

＜宝物のスクラップブック・NO４～マンションの財産価値＞

9月

8日

　＜昭和４３年～住宅新報の社説＞

不動産業界で４９年目の私が＜初年兵＞の頃に収集した資料を振り返ってみています。

　　＜マンションの財産価値＞
最近におけるマンションの１年間の建設戸数は東京・大阪などを中心に１４０００戸に及び、過去１２年間の建設戸数に匹敵するといわれている。（第１次マンションブーム)

２０年～３０年後の将来における　＜経済価値＞に対して疑問を抱きながらも、ビジネスマンとして日々の活動のために、快適で職場に近接した　＜いこいの場所＞を、求めたい気持ちから、マンションに魅力をが集中してきた感がある。

物理的には６０年以上持つはずの鉄筋コンクリート造りのアパートも <設計・デザイン・建築材料の進歩>のために近隣環境にマッチせず　<機能価値の低下～経済的価値>の面からみても３０年余りで＜耐用年数＞の到来となる。

マンションに永住するといったケースは、まず予想されないだけに１０数年後には、償却する事例が増えるだろう。

いわゆる＜中古マンション＞の流通についても研究してもらいたいものである。
中古マンションの経済価値、言い換えれば＜市場価値の判定＞といった点についての理論的な研究も必要となることだろう。

４０年代前半では、新築マンションの販売は中堅デベロッパー（秀和・黒川建設・宮廷）が、主で大手のデベロッパーやゼネコンは進出していない。

流通最大の＜三井リハウス＞が、スタートしたのは４５年？と記憶している　
地場の有力業者と提携し＜○○住販＞の看板が東京地区で、展開された。
地元の零細業者の団体が＜進出反対運動＞をして大騒ぎになった。

改めてこの＜記事＞を読み返すと、４０数年前に記事を書いた＜敏腕記者の鋭い眼力＞に、敬意を評します。

#不動産コンサルタント

＜宝物のスクラップブック・NO3～北関東に１００万都市＞

9月

6日

昨今は＜少子化＞と騒がれていますが、昭和４０年代前半では＜一人っ子の家庭＞は少なく～＜独身貴族＞も少なかった。

　　　　＜北関東に１００万都市の開発計画＞
　＜首都圏整備委員会＞では＜北関東の再開発構想＞を、練っていたが４４年度の予算がついたので、４月から北関東３県に委託して大規模都市実現のための基礎調査を始める計画です。

首都圏から１００キロ圏に、複合的機能を持つ～人口１００万人程度の大規模都市を形成、首都の過密人口の分散を図る。
この地域を拠点にして大規模工業開発を計るという構想が各県から持ち上がってきた。

これとは別に北関東の開発を進めようとする、茨城・栃木・群馬・山梨四４県と学識経験者と自民党の研究会からなる＜広域都市開発研究会＞は、＜首都圏新大規模都市建設基本構想＞を打ち出し政府に実現を強く働きかけている。

構想は１００キロ圏各県の　水戸・日立（茨城）～　宇都宮（栃木）～　那須（栃木）～　大田（群馬）～　赤城・榛名（群馬）～　甲府（山梨）の六地区に、昭和６０年までに人口５０万～１５０万人の大規模都市を建設し、既存の人口を含めて約５５０万人を、この六つの地区で吸収しようというもの。

住宅団地～工業団地～研究学園都市～レクレーション施設等を整備する計画でいる。　　

これらの都市と首都は四本の高速鉄道と高速道路で結ばれる。
茨城の鹿島港付近から四県を横断して駿河湾に通ずる＜新関東環状道路＞の建設整備も推進する。

大胆で理想的な構想でしたが４０数年経過した今日、実現したのは＜水戸～高崎を結ぶ北関東横断自動車道路＞位です。

特に山梨県は東京都に隣接しているのに取り残され、達成されたのは＜中央自動車道＞のみ？？全県でも人口は１００万人に届かない。

＜首都圏一極集中＞の弊害です。　＜首都直下地震＞が心配される昨今＜政府＞も＜首都移転＞を、本気に考える時期だと考えます。
　

#不動産コンサルタント

＜宝物のスクラップブックNO2~タナザラシの外郭環状線＞

9月

4日

＜外郭環状線計画図＞

　＜予定地の反対運動＞

　１９６８年＜創業当初のスクラップブック＞より
２３区の周辺を通り、埼玉県南部～千葉県西部を回る自動車専用道路・・東京都内部分は約１８キロ

計画が明らかになったのは、昭和４１年３月。　たちまち地元から猛烈な反対運動が起こった。
地区ごとに反対規制同盟ができて＜建設大臣～都議会＞に陳情。
地区によっては１０日に１回集会を開き。結束を固めている。

住民の声から～　＜計画は寝耳に水＞だった。　こんな大計画を立てるのに、地元の声を全然聞いていない。

これほどこじれた問題の原因は、＜極秘に計画＞をたて一方的に押し付けようとしたところにある。

事務当局では、あらかじめ＜計画案＞を出すと＜蜂の巣＞を、つついたような反対意見が出て、まとまるものもまとまらなくなると懸念していた。

小生の感覚では、もつれに拍車をかけたのは、当時の＜美濃部都知事＞が、＜１人でも反対者がいれば十分に討議しなければいけない＞の発言が最大原因だと信じている。

大泉JCでストップし長期間＜塩漬け＞になりました。　＜石原都知事＞の、誕生で計画が再開し＜大深度地下利用案＞に、変更して少しずつ進み始めた。

公共工事は時間をかけると当初の＜予算＞に比べ完成時には＜莫大の費用＞がかかる。
＜費用効果～将来のクルマ社会＞を、考えると結論は難しい。

いつの間にか＜首都移転～地方に分散＞の構想が消滅してしまい・＜一極集中＞になってしまった。　　賛成派の＜思う壺＞だ。

#不動産コンサルタント

　＜宝物の・スクラップブック・NO1～２７歳で独立＞

9月

2日

　＜昭和４３年のスクラップブックNO1＞

　＜昭和４３年都内・近県の地価相場＞

　　＜幻の宅地開発税＞

小生は昭和４２年１２月～若干２７歳で独立しました。
独立は正解ではなく　＜七人の侍＞で始めた新会社で、意見の対立から
＜はじき出され～飛び出した＞が真相です。

債権も放り出して裸一貫で不動産会社を設立　＜細君と６か月の長女＞を抱えていましたので、昼夜をとわず、無我夢中で働きました。

当時は、まだ＜コピー機＞が、なかったので書類の保存は＜青焼き＞が、主流でした。
新聞・雑誌等の切り抜き～厚手の紙は＜青焼き＞が、不可能でしたので薄い用紙に、書き写し＜青焼き＞で保存しました。

取引先や役所に提出する重要な書類は＜タイプライター＞で、作成してもらっていました。

独立時から新聞等の＜参考資資料＞は、＜スクラップブック＞に、貼って保存する習慣が、業務の補助になりました。

１９６８年NO１を、開くと＜宅地開発税について＞　＜東京都内及び近県の地価相場＞が、貼られています。

結局＜開発税＞は紆余曲折のうちに、没になり・・形を変えて当該市町村との協議で＜負担金等＞に、化けました。

地価はバブル期（９０年前後）に、市内駅近くの＜大手の団地＞では、都内からの買い替え客が多く＜３０倍以上の高値＞を、つけました。

４０数年経過した最近の＜住宅地の地価＞は、１０～１５倍位の範囲です。
バブル最高値の半値以下になり＜一進一退＞で、落ち着いています。

どんなに優秀な人でも記憶はいつの間にか忘れてしまうので・・＜脳＞だけではなくPC等に保管するのが重要と考え実行しています。

#不動産コンサルタント

＜MR-職人～NO３～工務店への要望事項＞

7月

16日

　契約した工務店と行き違いが無いように箇条書きを渡している。
平成１１年度以降の＜要望事項＞です。
　　　　　　
１．　監理者は原則として１日１度は、現場をチェックし施主と連絡する。

２．　工事中・ポイント個所での写真撮影をする。

３　．現場での順守事項は理解・履行してもらう。不本意な業者及び職方は交代してらう。

４．　土足厳禁→職方及び来訪者に徹底させる。(来客用の履物)

５．　各所を養生シート等で保護する。

６．　極力路上駐車はしない。

７．　工事用キーは現場におかない(職方＋監理者＋MR-職人）で保管する。

８．　喫煙場所を特定する。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

９．　現場にごみ箱をおかない。　ゴミ類は毎日各自が持ち帰る。

10.　トイレを含め、現場周囲の清掃・整理・整頓。

　　　　　　　＜作業に関しての要望＞

１．　基礎及び構造・設備は設計図書を優先とする。

２．　工法・内容等は担当設計士と協議し設計士の意見を優先する。

３．　工期は標準（27坪程度）で、上棟より60日以内（最終検査）・工程表をチェックして期間を厳守（応援のタイミング）する。　　　　　　

４．　土台・全柱(間柱を除く)は、全４寸（原則として集成材）を使用する。

５．　木工事は必ず複数で施工する。

６．　１Ｆは全面床補強(浴室を除く)7.5寸・２Ｆも準ずる。　　　　　　
　　捨てばりのコンパネ(18mm以上とする)は、ボンド＋釘(床鳴り予防）

７．　２階の遮音対策として防音ハット・根太クッション等を考慮・・・

８．　階段は14段以上・原則としてバリアフリ－

９．　開口部＋主要部分の柱・部材等の補強

10．ベランダ工事 → コンパネ２重ばり＋モルタル＋防水処理

11. 　基礎工事は当社の仕様（別紙ベタ基礎）の通り・残土等は全て宅地外で処理する。

12．　雨水の処理は当社の基準通り・雨樋に桝→末端は水路等に接続　　　

13. 　照明器具は、全室に設置（居室に直管は使用しない）　配線・配置・個数等は電気図面の通りとする。

14. 　工事全般は、最近施工の（近隣の当社の物件）のレベル以上とする。

先日数年ぶりに工務店の代表者と会いました。　、現在売り出し中の＜新築分譲住宅＞は＜安普請で手間も安い＞・・ベテランの大工さんが嫌がって参加しない。

XXさんの建物は１０数年経ってもびくともしない。
デザインや内部の設備に目を奪われ契約するお客様が多いようだ。

小生の持論は＜基礎と躯体＞は頑丈が一番・・設備は何時でも交換・変更が可能なので後回し・・

#不動産コンサルタント

　＜MR-職人～NO2～交渉実務のイロハ＞

7月

8日

　昭和６３年同業者の若手社員の教育の時のコメントです。
ベテランの経営者も後方の席で＜お手並み拝見？？＞で、監視していました？？

１．自分の立場・交渉方法を明確に伝える　　　 ●交渉相手が特定できる

２．最初に交渉終了時期（行程表）を設定する　 ●緊張感には限界がある

３．時間厳守・当方の都合による変更はしない　 ●交渉は真剣勝負　　　　

４・　常に紳士・奇策は用いない　　　　　　　　　 ●命の次に大事な取引

５．終始一貫態度を変えず自信を持って交渉する ●自信の無さは信頼を失う

６．『ポイント・・』は、文書で提示する　　　 ●軽はずみの発言は厳禁

７．相手の立場（50％＋？）を、考慮する　　　 ●請負人は行事役

８．『無駄・無意味の空白・・』も交渉のうち　 ●押したり引いたり　　

９．『電話』での交渉はしない　　　　　　　　 ●誤解・不信感につながる

10．条件闘争・駆け引き・闇取引きはしない　　 ●正攻法が成功の早道

11. 即断・即決・一瞬の一本勝負　　　　　　　　 ●好機は逃がすな　

12. 万一不調に終わったらプロの責任　　　　　　●泣き言は言わない

13. 円満に終了する　　　　　　　　　　　　　　 ●交代者の出番を残す

　沢山の質問がありましたが＜先輩だから出来るのでは＞？？
多くの企業や役所でも＜買収業務・交渉業務＞に携わる人は、＜エース級のエリート＞・自信を持ってやりなさい・将来独立した時に必ず役に立つから一生懸命にやりなさい・と答えました。

まずは挑戦してみることです・・経験を重ね、適宜に軌道修正をして＜自分流＞　を、会得することが大事です。

嬉しいことにその後若手から何人かの優秀な経営者が育って活躍しています。

#不動産コンサルタント

＜現場での順守事項＞

4月

5日

　
小生の担当した現場には工事中必ず掲示i板（３尺X３尺）が立っています。　　

　　＜お客様の為に心をこめた住宅を提供しよう＞

１．　建築に参加した幸せを感じ仕事をする。

２．　火の用心・安全管理・事故に気をつける。

３．　整理・整頓・後始末に気をつける。

４．　近隣・通行中の皆様に迷惑を掛けぬよう注意する。

５．　挨拶・言葉づかいに注意する。

６．　家屋内・仕事中のタバコは厳禁。

７．　時間・期間厳守・充分なる打ち合わせをする。

８．　トラブル等が発生したら至急責任者に連絡する。

９．　自分で出したゴミ等は責任をもって処分する。

10. 　次回の現場につながるよう全力で仕事をする。

　＜土地と住まいのコンサルタント＞　　XXXX株式会社　　　　
　　　　担当・　　XXXX 　　 TEL・XXXXXXX

工事中は近隣から度々＜苦情・要望＞が、きますが大事にならないように素早く対処する。　
購入されたお客様が現地に居住するので円満に解決するのが責務です。
売主及び媒介者・買主の共有事項です。

#不動産コンサルタント

＜免許更新の為の講習会＞

3月

6日

昨日の東京は一日中雨でした・・特に朝方・夕方豪雨でした・・
通常ならパスですが＜管理業務主任者＞の更新（５年ごと）に必至の講習会なので往復４時間かけて出かけました・・

９．３０～１７．００までの長時間ビデオ鑑賞でした・・
個別に渡されたカードで受付から終了までに４回のチェックがありました・・

真面目に教本とビデオで研修している人は少なく他の本を読んだり、書類を作成したり、昼からは居眠りしている人？？もいました・・

高い会費を払って参加しているのに、大半の人は＜修了書＞が、目的です・・
今年に入ってから４資格めの講習です・・小生も苦労して取得した国家資格なので＜無効＞にする悔しいのでやむを得ずの参加です・・

一度取得すると試験は無く＜講習修了書＞で継続です・・
大半の＜国家資格＞は、同様のようです・・
＜更新時＞に＜簡易テスト？＞を、すれば大半の人は落第です・・
お客様に信頼して頂くのには＜日々の研鑽＞が重要です・・

#不動産コンサルタント #資格

＜講師はビデオテープ＞

2月

4日

＜マンション管理士＞更新（５年間有効）の講習会に行ってきました。
９時から１７時までの（何回かの休憩はありました）長時間でした。
会場に入ると正面に大きなTVが２台あり自然・風景等が写っていました。

時間になると担当者から注意事項等の説明がありました。
＜講師＞はいないな・・遅刻かな？？
突然画面が変わり若い女性が本日の司会を担当する○○です。
始めてなのでびっくりしました。
NETによる全国数か所での同時講習でした。
慣れると生出演の講習よりスムースにインプットされました。

自宅ではビデオテープで自習したこともなりますが、講師が画面に現れ教本通りの説明なので時間の経過も気にならずに済みました。
TV会議やIT大学の時代になりましたが、時々TVでNHKBSの各種講座を見て承知はしていましたが＜国家資格の講習＞にも使用されたのには…複雑な心境です。

#不動産コンサルタント #資格

＜進め・進め・前へ進め＞

1月

12日

今年の手帳に昨年の出来事や気になった記事・重要な言葉等の書き写しをしています。
タイトルは毎年記念に裏表紙に大きく書かれています。

昭和４１年６月２０日　私が２６歳の時に初めて大学卒業の新人社員１０数名にに教育？（上がってしまって大量の汗をかきましたした）時の言葉です。

以来４０数年＜猪武者の行動・言動＞は歳相応に柔軟になってきましたが変わりません。

過去と他人は変えられないが自分と未来は変えられる。

一生懸命に生きて一生懸命に働いていると必ず良い機会が訪れる。

＜基礎力＞のある人は時代が変わっても必要とされる。

毎日一言二言（ジャンルを問わず）記入してあり暇なときに読み返しています。

最初のページでは＜歳を取るってことは素敵なことです＞・・・

＜老ける＞のではなく＜ゆっくり熟していく＞と考える・・・

#murakami #不動産コンサルタント #家族親族