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カリフォルニア州レントコントロール「AB-1482」についての速報

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カリフォルニア州レントコントロ...
カリフォルニア州全域を対象に、レントコントロールが制定されることが決まりました。
実施は2020年1月からになりますが、これまでレントコントロールがなかった市や、
比較的新しい物件にも賃料や退去の規制がかかることになります。
その内容とポイントについて、速報を日本語でまとめましたのでご参照ください。
(as of October 16, 2019)

■カリフォルニア州レントコントロールの名称:
「The Tenant Protection Act of 2019」が正式名称で、別名「AB-1482」「Rent Cap Bill」「State-wide Rent Control」などとも呼ばれます。

■主な規制:
1)Limitation on Rent Increase(賃料アップの上限)
2)Just Cause Eviction(立ち退きの正当理由)の2つの側面で規制が制定されます。

■カリフォルニア州レントコントロールのポイント:
1) 既存のCityのレントコントロールはそのまま継続されます。Cityでは対象にならない物件で、州のレントコントロールの対象になる物件は、州の規制が制定されます。
2) 空き室の賃料設定についてはレントコントロールの対象外となります。(現状と同様)

■カリフォルニア州レントコントロールの対象物件:
カリフォルニア州レントコントロールでは、基本的にすべての賃貸物件が規制の対象になります。その中で、対象とならない「例外」と、「その例外の例外」があります。

◎レントコントロールの対象外の物件(例外)とは?

1)一戸建て、コンドミニアムを1組のテナントに貸している場合は対象外。
(例外―1)持ち主がREITやCorporationなら、一戸建・コンドミニアムでも対象。
(例外―2)3 Bedroomを3人のルームメイトに貸していた場合、3人が1組のルームメイトとして契約していれば対象外。しかしRoom to roomで別々の3人に貸している場合はレントコントロールの対象。
2)Duplexは2ユニットを別々の2組に貸していると対象。そのうち1ユニットにオーナーがPrimary Residenceとして住んでいたら対象外。
3)その日から遡って15年以内の建物は対象外。今年築15年で来年築16年になると対象。
4)ホテル、モーテル、キャンパスハウスは対象外。

◎Cityの規制と州の規制がオーバーラップする場合は?

(例)
1)ロサンゼルス市・サンタモニカ市・ウエストハリウッド
●Cityのレントコントロールは1978年より古い物件が対象。
●州のレントコントロールは、築15年より古い物件が対象。
➡1978年以前の物件には各Cityのレントコントロールが適応。1979年~築15年の物件にはカリフォルニア州のレントコントロールが適応。

2)イングルウッド市
●Cityのレントコントロールは5 unit以上の物件が対象。
●州のレントコントロールはDuplex(2 unit)以上が対象。
➡5 unit以上の物件にはCityのレントコントロールが適応。2~4 unitにはカリフォルニア州のレントコントロールが適応。

■賃料アップの上限Limitation on Rent Increase(Civil Code 1947.12):
1年間に値上げできる賃料に上限が設定されます。

◎上限のレート:年間で5%+Regional CPI(消費者物価指数)の合計または10%の低いほう。
CPIは4月~4月は同じ=2019年4月のCPIを次の4月まで引用。
※ロサンゼルスRegionは3.3%と予想されるので(2019年4月時点)、来年4月までは5% + 3.3% = 8.3%が上限のレートと思われます。

◎基準の賃料:過去12か月の一番低い賃料をベースにする。(キャンペーンなどで2か月無料にした場合でも、平均を計算するのではなく無料期間以外の賃料をベースにする)

◎値上げの回数:1年間の間に値上げできるのは2回まで。

◎実施日:2020年1月1日からカリフォルニア州レントコントロールが開始。現在レントコントロールがなく、新たにかかる地域では、2019年12月31日までは規定以上の賃料アップが可能。ただし2020年1月1日になると、2019年3月15日の賃料を基準にした上限(8.3%)の賃料に戻さなければならない。(ただし2019年中の値上げ分については返却の必要ない)

■Just Cause Eviction/立ち退きの正当理由(Civil Code 1946.2):
レントコントロールの対象になるということは、リース契約が終了した場合やMonth to Month契約になった場合でも、貸主からは「退去してください」と言えなくなったということです。「退去してください」と言えるのは以下の場合となります。

① テナントの過失があった場合➡【リロケーション費の支払い・不要】
・賃料の未払い
・リース契約の内容の不履行
・リース契約更新を拒否
・物件を違法な目的で使用
・犯罪活動
・物件を痛める、問題を起こす等の行為
・又貸しなどの契約違反
・その他

② テナントの過失がない場合➡【リロケーション費の支払い・要】
・オーナー、配偶者(パートナー)、子供・孫、両親、祖父母が住む
※これについての文言が契約書に記載されていなければならない。また不動産マーケットへの募集告知から降ろしている必要がある。
・行政からの退去命令
・大規模リモデルを実施
※パミットが必要な大規模な工事。ペイントやマイナーな修繕は退去理由にならない。

◎リロケーション費と支払い:リロケーション費は1か月分の家賃相当額。ノーティスを出して15日以内に支払う、または最後の1か月分を免除するかのいずれか。

◎退去を言い渡せる対象者:テナントが12か月以上続けて住んでいる場合。もし途中から家族の1名が入居してきた場合、全員が1年以上住み続けた時点か、その中の1名が2年以上住み続けた時点で退去を告げられる。

■カリフォルニア州レントコントロールの期限:
2030年までの時限的な法律となります。

*  *  *  *  *  *
今回のカリフォルニア州レントコントロールはテナントの居住がより守られる内容となり、対象物件のテナントはきちんと家賃を支払ってルールを守って住んでいる場合は退去を言い渡されることがなくなります。
一方で、アパートを購入してフルリモデルをし、高い家賃を設定できる部屋にして賃貸経営をしようと考える投資家にとっては少し難しい状況になります。今後は空き室のある状態で販売されている物件や、家賃が相場より低過ぎない物件を選ぶこと、またテナント向けの居住ルールブックや規定を充実することなどが大切になってきそうです。

何かご質問などありましたらお気軽にご連絡ください。

※まだ詳細が明確に定義されていない部分もあるため、内容が変更になることもございますが予めご容赦ください。
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H2N / Hiroko Nishikawa Naumann(西川ノーマン裕子)
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
http://www.h2nusa.com/
Email: info@h2nusa.com
直通電話: 310-951-8233

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アメリカ・プロパティータックスの支払いと期限

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アメリカ・プロパティータックス... アメリカ・プロパティータックス...
ホームオーナーにとって、忘れてはならないのが固定資産税。
毎年10月ごろになると、CountyのTax Officeから郵送で固定資産税のBillが届きますが
支払いの期限や方法についてまとめました。

1.プロパティータックスは7月1日~6月30日が設定期間

アメリカのプロパティータックスの設定期間は、毎年7月1日から6月30日までです。
その年の1月1日時点のタックスの評価額をベースに固定資産税が計算され、
10月ごろに各ホームオーナーの手元に請求書(Bill)が届きます。

支払いは2回に分けて期限が設けられていて、それぞれ期限より支払いが遅れると
ペナルティーが発生します。

(表①をご参照ください)
固定資産税のタックスイヤー:7月1日~6月30日
固定資産税の評価の時期:1月1日
支払の期限:第1期 12月10日まで
       第2期 4月10日まで
固定資産税の計算:固定資産税評価額の約1.25%(ロサンゼルス周辺の場合)
新たに物件を購入した場合は、その購入価格が固定資産税評価額になります。

2.支払い方法とオンラインでのチェック方法

手元に郵送されるBillにあるバウチャーを利用して、小切手で支払うことも可能です。
小切手送付の際は、メモ欄にAIN(固定資産税番号)と住所を記載しておかれることをお勧めします。
クレジットカードやデビットカードでも支払いできますが、手数料がかかりますのでご注意ください。
※支払い金額に対して2.25%かかります。
例)$10,000のプロパティータックスの支払いだと$225になります。

オンラインでも、以下の方法で金額を確認することが可能です。
◆Los Angeles Countyのウェブサイト
https://www.propertytax.lacounty.gov/
Pay Property Taxesをクリックすると下記に飛びます。

https://ttc.lacounty.gov/pay-your-property-taxes/
この中のどれかの支払い方法の中から「Make a Payment」をクリックすると下記に飛びます。

https://vcheck.ttc.lacounty.gov/
・ページの一番下にあるRobotでないことをチェックして、次のページに行き、左上にある
Property Tax Inquiry/One Time Paymentをクリックします。
・物件のAIN(固定資産税番号)を入力して、「Inquiry Only」
をクリックすると、現在請求されているProperty Taxの金額が表示されます。

◆Orange Countyのウェブサイト
http://www.ttc.ocgov.com/

3.FAQ
いくつかのFAQをお作りしましたのでご参照ください。

Q1.第1期と第2期分を一度に払っても良いでしょうか?
➡一度に払ってもOKです。期限を遅れない限り、1回でも2回に分けても、年内中に支払うことも可能です。
その年のご自身のタックスリターンの状況によって、年内に2回分を支払うほうが有利かどうかが異なりますので、会計士さんとご相談ください。

Q2.今年家を買いました。Billに記載されている額が購入した金額から計算した予想額より安くなっています。
➡1月1日の固定資産税評価額をベースに計算されたBillが、一般的には先に届きます。前のオーナーさんが何年も前に購入していた場合は、固定資産税評価額が低い場合が多いため、最初に届くBillはそれに基づいた低い金額になっていります。
しかし、新たにオーナーになった方の固定資産税は、購入した価格の約1.25%くらいになるため、その差額については
後日Supplemental Taxという形で追加額が計算されて送られてきます。
(表②をご参照ください)

何かご不明な点があれば補足説明させて頂きますので、ご連絡ください。

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H2N / Hiroko Nishikawa Naumann(西川ノーマン裕子)
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
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直通電話: 310-951-8233
#アメリカ不動産業界トレンド

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"日本のシニア向け住宅と成年後見制度" セミナー(11/1,2,3)&"日本帰国後のアメリカでの税務"セミナー(11/2)

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"日本のシニア向け住宅と成年後...
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*リタイア後は日本帰国を考える方へ
*日本の親御さんの介護が必要な方へ

「日本のシニア向け住宅と成年後見制度」セミナー
◆◆日本ライフパートナーズ協会、LIXILリアルティ、RE/MAX西川ジョイント企画
~ 日本から専門家4名が訪米して最新の情報をご紹介する貴重な機会です。是非ご参加ください。

1) 11月1日(金)10:00am~12:00pm
RE/MAX マリナデルレイオフィス
124 Washington Blvd., Marina del Rey CA 90292
★ご希望の方は個別相談(1組20分)⇒セミナーお申込の際にお知らせください。

2) 11月2日(土)2:00pm~4:00pm
RE/MAX サウスベイオフィス
23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505
★ご希望の方は個別相談(1組20分)⇒セミナーお申込の際にお知らせください。

3) 11月3日(土)2:00pm~4:00pm
ニューポートビーチ 東本願寺
254 Victoria St., Costa Mesa, CA 92627

■参加費: 1人10ドル(各回参加につき)⇒ペア割引:2人で15ドル、3人で15ドル
※お支払いは当日現金をご準備ください。

■お申込み:info@H2Nusa.com または 310-951-8233(西川)

■セミナー内容:
第1部
①「知って得する・日本の高齢期住まいの選択」
講師:LIXILリアルティ シニア事業コンサルタント 喜多 千重さん

日本のシニア向け施設はどんどん質がアップしていますが、そのトレンドや具体的な施設の内容、入居された方がどんなきっかけで選び、生活がどのように変わったかなどの事例をご紹介します。
また最近注目されるサービス付き高齢者住宅の詳しい情報、こういった施設を選ぶ時のポイント・契約書の注意点、日本で高齢期を過ごす場合のファイナンス、介護保険サービスと介護認定申請の手順など、盛りだくさんの内容です。

②「日本の不動産事情」
講師:LIXILリアルティ 企画広報部課長 山内 健さん

シニア向けに限らず、日本の不動産価格や動向はこれからどうなるか、都心まで電車1時間圏内で買い物・医療が充実した都市の紹介(首都圏・関西)、長野・静岡・札幌など「移住したい地方都市ランキング」上位の街の不動産価格や賃料比較など、とても興味深いお話です。

◆第2部
①「日本の成年後見制度と身元保証について」
講師:日本ライフパートナーズ協会 代表理事 東向勲さん

将来、判断能力がなくなってしまう時がくる可能性がありますが、日本に帰国した後にも、そういう状況に備える準備をしておくことが大切です。「成年後見制度」についての詳細と判断能力があるうちに手配をする任意後見契約の手続き、後見人の役割と業務範囲、また身元保証制度とその必要性などについて詳しく解説します。

②「日本の認知症ケアの現状 」  
講師:日本ライフパートナーズ協会 理事 冨田昌秀さん

2025年には、65歳以上の5人に1人が認知症患者になると言われている中で、日本の認知症ケアの現場はどうなっているか?認知症ケアに対する国の考え方や地域全体で気づくことができる地域包括ケアシステムの推進、早期発見と早期治療の大切さと自分・家族が認知症になった時の備えなど、長年認知症ケアに従事する日本の看護師の生の声をお届けします。

◎セミナーのフライアはこちらからダウンロードできます。
https://jp.bloguru.com/files/dd8a74d7e8b0a45d708537ea03b43289

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*日本へ帰国を考える前に知っておくべき家と税務の知識

「持ち家の処分と日本帰国後のアメリカでの税務」セミナー
◆◆米国日本通運LA引越支店、RE/MAX西川ジョイント企画

4) 11月2日(土)10:00am~12:00pm
RE/MAX サウスベイオフィス
23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505

■参加費:無料

■セミナー内容:
税務・ファイナンス:
講師 石上 洋(米国会計士・税理士)
アメリカの税理士から、日本へ帰国後の税務(日本・アメリカの年金)や
海外資産の開示申告、相続・贈与など、税務やファイナンシャル関係の手続きについてお話しします。

住まい:
講師 西川ノーマン裕子(RE/MAX Estate Properties)
日本帰国の際に、お家の売却、貸し出しをスムーズに行うための準備と計画、スケジュールに
ついて解説します。

引越し:
講師 羽田真一(日本通運)
帰国の際の引っ越しの手続きや、失敗しないための事前の準備などについてお話しします。

◎セミナーのフライアはこちらからダウンロードできます。
https://jp.bloguru.com/files/dd8a74d7e8b0a45d708537ea03b43289

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■お問い合わせ:RE/MAX Estate Properties/H2N
西川ノーマン裕子
Direct: 310-951-8233
Email: info@H2Nusa.com
Website: http://www.h2nusa.com/
LIC# 01848521
#不動産セミナー

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【セミナー開催】リタイア後の住み替え「持ち家を売却する?賃貸に出す?契約成功の10大ポイント」

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【セミナー開催】リタイア後の住...
リタイア後は、アメリカで住み替えをして、ダウンサイジングされる方。
アメリカの自宅を処分して、日本への完全帰国を考える方。
様々な選択肢がありますが、現在の持ち家を資本として資金計画を立てられることと思います。
将来お家を売却される場合、賃貸に出される場合の両方について、それぞれの成功の秘訣を
10大ポイントにまとめて解説いたします。
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リタイア後の住み替えセミナー
持ち家を売却する?賃貸に出す?契約成功の10大ポイント
9月21日(土)10am~12pm

RE/MAX サウスベイオフィス
23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505
参加費:無料 / 定員 30名(要予約)
申込み Email: info@H2Nusa.com  電話 : 310-951-8233
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■セミナー内容
1)持ち家の売却を成功させる10大ポイント
・売却する時期やタイミング、最初の値付けが成功と失敗の分かれ目?
・同じ状態の家でも、見せ方で売れる価格が大きく異なる?
・設備の修理をどこまでしてから売るべきか?
・売れてから次の家に入居するまでのタイムラグをスムーズにするには?

2)持ち家を賃貸に出して成功させる10大ポイント
・貸し出す期間はどのくらい?賃料設定の秘訣は?
・室内をどこまで修繕すべきか?
・良いテナントを選ぶために、ファイナンス情報をどう見極めるか?
・貸出してから3年未満で売却するメリットとは?

3)日本に帰国する場合に注意するポイント
・遠隔でのやり取りをサポートする電子サインとは?
・売却の時や、Power of Attorney指定の時のノータリー・サインの方法
・タックスリターンと税務申告で失敗しないポイントは?

4)住宅ローンや銀行口座の有利な利用法
・年金受給年齢になっても30年ローンが組める?
・ローンの残存期間が短いなら、リファイナンスで期間延長すれば毎月返済額を減額。
・日本に帰ってから有利な銀行口座の使い方とは?

■主催:RE/MAX Estate Properties/H2N
■Sponsor:Union Bank
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■お問い合わせ:RE/MAX Estate Properties/H2N
西川ノーマン裕子
Direct: 310-951-8233
Email: info@H2Nusa.com
Website: http://www.h2nusa.com/
#不動産セミナー

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【セミナー開催】リタイア後の生活応援 「知っておきたい“日本帰国”のための最新情報」

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【セミナー開催】リタイア後の生...
今回は、南加日系商工会議所、米国日通アメリカと弊社のコラボレーションで、
アメリカの税理士・会計士の石上 洋さんをスピーカーにお招きします。
帰国を考える際の税務やファイナンシャル上の重要な情報、アメリカの持ち家をどうするか、
日本へのお引越しの際の注意点などをお話しします。
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リタイア後の生活応援
「知っておきたい“日本帰国”のための最新情報」 セミナー
6月22日(土)10am~12pm (9:30am開場)

RE/MAX サウスベイオフィス
23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505
参加費:無料 / 定員 50名(要予約)
申込み Email: info@H2Nusa.com 
お電話 : 310-951-8233
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セミナー内容
■税務・ファイナンス:
講師 石上 洋(米国会計士・税理士)
アメリカの税理士から、日本へ帰国後、日本の年金、アメリカの年金、
海外資産の開示申告、相続・贈与など、税務やファイナンシャル関係の手続きについてお話しします。

■住まい:
講師 西川ノーマン裕子(RE/MAX Estate Properties)
日本帰国の際に、お家の売却、貸し出しをスムーズに行うための準備と計画、スケジュールに
ついて解説します。

■引越し:
講師 羽田真一(日本通運)
帰国の際の引っ越しの手続きや、失敗しないための事前の準備などについてお話しします。

共催
南加日系商工会議所、RE/MAX西川、米国日本通運LA引越支店
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■お問い合わせ:RE/MAX Estate Properties/H2N
西川ノーマン裕子
Direct: 310-951-8233
Email: info@H2Nusa.com
Website: http://www.h2nusa.com/

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【セミナー開催】日本に帰国する人が知らないと損するお金(相続・贈与)の話

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【セミナー開催】日本に帰国する...
日本への完全帰国を考える場合、相続税、贈与税に関する正確な知識を持つことは大変重要です。
今回は、日本での税務の基礎知識をご紹介するとともに、帰国前に準備しておくべきこと、また税額を抑えるためのオプションなどについて、具体例を挙げながら解説いたします。

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日本の公認会計士・税理士による セミナー
「日本に帰国する人が知らないと損するお金(相続・贈与)の話」
4月18日(木)10am~12pm

RE/MAX サウスベイオフィス
23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505
参加費:無料 / 定員 30名(要予約)
申込み Email: info@H2Nusa.com  電話 : 310-951-8233

※個別相談会:1:30pmから1組20分(8組まで)で設定させていただきます。
ご希望の方は、セミナー参加申込みの際に、ご相談内容を簡単にお記入の上、
下記の情報をお知らせの上お申し込みください。
こちらで内容を確認し、時間帯を設定の上、ご連絡させていただきます。
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■内容
第1部(10:00am~10:25am)
「日本に永久帰国する際の準備と住まいの選択肢」
講師:RE/MAX不動産 西川ノーマン裕子
・アメリカの自宅売却の手続きと帰国前の準備
・日本での家探しのプロセスと住まいの選択肢

第2部(10:30am~12:00pm)
「日本に帰国する人が知らないと損するお金(相続・贈与)の話」
講師:公認会計士・税理士 伊藤耕一郎
・日本の相続税・贈与税の基礎知識
・贈与を使った節税、評価額の低い不動産購入、生命保険を活用した節税、など
・「帰国前にやっておけばよかった」と後悔しないための事前準備とは?

■セミナー講師
- 伊藤 耕一郎/公認会計士・税理士:京都大学大学院工学研究科修士課程修了後、1997年ゴールドマン・サックス証券会社入社。株式部において株式デリバティブに関連する金融商品開発業務に従事。
2004年に同社退社後、2005年より税理士法人プライスウォーターハウスクーパースに入所。
金融部にて国内外の金融機関・不動産ファンド・M&Aファンド等への税務コンサルティング業務、および移転価格部において金融機関・メーカー等に対する移転価格コンサルティング業務を行う。
2011年伊藤国際会計税務事務所設立。様々な企業の国際税務関連業務に従事するとともに、個人富裕層向け税務顧問や海外資産への投資に関連する税務セミナーの講師も務める。

- 西川ノーマン裕子(ひろこ):日本で大学卒業後、リクルートにて住宅情報誌の編集長を務める。2004年に渡米。
日系の情報誌の編集長を経て、RE/MAX ESTATE PROPERTIESにてウエストサイド、サウスベイ等の不動産売買やリースに携わる。日本や他州とのネットワークも豊富。

■主催:RE/MAX Estate Properties/H2N

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■お問い合わせ:RE/MAX Estate Properties/H2N
西川ノーマン裕子
Direct: 310-951-8233
Email: info@H2Nusa.com
Website: http://www.h2nusa.com/
#不動産セミナー

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【セミナー開催】リタイア後の住まいと介護付き施設 アメリカ vs 日本

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【セミナー開催】リタイア後の住...
将来の住み替えを漠然と考えている方、具体的なプランをお持ちの方へ向けて、
リタイア後の住まいを考えるためのセミナーを開催します。
シニア向けの住まいと介護付き施設には、日本とアメリカそれぞれでどのようなものがあり、
費用はどのくらいか?持ち家の処分や日本へ住み替えする際の注意点などについてご説明します。
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-リタイアして老後の住まいは、アメリカか日本か?
-アメリカの介護付き施設はどんなもの?費用は?
-日本の介護付きの住まいにはどんなものがある?
-自宅の処分をどうするか?売却か賃貸か?
-日本へ帰国する前の相続・贈与税の対策とは?
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「リタイア後の住まいと介護付き施設 アメリカ vs 日本」セミナー
2月16日(土)10am~12pm

RE/MAX サウスベイオフィス
23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505
参加費:無料 / 定員 30名(要予約)
申込み Email: info@H2Nusa.com  お電話 : 310-951-8233
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*詳細は下記または添付のフライアをご覧ください。下記リンクからフライアをダウンロードできます。
https://jp.bloguru.com/files/4ed9b2708be5fa7787ab20b26a4572cc

■内容
第1部(10:00am~10:55am)
「リタイア後の住み替えはアメリカ?日本?」
講師:RE/MAX不動産 西川ノーマン裕子
・リタイア後に日本に帰国した人、残った人の事例
・自宅を売る税金の控除、貸しても受けられる?
・日本に帰国する際の家探しの失敗&成功例
・日本の介護付きアパート、物件紹介

第2部(11:00am~12:00pm)
「健康寿命とアメリカの介護施設について」
講師:OC介護ホームズ 小谷洸弘
・健康寿命と平均寿命。健康寿命を延ばすには?
・在宅介護から施設入居への移行はいつか?
・家族が認知症になった時の対応について
・アメリカの介護施設の種類と費用は?

■セミナー講師
- 小谷洸弘:日本の大手IT会社の海外法人の社長、副社長を歴任。リタイア後は経営コンサルタントとして活躍。
現在はオレンジカウンティーで家族が立ち上げたOC介護ホームズを運営する傍らボランティア活動で
健康や介護に関する講演や映画上映会等を開催する。

- 西川ノーマン裕子(ひろこ):日本で大学卒業後、リクルートにて住宅情報誌の編集長を務める。2004年に渡米。
日系の情報誌の編集長を経て、RE/MAX ESTATE PROPERTIESにてウエストサイド、サウスベイ等の不動産売買や
リースに携わる。日本や他州とのネットワークも豊富。

■主催:RE/MAX Estate Properties/H2N
    OC介護ホームズ
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■お問い合わせ:RE/MAX Estate Properties/H2N
西川ノーマン裕子
Direct: 310-951-8233
Email: info@H2Nusa.com
Website: http://www.h2nusa.com/
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ロサンゼルスMetroの延伸で注目されるエリアはどこ?

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ロサンゼルスMetroの延伸で... ロサンゼルスMetroの延伸で...
ロサンゼルスは広くて車がないと移動が難しいと言われますね。
最近はUberやLyftの普及によって、車がなくても随分楽になりましたが、
実は公共交通機関であるMetroも、拡充に力を入れています。

メトロというと地下鉄をイメージする人も多いと思いますが、ロサンゼルスには
メトロ電車とメトロバスの2種類があります。
ロサンゼルスは人口増加とともに交通渋滞もひどくなる一方ですので、
行政も電車や地下鉄、バスの利用を広げたいと力を入れています。
また、最近はシェア自転車の設置も進められていて、現在は市内に約1400台配置されているそうです。
※メトロバイク・シェアのWebsiteはこちら
https://bikeshare.metro.net/

Metroの電車の路線で、現在拡張を予定されているのは主に次の2つです。
1.クレンショー/LAXライン
2.パープルライン
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
1.クレンショー/LAXライン新設
この路線は、ダウンタウンからサンタモニカまでを東西につなぐエキスポラインの途中の駅から
ロサンゼルス空港隣接の駐車場エリアまで延伸する路線。
エキスポラインの駅「Exspo/Crenshaw」からイングルウッドの中心「Down Town Inglewood」、
Florence AveからAviationに沿ってWestchesterを抜けて、Century Bl/Aviationまで。
工期の完了は2019年秋を予定が、2020年夏に延期の見込み。

2.パープルライン延伸
現在パープルラインはコリアタウンの中心部、Wilshier BlとWestern Aveの交差点まで。
ここからWilshier Blに沿って西へ進み、UCLAのあるWestwoodまで延伸される予定。
ちょうど観光の中心地や大学をつなぐ路線となり、観光客や学生の乗降客にとっては
便利な路線になりそう。工期は区域ごとに以下のような予定とのこと。
La Cienegaエリアまでの延伸:2023年
Rodeo、Century Cityまでの延伸: 2025年
UCLAのWestwoodまでの延伸:2026年
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

メトロ電車・地下鉄の延伸によって、今後街の整備が進みそうなエリアは、
ミッドウィルシャーから南、カルバーシティー東部、イングルウッドなどではないでしょうか?

駅が開設されるとその周辺が整備され、交通機関の利用者も増えます。
従って、将来的にはそのエリアがより便利になり不動産価値が上がっていくことは予想できるかと思います。

これからも色々な開発情報をチェックしていきたいですね。

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H2N / Hiroko Nishikawa Naumann(西川ノーマン裕子)
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
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Zip CodeとCityの境界線の違いにご注意

スレッド
Zip CodeとCityの境... Zip CodeとCityの境...
住宅を選ぶ際に、どこの市に住みたいかという条件を入れるかと思いますが
その際に注意しないといけないのは、住所で表示される「市」と行政の「市」が
時々異なることがあるということです。

ロサンゼルスでよくこの例に挙げられるのが、カルバーシティーとトーランスです。
まずカルバーシティーですが、Zip Codeの「90230」はカルバーシティーの住所になりますが
上記の地図のCityの境界線を見て頂くと、405Fwyの西側のエリアはLos Angeles市の
行政管轄となっています。

トーランスのほうは、Zip Codeの「90501」「90502」は共に郵便番号としてはトーランスです。
しかしCityの境界線では、それぞれロサンゼルス市やWest Carsonの行政管轄になります。

学校区などは行政管轄で決められますので、Culver CityやTorranceの学校に行けると
思ったら違っていたということがありますのでご注意ください。
MLSなどの物件の検索サイトでは、市やZip Codeなどの境界線をマップ上に表示することができますので
そちらでチェックされることをお勧めします。

Zip Codeは以下のようなサイトでチェックすることができます。
http://www.usnaviguide.com/zip.htm
https://www.unitedstateszipcodes.org/

またCityの境界線は、以下のようなサイトをご参照ください。
・ロサンゼルスカウンティ-
City Boundaries for Los Angeles County
https://controllerdata.lacity.org/dataset/City-Boundaries-for-Los-Angeles-County/sttr-9nxz

・オレンジカウンティ-
OC PW Survey:この中のCity Boundariesをクリック
http://www.ocpublicworks.com/survey/products/maps
OC PW Survey-City Boundary Map
http://www.ocpublicworks.com/civicax/filebank/blobdload.aspx?BlobID=8438

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一般選挙での不動産関連法案の投票結果は「No on PROP-5」「 No on PROP-10」

スレッド
一般選挙での不動産関連法案の投... 一般選挙での不動産関連法案の投...
以前、11月6日の選挙General Electionの際に、カリフォルニア州の不動産関連の新法案(Proposition10と5)をご紹介しました。

そして11月6日の投票結果は…
■Proposition 10[レントコントロールについての新法案]⇒No /否決されたのでGood!
■Proposition 5[55歳以上の税制優遇]⇒No /可決してほしかったので残念…
という結果となりました。

■PROP 10:「レントコントロールの現状の特別法案を撤廃する」という法案でしたが否決されました。
とりあえずレントコントロールは現状維持の内容となり、ほっと胸をなでおろしました。
もしこれが通っていたら、今規制されているCity(LA、サンタモニカ、ウエストハリウッド)以外、
州内のどこでもレントコントロールが設定されたり、コンドミニアムや一戸建てまたは築年が新しい家にまで
規制が広がる可能性もありました。
きっと市場は大混乱、それによって不動産価格も下がるような大変なことになっていたと思われます。
法案の否決によって不動産マーケットへのマイナス影響は避けられました。
※Prop 10の法案内容の記事はこちら。
https://h2nusa.com/jpn/whatsnew/view/334674/2018no-on-prop-10

■PROP 5:「55歳以上の買い替えに有利な固定資産税の引継ぎを拡張する」という法案で、
オームオーナーにとって有利になる内容でした。
しかし、これは否決されました。
プラスの影響としては、シニアの買い替えがしやすくなるため、売買数も増加するとそれにともなう税収は上がる
という見方ができますが、ホームオーナーへのメリットが増えて教育・福祉の予算減少などの印象もあったのか、
反対が多い結果になりました。
ただ現状の設定されている55歳以上の買い替えに有利なルール(Prop 60)は引き継がれますのでご安心ください。
州の不動産協会は次の一般選挙でも再度、拡張を推進するという姿勢です。

※現状のルール(Prop 60)は以下の通り:
・55歳以上の買い替えで、売却した自宅の固定資産税が低い場合、次に購入する家の固定資産税が高くてもその金額を引き継ぐことができる。
・購入する家の価格が、売却する家と同額か低い場合のみ有効。
・一生に1回だけ使える。
・州内の11カウンティ-内で有効。

Prop 5の改正案では、次に買う物件の価格が高くても対象にし、一生に何度でも利用でき、州内の全カウンティ-を対象にするというものでした。
※Prop 5について詳しくはこちら。
https://h2nusa.com/jpn/whatsnew/view/334672/2018yes-on-prop-5

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