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コロナの影響でアメリカ不動産マーケットはどう変化しているか?

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動画【アメリカ不動産3都市レポートー2】
コロナの影響で不動産マーケットはどう変化しているか?

コロナで外出と仕事の活動が制限される中、アメリカの不動産は動いているのか?お客様層に変化はあるか?それぞれの地域の状況をお話しします。

【番組の目次】
(導入)
0'18" ロックダウンの中で、一日どう過ごしている?
3'22" 子供のいる家庭は家でバーチャル授業
5'22" バーチャル化・オンライン化の加速で仕事・生活が変化
7'37" 顧客層と物件は?ーカリフォルニア・Hiroko
9'19" 顧客層と物件は?ーハワイ・Mami
10'08" 顧客層と物件は?ーオハイオ・Akiko
14'50" 不動産の動きに変化は?ーカリフォルニア・Hiroko
16'45" 不動産の動きに変化は?ーハワイ・Mami
17'18" 不動産の動きに変化は?ーオハイオ・Akiko
19'28" 物件の価格帯は?ーオハイオ・Akiko
20'08" 物件の価格帯は?ロサンゼルス
21'15" 物件の価格帯は?ハワイ

番組についてのご質問、不動産に関するご相談などありましたら
お気軽にお問い合わせください。

西川ノーマン裕子
Hiroko Nishikawa-Naumann
RE/MAX ESTATE PROPERTIES
Email: info@H2Nusa.com
Website: www.H2Nusa.com
LIC# 01848521

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コロナとロックダウンで現地の様子はどうなってる?

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新型コロナウィルスの影響で、アメリカの他州の不動産エージェント友達と情報交換しました。
各地によって事情が違うので、それを情報発信したら面白いということになり、動画番組を始めることになりました。
是非ご覧ください。

動画【アメリカ不動産3都市レポート-1】
コロナとロックダウンで現地の様子はどうなってる?
ロックダウンが始まって早や2か月。生活の様子や不動産業の仕事、不動産マーケットにどんな影響が出ているか、各地の現場の状況を紹介します。

【番組の目次】
(導入)
1'00" 新型コロナの影響で生活はどんな感じ?
3'32" ロックダウン解除に向かう動きが出てきた!?
5'27" 不動産業の仕事にはどんな変化がある?
9'10" コロナで不動産マーケットはどんな影響を受けている?
11'27" この時期でも動きがあるのは?

【キャスト】
オハイオ州:Akiko Miyamoto / Keller Williams Consultants Realty
ハワイ州: Mami Takeda / Hawaii Life / Christie's
カリフォルニア州: Hiroko Nishikawa Naumann / RE/MAX Estate Properties

番組についてのご質問、不動産に関するご相談などありましたら
お気軽にお問い合わせください。

西川ノーマン裕子
Hiroko Nishikawa-Naumann
RE/MAX ESTATE PROPERTIES
Email: info@H2Nusa.com
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Gardenaのタウンホーム【SOLD】

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1608 W Artesia Square Unit D, Gardena

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Woodland Hillsの一戸建【SOLD】

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4958 Calderon Road, Woodland Hills

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Marina del Reyのリース物件【SOLD】

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4050 Glencoe Ave Unit 215, Marina Del Rey

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ベニスのリース物件【SOLD】

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Penmar Ave

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カリフォルニア州レントコントロール「AB-1482」についての速報

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カリフォルニア州レントコントロ...
カリフォルニア州全域を対象に、レントコントロールが制定されることが決まりました。
実施は2020年1月からになりますが、これまでレントコントロールがなかった市や、
比較的新しい物件にも賃料や退去の規制がかかることになります。
その内容とポイントについて、速報を日本語でまとめましたのでご参照ください。
(as of October 16, 2019)

■カリフォルニア州レントコントロールの名称:
「The Tenant Protection Act of 2019」が正式名称で、別名「AB-1482」「Rent Cap Bill」「State-wide Rent Control」などとも呼ばれます。

■主な規制:
1)Limitation on Rent Increase(賃料アップの上限)
2)Just Cause Eviction(立ち退きの正当理由)の2つの側面で規制が制定されます。

■カリフォルニア州レントコントロールのポイント:
1) 既存のCityのレントコントロールはそのまま継続されます。Cityでは対象にならない物件で、州のレントコントロールの対象になる物件は、州の規制が制定されます。
2) 空き室の賃料設定についてはレントコントロールの対象外となります。(現状と同様)

■カリフォルニア州レントコントロールの対象物件:
カリフォルニア州レントコントロールでは、基本的にすべての賃貸物件が規制の対象になります。その中で、対象とならない「例外」と、「その例外の例外」があります。

◎レントコントロールの対象外の物件(例外)とは?

1)一戸建て、コンドミニアムを1組のテナントに貸している場合は対象外。
(例外―1)持ち主がREITやCorporationなら、一戸建・コンドミニアムでも対象。
(例外―2)3 Bedroomを3人のルームメイトに貸していた場合、3人が1組のルームメイトとして契約していれば対象外。しかしRoom to roomで別々の3人に貸している場合はレントコントロールの対象。
2)Duplexは2ユニットを別々の2組に貸していると対象。そのうち1ユニットにオーナーがPrimary Residenceとして住んでいたら対象外。
3)その日から遡って15年以内の建物は対象外。今年築15年で来年築16年になると対象。
4)ホテル、モーテル、キャンパスハウスは対象外。

◎Cityの規制と州の規制がオーバーラップする場合は?

(例)
1)ロサンゼルス市・サンタモニカ市・ウエストハリウッド
●Cityのレントコントロールは1978年より古い物件が対象。
●州のレントコントロールは、築15年より古い物件が対象。
➡1978年以前の物件には各Cityのレントコントロールが適応。1979年~築15年の物件にはカリフォルニア州のレントコントロールが適応。

2)イングルウッド市
●Cityのレントコントロールは5 unit以上の物件が対象。
●州のレントコントロールはDuplex(2 unit)以上が対象。
➡5 unit以上の物件にはCityのレントコントロールが適応。2~4 unitにはカリフォルニア州のレントコントロールが適応。

■賃料アップの上限Limitation on Rent Increase(Civil Code 1947.12):
1年間に値上げできる賃料に上限が設定されます。

◎上限のレート:年間で5%+Regional CPI(消費者物価指数)の合計または10%の低いほう。
CPIは4月~4月は同じ=2019年4月のCPIを次の4月まで引用。
※ロサンゼルスRegionは3.3%と予想されるので(2019年4月時点)、来年4月までは5% + 3.3% = 8.3%が上限のレートと思われます。

◎基準の賃料:過去12か月の一番低い賃料をベースにする。(キャンペーンなどで2か月無料にした場合でも、平均を計算するのではなく無料期間以外の賃料をベースにする)

◎値上げの回数:1年間の間に値上げできるのは2回まで。

◎実施日:2020年1月1日からカリフォルニア州レントコントロールが開始。現在レントコントロールがなく、新たにかかる地域では、2019年12月31日までは規定以上の賃料アップが可能。ただし2020年1月1日になると、2019年3月15日の賃料を基準にした上限(8.3%)の賃料に戻さなければならない。(ただし2019年中の値上げ分については返却の必要ない)

■Just Cause Eviction/立ち退きの正当理由(Civil Code 1946.2):
レントコントロールの対象になるということは、リース契約が終了した場合やMonth to Month契約になった場合でも、貸主からは「退去してください」と言えなくなったということです。「退去してください」と言えるのは以下の場合となります。

① テナントの過失があった場合➡【リロケーション費の支払い・不要】
・賃料の未払い
・リース契約の内容の不履行
・リース契約更新を拒否
・物件を違法な目的で使用
・犯罪活動
・物件を痛める、問題を起こす等の行為
・又貸しなどの契約違反
・その他

② テナントの過失がない場合➡【リロケーション費の支払い・要】
・オーナー、配偶者(パートナー)、子供・孫、両親、祖父母が住む
※これについての文言が契約書に記載されていなければならない。また不動産マーケットへの募集告知から降ろしている必要がある。
・行政からの退去命令
・大規模リモデルを実施
※パミットが必要な大規模な工事。ペイントやマイナーな修繕は退去理由にならない。

◎リロケーション費と支払い:リロケーション費は1か月分の家賃相当額。ノーティスを出して15日以内に支払う、または最後の1か月分を免除するかのいずれか。

◎退去を言い渡せる対象者:テナントが12か月以上続けて住んでいる場合。もし途中から家族の1名が入居してきた場合、全員が1年以上住み続けた時点か、その中の1名が2年以上住み続けた時点で退去を告げられる。

■カリフォルニア州レントコントロールの期限:
2030年までの時限的な法律となります。

*  *  *  *  *  *
今回のカリフォルニア州レントコントロールはテナントの居住がより守られる内容となり、対象物件のテナントはきちんと家賃を支払ってルールを守って住んでいる場合は退去を言い渡されることがなくなります。
一方で、アパートを購入してフルリモデルをし、高い家賃を設定できる部屋にして賃貸経営をしようと考える投資家にとっては少し難しい状況になります。今後は空き室のある状態で販売されている物件や、家賃が相場より低過ぎない物件を選ぶこと、またテナント向けの居住ルールブックや規定を充実することなどが大切になってきそうです。

何かご質問などありましたらお気軽にご連絡ください。

※まだ詳細が明確に定義されていない部分もあるため、内容が変更になることもございますが予めご容赦ください。
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H2N / Hiroko Nishikawa Naumann(西川ノーマン裕子)
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
http://www.h2nusa.com/
Email: info@h2nusa.com
直通電話: 310-951-8233

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アメリカ・プロパティータックスの支払いと期限

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アメリカ・プロパティータックス... アメリカ・プロパティータックス...
ホームオーナーにとって、忘れてはならないのが固定資産税。
毎年10月ごろになると、CountyのTax Officeから郵送で固定資産税のBillが届きますが
支払いの期限や方法についてまとめました。

1.プロパティータックスは7月1日~6月30日が設定期間

アメリカのプロパティータックスの設定期間は、毎年7月1日から6月30日までです。
その年の1月1日時点のタックスの評価額をベースに固定資産税が計算され、
10月ごろに各ホームオーナーの手元に請求書(Bill)が届きます。

支払いは2回に分けて期限が設けられていて、それぞれ期限より支払いが遅れると
ペナルティーが発生します。

(表①をご参照ください)
固定資産税のタックスイヤー:7月1日~6月30日
固定資産税の評価の時期:1月1日
支払の期限:第1期 12月10日まで
       第2期 4月10日まで
固定資産税の計算:固定資産税評価額の約1.25%(ロサンゼルス周辺の場合)
新たに物件を購入した場合は、その購入価格が固定資産税評価額になります。

2.支払い方法とオンラインでのチェック方法

手元に郵送されるBillにあるバウチャーを利用して、小切手で支払うことも可能です。
小切手送付の際は、メモ欄にAIN(固定資産税番号)と住所を記載しておかれることをお勧めします。
クレジットカードやデビットカードでも支払いできますが、手数料がかかりますのでご注意ください。
※支払い金額に対して2.25%かかります。
例)$10,000のプロパティータックスの支払いだと$225になります。

オンラインでも、以下の方法で金額を確認することが可能です。
◆Los Angeles Countyのウェブサイト
https://www.propertytax.lacounty.gov/
Pay Property Taxesをクリックすると下記に飛びます。

https://ttc.lacounty.gov/pay-your-property-taxes/
この中のどれかの支払い方法の中から「Make a Payment」をクリックすると下記に飛びます。

https://vcheck.ttc.lacounty.gov/
・ページの一番下にあるRobotでないことをチェックして、次のページに行き、左上にある
Property Tax Inquiry/One Time Paymentをクリックします。
・物件のAIN(固定資産税番号)を入力して、「Inquiry Only」
をクリックすると、現在請求されているProperty Taxの金額が表示されます。

◆Orange Countyのウェブサイト
http://www.ttc.ocgov.com/

3.FAQ
いくつかのFAQをお作りしましたのでご参照ください。

Q1.第1期と第2期分を一度に払っても良いでしょうか?
➡一度に払ってもOKです。期限を遅れない限り、1回でも2回に分けても、年内中に支払うことも可能です。
その年のご自身のタックスリターンの状況によって、年内に2回分を支払うほうが有利かどうかが異なりますので、会計士さんとご相談ください。

Q2.今年家を買いました。Billに記載されている額が購入した金額から計算した予想額より安くなっています。
➡1月1日の固定資産税評価額をベースに計算されたBillが、一般的には先に届きます。前のオーナーさんが何年も前に購入していた場合は、固定資産税評価額が低い場合が多いため、最初に届くBillはそれに基づいた低い金額になっていります。
しかし、新たにオーナーになった方の固定資産税は、購入した価格の約1.25%くらいになるため、その差額については
後日Supplemental Taxという形で追加額が計算されて送られてきます。
(表②をご参照ください)

何かご不明な点があれば補足説明させて頂きますので、ご連絡ください。

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H2N / Hiroko Nishikawa Naumann(西川ノーマン裕子)
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
http://www.h2nusa.com/
Email: info@h2nusa.com
直通電話: 310-951-8233
#アメリカ不動産業界トレンド

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"日本のシニア向け住宅と成年後見制度" セミナー(11/1,2,3)&"日本帰国後のアメリカでの税務"セミナー(11/2)

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"日本のシニア向け住宅と成年後...
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*リタイア後は日本帰国を考える方へ
*日本の親御さんの介護が必要な方へ

「日本のシニア向け住宅と成年後見制度」セミナー
◆◆日本ライフパートナーズ協会、LIXILリアルティ、RE/MAX西川ジョイント企画
~ 日本から専門家4名が訪米して最新の情報をご紹介する貴重な機会です。是非ご参加ください。

1) 11月1日(金)10:00am~12:00pm
RE/MAX マリナデルレイオフィス
124 Washington Blvd., Marina del Rey CA 90292
★ご希望の方は個別相談(1組20分)⇒セミナーお申込の際にお知らせください。

2) 11月2日(土)2:00pm~4:00pm
RE/MAX サウスベイオフィス
23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505
★ご希望の方は個別相談(1組20分)⇒セミナーお申込の際にお知らせください。

3) 11月3日(土)2:00pm~4:00pm
ニューポートビーチ 東本願寺
254 Victoria St., Costa Mesa, CA 92627

■参加費: 1人10ドル(各回参加につき)⇒ペア割引:2人で15ドル、3人で15ドル
※お支払いは当日現金をご準備ください。

■お申込み:info@H2Nusa.com または 310-951-8233(西川)

■セミナー内容:
第1部
①「知って得する・日本の高齢期住まいの選択」
講師:LIXILリアルティ シニア事業コンサルタント 喜多 千重さん

日本のシニア向け施設はどんどん質がアップしていますが、そのトレンドや具体的な施設の内容、入居された方がどんなきっかけで選び、生活がどのように変わったかなどの事例をご紹介します。
また最近注目されるサービス付き高齢者住宅の詳しい情報、こういった施設を選ぶ時のポイント・契約書の注意点、日本で高齢期を過ごす場合のファイナンス、介護保険サービスと介護認定申請の手順など、盛りだくさんの内容です。

②「日本の不動産事情」
講師:LIXILリアルティ 企画広報部課長 山内 健さん

シニア向けに限らず、日本の不動産価格や動向はこれからどうなるか、都心まで電車1時間圏内で買い物・医療が充実した都市の紹介(首都圏・関西)、長野・静岡・札幌など「移住したい地方都市ランキング」上位の街の不動産価格や賃料比較など、とても興味深いお話です。

◆第2部
①「日本の成年後見制度と身元保証について」
講師:日本ライフパートナーズ協会 代表理事 東向勲さん

将来、判断能力がなくなってしまう時がくる可能性がありますが、日本に帰国した後にも、そういう状況に備える準備をしておくことが大切です。「成年後見制度」についての詳細と判断能力があるうちに手配をする任意後見契約の手続き、後見人の役割と業務範囲、また身元保証制度とその必要性などについて詳しく解説します。

②「日本の認知症ケアの現状 」  
講師:日本ライフパートナーズ協会 理事 冨田昌秀さん

2025年には、65歳以上の5人に1人が認知症患者になると言われている中で、日本の認知症ケアの現場はどうなっているか?認知症ケアに対する国の考え方や地域全体で気づくことができる地域包括ケアシステムの推進、早期発見と早期治療の大切さと自分・家族が認知症になった時の備えなど、長年認知症ケアに従事する日本の看護師の生の声をお届けします。

◎セミナーのフライアはこちらからダウンロードできます。
https://jp.bloguru.com/files/dd8a74d7e8b0a45d708537ea03b43289

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*日本へ帰国を考える前に知っておくべき家と税務の知識

「持ち家の処分と日本帰国後のアメリカでの税務」セミナー
◆◆米国日本通運LA引越支店、RE/MAX西川ジョイント企画

4) 11月2日(土)10:00am~12:00pm
RE/MAX サウスベイオフィス
23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505

■参加費:無料

■セミナー内容:
税務・ファイナンス:
講師 石上 洋(米国会計士・税理士)
アメリカの税理士から、日本へ帰国後の税務(日本・アメリカの年金)や
海外資産の開示申告、相続・贈与など、税務やファイナンシャル関係の手続きについてお話しします。

住まい:
講師 西川ノーマン裕子(RE/MAX Estate Properties)
日本帰国の際に、お家の売却、貸し出しをスムーズに行うための準備と計画、スケジュールに
ついて解説します。

引越し:
講師 羽田真一(日本通運)
帰国の際の引っ越しの手続きや、失敗しないための事前の準備などについてお話しします。

◎セミナーのフライアはこちらからダウンロードできます。
https://jp.bloguru.com/files/dd8a74d7e8b0a45d708537ea03b43289

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■お問い合わせ:RE/MAX Estate Properties/H2N
西川ノーマン裕子
Direct: 310-951-8233
Email: info@H2Nusa.com
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【セミナー開催】リタイア後の住み替え「持ち家を売却する?賃貸に出す?契約成功の10大ポイント」

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【セミナー開催】リタイア後の住...
リタイア後は、アメリカで住み替えをして、ダウンサイジングされる方。
アメリカの自宅を処分して、日本への完全帰国を考える方。
様々な選択肢がありますが、現在の持ち家を資本として資金計画を立てられることと思います。
将来お家を売却される場合、賃貸に出される場合の両方について、それぞれの成功の秘訣を
10大ポイントにまとめて解説いたします。
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リタイア後の住み替えセミナー
持ち家を売却する?賃貸に出す?契約成功の10大ポイント
9月21日(土)10am~12pm

RE/MAX サウスベイオフィス
23740 Hawthorne Blvd., Torrance CA 90505
参加費:無料 / 定員 30名(要予約)
申込み Email: info@H2Nusa.com  電話 : 310-951-8233
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■セミナー内容
1)持ち家の売却を成功させる10大ポイント
・売却する時期やタイミング、最初の値付けが成功と失敗の分かれ目?
・同じ状態の家でも、見せ方で売れる価格が大きく異なる?
・設備の修理をどこまでしてから売るべきか?
・売れてから次の家に入居するまでのタイムラグをスムーズにするには?

2)持ち家を賃貸に出して成功させる10大ポイント
・貸し出す期間はどのくらい?賃料設定の秘訣は?
・室内をどこまで修繕すべきか?
・良いテナントを選ぶために、ファイナンス情報をどう見極めるか?
・貸出してから3年未満で売却するメリットとは?

3)日本に帰国する場合に注意するポイント
・遠隔でのやり取りをサポートする電子サインとは?
・売却の時や、Power of Attorney指定の時のノータリー・サインの方法
・タックスリターンと税務申告で失敗しないポイントは?

4)住宅ローンや銀行口座の有利な利用法
・年金受給年齢になっても30年ローンが組める?
・ローンの残存期間が短いなら、リファイナンスで期間延長すれば毎月返済額を減額。
・日本に帰ってから有利な銀行口座の使い方とは?

■主催:RE/MAX Estate Properties/H2N
■Sponsor:Union Bank
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■お問い合わせ:RE/MAX Estate Properties/H2N
西川ノーマン裕子
Direct: 310-951-8233
Email: info@H2Nusa.com
Website: http://www.h2nusa.com/
#不動産セミナー

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