H2N / 西川ノーマン裕子のブログ

ロサンゼルスと言えば、ゴルフ天国。
私も日本のサラリーマン時代にゴルフを始めましたが、カニの横ばいのような
腕前はさておき、アメリカに移住してからもゴルフは続けています。

日本だと、ゴルフに行くとなると丸1日がかりですよね。
東京に住んでいたころは、週末早起きして近郊のゴルフ場へ1時間くらいかけて到着。
午前中にハーフを終え、ランチと待ち時間があって、午後のハーフ。
終了後にお風呂で汗を流してから、コンペだったらそのあと表彰式と打ち上げ。
家に帰る頃はもうすっかり暗くなっているというのが通常でした。

こちらも郊外のコースでコンペなどに参加する時は、同じような感じですが、
いつもの週末に、「お天気いいし、ゴルフでも行く？」と思い立ってかけるのは
ご近所の練習コースです。

私たちは、Mar VistaとVeniceにほど近いところにあるPenmarゴルフ場の常連。

家から車で10分くらいで、9ホールのコースなので、2時間未満で回れます。
ここはゴルフのモーターカートはなく、手押しカートのみ。
マイ・カートを持っているので、車にバッグとマイ・カートを積みこみ、
ゴルフ場に到着すると、即プレー。
さくさくっとプレーして、料金は1人20ドル！

他のコースでも、40～50ドルくらいで18ホール回れるところも多く、大体が
前半と後半は、そのまま続けて回りますので、18ホール回っても終日時間が
かかることはありません。

昨日はお友達と回ってきましたが、まもなく独立記念日だったので、
パターの練習場には、アメリカ国旗が！可愛いですね。

これからも技術アップというより、リフレッシュでゴルフを続けて
いきたいと思いますが、ロサンゼルスはそんな人にも恵まれた環境です。


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H2N　/ Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
http://www.h2nusa.com/
Email: info@h2nusa.com
直通電話: 310-951-8233

私の会社RE/MAXのオフィスマネージャーは、全社トップクラスの成績をキープする女性。

凄腕の不動産エージェントだから、営業色のキツイ雰囲気の人を想像されるかもしれませんが
それとは真逆のとても上品でスピリチュアルな人です。

彼女はたくさんアシスタントがいるにも関わらず、日曜日のオープンハウスなどは
時間の許す限り自ら出てお客様対応をします。
こういう地道な活動が成績につながっているのだと思います。

さて、彼女の最近のリスティングの中に、マリナデルレイのタウンホームがあります。
マリナデルレイの中心地に徒歩圏という利便性の高い立地の静かなゲーテッド・
コミュニティーで、売り出しているのは2 Bed 2 Bathで1,952スクエアフィート（＝181㎡)。

写真を見ると、室内はきれいにリモデルやメンテナンスをされていますが
築37年と結構古い物件です。

これがいくらで売り出されているかというと、1.199ミリオン（約1億3300万円）です。

昔はいくらで取引されていたと思いますか？

アメリカでは成約価格のヒストリーが誰でも確認することができますが、
1986年、つまり31年前の取引価格がわかりました。

何と、$258,500（約2870万円）でした。

アメリカの物件価格は、立地と建物の状態がよければ価値が上昇しています。
すごい不動産マーケットですね。

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私の家の庭にはジャグジーがありますが、夜に使う時は結構暗くて
よくつまづいたりしていました。

そこで、主人が見つけて設置したのが足元灯「Ever Brite」。
これはかなりの優れものです。

光に反応してスイッチがON／OFFするので、昼間は電気が付かず
暗くなっていくと薄暗い光がともります。

さらに！その足元灯にはセンサーが付いていて、近づくと
薄暗い光が、パッと明るくなってしっかり足元を照らしてくれます。

そしてソーラーパネルが日中、電気を蓄電するので、電源が不要！

気になるお値段は、なんと12ドル程度。
ウェブサイトをチェックするとプロモーションキャンペーンで、
1つ買うと2つ目が無料！リーズナブルですね。

庭の通路、パーキングなどいろんなところで使えます。

Ever Brite

https://www.buyeverbrite.com/


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LAはメキシコに近い街ということもあって、メキシカンレストランが充実しています。
家の近くで行きつけのお店の一つがここ「El Abajeno」。

超・地元向けのレストランですが、ここのシグナチャーディッシュは
「スーパー・トスターダ」。
普通のトスターダは、サラダのように前菜で食べるような量ですが、
ここのはボリュームたっぷり。
1～2週間に一度は、これを食べたくなってEl Abajenoに来ます。

大皿に敷き詰めたチップスの上に、ビーンズをかける。
そのうえに特性スープで煮込んだチキン、レタス、トマト、ハラペーニョに
チーズをトッピングして出来上がり。

見た目はドサッとてんこ盛りなだけですが、チキンの煮込みはとても
味が染みてジューシーで、ビーフシチューのソースも追加して
さらにそれをかけて食べてもGood!

すべての食材を気前よくたっぷり大盛り乗せてくれるので、主人と2人で
シェアしてちょうどいいくらい。そして、お値段は何と、9.75ドル。

日本ではメキシコ料理は結構高いようですが、ロサンゼルスでは
安くて美味しいお料理の代表格です。

お近くに来られた方はぜひお試しください。

El Abajeno
4513 Inglewood Blvd, Culver City, CA 90230
(310) 390-0755
https://www.yelp.com/biz/el-abaje%C3%B1o-culver-city-2

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今日のブローカー向けオープンハウスでは、投資用アパートを
中心に回りました。

アパートは外から見るだけのDrive byが多いのですが、LAの中心部
Miracle Mileという地区でDuplex（2ユニットで一棟）のオープンハウス
をやっていたので見てきました。

写真は、Before & After。
Beforeはこの物件のオーナーが購入した時の写真で2014年4月のもの。
Afterは今回リノベーション済みで販売されている写真。

昔のオールドファッションな設備機器が全部総入れ替えされていました。

当時の成約価格は、$1,472ミリオン。
現在の販売価格は、$2,5ミリオン。

1ミリオン金額を上乗せで販売されていますが、バスルーム1つと
トイレを1つずつ加えて、
3ベッド2バス　→　3ベッド3.5バス（トイレのみは0.5バスルームと言います）
に変更。
部屋数とトイレ・バスの数が変わるのは、かなりのバリューアップです。

こういった改善をすることによって、賃料は昔のものだと恐らく$3000台、
今回は恐らく$5500～$6000で貸し出せると予想しています。

これは結構いい利回りっが取れそうな物件です。

2Unit （3 Br 3.5 Bath 4,250 sqft /Lot 6,250 sqft
住所：6222 Orange St., Los Angeles 90048
価格：$2,500,000
グロスインカム：$15,600
トータル経費：$46,000
NOI：$110,000
実質利回り（Cap Rate）：4.40%
GRM： 16.03
Listed by Jeremy Fischer / Nourmand & Associates

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この前、主人の姪の子供のバースデーパーティーをしました。
義姉の家でバッフェスタイルのランチ。
従妹とお揃いのサマードレスをもらって嬉しそう。

Happy Birthdayの風船を20個ほど持っていったら大喜び。
たくさん持ち切れるだけ持って、紐を引っ張ってはしゃいでました。

アメリカは何かあるとホームパーティーが盛んなので、
バルーンやら天井からつるすデコレーションなどが、いろんな
お店で売っています。

ホームパーティーしばらくやってないので、また企画したいと思います。

パーティーグッズがたくさん売ってるお店：
Party City
http://www.partycity.com/

クラフトなどが手に入るお店：
Michaels
http://www.michaels.com/


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同じ会社の同僚のエージェントが新規物件を出したので見てきました。

場所はサンタモニカのすぐ北側に隣接する「Brentwood」。
ここは落ち着いた高級住宅街で、昔はアーノルド・シュワルツネッガーさんも
知事をしていた頃に住んでいた街です。

広大な土地は25,550スクエアフィート（＝約2370㎡＝約718坪）で
裏庭テニスコートもついています。
建物は3667スクエアフィート（＝約340㎡＝103坪）と広いですが
キッチンやベッドルームなどが一部リモデルされています。

この地域は少し丘陵地になっているので、通常は大きな土地全部が
建物を建てる有効面積ではありませんが、ここは珍しく真っ平。
なので、この物件の最大の価値は、この広大な土地に巨大な豪邸を
建てられるという点だそうです。

さて気になる価格は何と、7.35ミリオン（約8億2500万円）。

オープンハウスには同じストリートの方やデベロッパーが見に来られて
じっくりチェックされていました。

さて、どんな方が買われるのか興味深いですね。

4 Bedroom 3 Bathroom 3,667 sqft /Lot 25,550 sqft
249 Homewood Rd, Los Angeles 90049
$7,350,000
Listed by Jay Deai/RE/MAX Estate Properties

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アメリカでもお子供さんの教育と住むエリア選びは密接に関係しています。

お家を探される時は、どの学校がどのくらいの成績か、またCityごとに
どの学校に行けるのかなどがとても重要になってきます。

多くの方が学校を調べるのに使っているのがこちら、
「Great Schools」です。

http://www.greatschools.org/

自分が住む場所のZip Codeを入力すると、通学する学校の
小・中・高校ごとの基本情報が出てきます。
学校ごとに、テストのスコアなどの成績や想像的に見た点数からの
10段階評価など、学校を選ぶ際に役立つ情報が詰まっています。

また住所を入力すると地図上に学区の境界が出てくるページもあります。

School Boundaries
http://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/

私たちの仕事にとっても有益で使いやすいサイトです。
ぜひご利用ください。

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アメリカは多くの人が世界中から集まってくる国。
中でもロサンゼルスはアジア系、ヒスパニック系（中南米のスペイン語圏の人）、
ヨーロッパ系など色々な文化のバックグラウンドを持つ人が暮らす街です。

従って、食文化も豊富で、世界中の料理を楽しめるレストランが集まっています。

ご紹介するのはタイ料理のレストラン「Ayara Thai Cuisine」。

ここはロサンゼルス空港に近いところにある知る人ぞ知るレストランで
タイの旅行者や航空会社のクルーなども良く利用するというお店です。

どの料理も本場のタイのお味を少しマイルドにしていますが、かなり
レベルが高くて期待を裏切らないおいしさ。

この日はPad Thai、Glass noodle、Tom yam kunとタイのSingaビールを
いただきましたが、とっても満足！おススメのレストランです。

Ayara Thai Cuisine
6245 W 87th St.,Los Angeles, CA 90045
Phone number (310) 410-8848


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昨日はブローカー向けのオープンハウスの日でした。
いつものごとく、Mar Vista周辺を回ってきましたが、新築やほぼ新築に近いもの
などが多く出ていました。

特にMar Vistaでは、この3年くらい、古い物件を購入してリモデルや建て替えして、
新築のようにして販売する物件がたくさんあります。

購入してすぐに工事に着手し、室内をリモデルして販売し、利益を得る手法を
「フリッピング」と言います。

大きな物件や高額物件は、古屋を壊して一から建てていることもあるので
それは「フリッピング」には当てはまりませんが、ジャングルのように
木が茂って壊れかけたお家だったところが、見違えるような高級住宅に
変わることもあります。

写真の物件は2000年に$325,000で販売されて、今月$1,929,000で販売されている
物件です。昔の写真を見ると普通の古いお家ですね。
ほぼ全面建て替えれていますが、リモデルの申請で建てられているため、
登記簿上の築年は1948年です。

Mar Vistaは人気エリアなので、そのままの状態（土地の価値のみ）で販売された
としても、2000年時に比べて2倍以上の価格になりますが、建て替えによって
物件の価値が大幅に上がっています。

デベロッパーや個人投資家が行っていて、一時期あちこちで工事が
行われているストリートもありました。最近は物件価格が高く以前よりは
利益幅が低くなっていると思うので、少し減っているようです。

街としては、いい住宅が増えていくことはいいことですね。

3 Bedroom 3 Bathroom 1,712 sqft
4127 Tivoli Ave, LOS ANGELES CA 90066
$1,929,000
Listed by Alice Plato/Coldwell Banker

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