H2N / 西川ノーマン裕子のブログ

昨日はブローカー向けオープンハウスの日でしたので、いくつかコンドミニアムを見学しました。
写真はウエストロサンゼルスエリアにある築11年の物件。
2006年の築年ですが、こちらではこのくらいだと「新しい物件」という感覚になります。

2ベッドルーム2バスルームで1330スクエアフィートで、$799,000。
私のお客様が探しているのにちょうどいい大きさです。
天井が高く、設備機器も新しいコンテンポラリーなスタイルを設置しています。
15ユニットだけで、プールやジムはありませんが、こぢんまりして管理しやすそうな物件でした。
ただ1階で前面道路の交通量が少し多いため、音が気になる可能性があります。

相場くらいの価格設定ですので、売り出して1週間未満なのにもう購入オファーが入ってきたそうです。
今は市場に物件が少なく、適正価格の良い物件はすぐに複数の買い手が付きます。

ちなみにこの物件が売り出された2006年の契約レコードを見ると、＄579,000で最初の買主が
購入していました。10年少々で約1.4倍の価格になっていますね。

私のお客様はこの物件の購入は見送りましたが、物件が少ないのでしっかりと市場を
ウォッチして素早い動きをしていきたいと思います。

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H2N　/ Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
http://www.h2nusa.com/
Email: info@h2nusa.com
直通電話: 310-951-8233

Toastmaster（トーストマスター）ってご存知ですか？
全米だけでなく世界各国にあるパブリックスピーチのクラブですが、4年くらい前から入っています。

乾杯をすることを英語でtoastと言いますが、そのときに短いけれど印象に残る良いスピーチができるようになろう、というのがコンセプトです。
うちのクラブは「Divapreneurs」。仕事や組織などで頑張る女性のアントレプレナーといった意味の造語で、様々な分野の女性が参加しています。

毎回約1時間半の間に、その日の役割を決めて、議事進行する人、スピーチの時間を測る人、文法などのチェックをする人を決めます。
事前に準備するスピ－チの他に、その場で質問が出て即興で1－2分で答える「Table Topic」というものもあります。

毎回ドキドキですが、上手な人のスピーチを聞くだけでもとても勉強になるので、地元にいる時は必ず参加しています。

いつか大勢の前でも英語でしっかり心をつかむスピーチができるように頑張ります。

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We have an in-house attorney in my company. She always provides us many good advice and knowledges.
Today, she explained about the update of the contract which we have many change every year. It is very important to keep up the latest information in the real estate industry.

今日は会社の定例ミーティングでした。
今年はこれが最後のミーティングですが、顧問弁護士からカリフォルニア州の契約書の改訂内容について
レクチャーがありました。

アメリカでは、不動産の法律は州ごとに異なり、契約書も州の不動産協会が管轄しています。
私の会社の顧問弁護士は、契約書の内容について改訂したほうが項目を州にも提案していますが、
そういった背景もあって改訂についてもとても良く理解していて、どういったリスクがあるかなど
いつも細かく説明してくれます。

何の免許でもそうだと思いますが、試験に合格してからもしっかりと実務業務に携わって、
契約書や法律の改訂や、最近起こっている問題に対応していくことがとても大切だと思います。

これからも多方面にアンテナを張ってしっかりお仕事していきたいと思います。

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昨日はホームステージングについて勉強してきました。

NAR（全米リアルター協会）公認資格の講習会で、地元の不動産協会でみっちり
朝から夕方までのレクチャー。

講師はステージング会社で実際にビジネスしている方だったので、理論だけじゃなく、
実際の事例をたくさん見せてもらって勉強になりました。

Before／Afterの写真を見るのはとっても参考になります。

販売促進費に予算が取れる場合は当然、プロのステージャーに発注しますが、
自分がある程度コーディネートすることもあるため、家具配置などの基本ルールや
色彩の取り合わせを勉強するのはとても重要です。

また追々、事例の紹介などもしていきたいと思います。

StagedHomes.com
https://stagedhomes.com/

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ここアメリカにも、業界ごとに様々な協会があって、規律を守ったりその業界の意見を政府に提案する
ロビー活動をしたり、コミュニティーに貢献するべく活動しています。

私もここ数年、仕事の延長線上でいくつかの不動産協会の活動に参加していますが、その中で
特に関わっているのがAREAA（＝アリア）です。

AREAAはAsian Real Estate Association of Americaの略で、全米アジア不動産協会と訳しています。
在米アジア系の私たちが住宅をより購入しやすい環境づくりを目指して2003年に発足され、
全米とカナダに約17000人会員がいますが、私もそのコンセプトに共感して4年前から所属して、
主に日米間の活動に参加してきました。

先週は、地元の支部South Bay Chapterの役員就任イベントがあって、パロスバーデスカントリークラブに
約160名の方がお集まりくださいました。

2018年からこのサウスベイ支部の役員になりますが、これからはローカルの仲間と一緒に、
地元LAのコミュニティーにも住宅分野で何か貢献していければと思います！

AREAA South Bay Chapter
http://areaasouthbay.org/

AREAA
https://www.areaa.org/
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ロサンゼルスに住んでいながら、いつも仕事が中心の生活。
でも先週は遠路から以前の会社の先輩が訪ねて来てくれたので、一緒に観光しました。
ロサンゼルスらしい人気のお店をはしごしましたのでご紹介します。

Rose Cafe（写真１）
http://rosecafevenice.com/
220 ROSE AVE, VENICE, CA 90291
(310) 399-0711
ベニスビーチにあるカフェ。焼きたてのパンやカフェメニューから夜のディナーメニューまで
豊富で、朝7時から夜10時まで開店しています。
木々やフェンスに囲まれたパティオ席も充実しているので、この日はお天気も良かったので
外で気持ちよく朝食をいただきました。

Wally's（写真２）
https://www.wallywine.com/beverly_hills_store
447 N. Canon Dr., Beverly Hills, CA 90210
(310) 475-3540
ビバリーヒルズにあるワイン販売店。テイスティングもでき、ワインと一緒に食べる
アペタイザーや食事のメニューもあります。ロゼシャンパンとチーズが美味しかったです。

The Grove（写真３）
https://thegrovela.com/
189 The Grove Dr., Los Angeles, CA 90036
(323) 900-8080
昔からあるモールですが、広場はいつも季節に応じたデコレーションが施され、
老弱男女問わず人気のスポットです。巨大なクリスマスツリーとソリが飾られていました。
この一角にある常設のファーマーズマーケットはヨーロッパの市場のようで楽しいです。

Bestia（写真４）
http://bestiala.com/
2121 7th Place Los Angeles CA, 90021
(213) 514-5724
ダウンタウンで注目のアートディストリクトにあり、若い層の間で流行っているお店です。
ここの人気は創作料理。意外な素材の組み合わせで、味付けから舌触りまで
絶妙な取り合わせでどれを食べても美味しかったです。

ロサンゼルスは毎年新しいお店がたくさん出てきます。また開拓していきたいと思います。

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アメリカでは毎年11月第4木曜日はサンクスギビングデーの祝日。

「感謝祭」と訳されますが、元々は17世紀にイギリスからアメリカに渡ったピルグリム達の初めての収穫を感謝して、冬を越す知恵を授けてくれたネイティブアメリカンの人たちを招待して行われた祝宴が由来です。

家族や友人と食卓を囲んで、ロースト・ターキーを食べるのが風習ですが、今年は我が家がホストをしました。
私はお家のデコレーションし、主人がターキーを焼いてくれました。ジューシーで美味しい味付けでした。

いつも健康で大切な家族や友人と毎日を過ごせることが一番ですね。

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ミレニアル（Millennials）世代ってご存知ですか？
日本でも団塊世代やその子供世代が人口のボリュームゾーンとして注目されていますが
アメリカでは、戦後のベビーブーマー世代に次いで、ミレニアル世代が大きな人口の
ボリュームになっていると注目されています。

アメリカでは、各世代は

・Greatest
・Silent
・Baby Boomer
・Generation X、
・Generation Y (Millennials)
・Generation Z

の6つに分類されます。
この中のGeneration Yが別名Millennials（ミレニアル）と呼ばれていて
これからの人口のマジョリティーになっていく世代です。

彼らは生まれた時からITや物に囲まれ、情報を入手しやすい環境にあります。
ただ、逆にだからこそ、個人間のコミュニケーションを求めていたりするというのも
特徴です。

2025年にはこのミレニアル世代は、労働人口の75%を締める予定です。

自分から見て子供に当たる世代が、お仕事のお客様になっていく時代。
常日頃からお付き合いの幅を広げていきたいなと思う今日この頃です。

『ミレニアルは本当は何が好き？』（Today）
https://www.today.com/health/millennial-misconceptions-what-generation-really-t112142

『ミレニアル世代を無視できない理由」（Forbes）
https://www.forbes.com/sites/danschawbel/2013/09/04/why-you-cant-ignore-millennials/#36c0ff8e207c
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アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
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NFLフットボールスタジアムがイングルウッドに建設中ですが、
先日、そのデベロッパーのお話を聞いてきました。

場所はイングルウッドに古くからあったハリウッドパーク競馬場の跡地で
フットボールスタジアムと商業施設・住宅の複合施設が開発中。
ここはロサンゼルス国際空港から西に約５キロに位置し、アフリカ系、
ヒスパニック系などのミドルクラスの層が多く住むエリアです。

総開発費約2.66ビリオン（約3千億円）を掛けたプロジェクトで、
収容数8万人のスタジアムを中心にアパート等の住居約400室、
ホテル約300室、各種商業施設やスーパー、４スター級のホテルが
建築予定で、2020年のオープンを目指しています。

スタジアムはロサンゼルスに戻ってきたフットボールチーム、
Los Angeles RamsとLos Angeles Chargersのホームになる予定で、
完成した場合はかなりの集客数を見込んでいます。

また電車Metroの延伸もイングルウッドの中心地を通るため、
この地域全体の発展が期待できるエリアとして注目されています。

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2017年9月のマーケットデータが出てきました。

大体のエリアで相変わらず在庫数が少なくて成約数が多いため、引き続き
市場に出てくる物件の回転率が早い状況が続きました。

１．平均価格（販売価格・成約価格）
販売価格、成約価格ともに微減しました。これから年末にかけては少し市場が
スローダウン傾向になります。

２．流通戸数
成約戸数は前年同月よりも増えて、流通戸数は減っています。

３．在庫指数
在庫指数とは、流通戸数を成約戸数で割った指数で、数値が低いほど
売り出されている数に対して成約数が多く回転が速いことを示します。
3以下は在庫不足で、6を超えると在庫がダブついている状態です。

＊　　　＊　　　＊　　　＊　　　＊

この時期の結果は、夏に動いた物件の成約結果ですが、それではこの先はどうでしょうか？
秋になって、新規物件が出てくるペースは春夏よりスローダウンしています。
でも住宅ローンの低金利の影響もあり、バイヤーの需要は高い状態が続いています。

従って、この1か月くらいは、人気の高いエリアで1ミリオン以下の価格帯については
数週間でオファーが入るような、ホットな状態が続くのではないかと思います。
ただ、オファーがアクセプトされたのに、マーケットに戻ってくる物件も見受けられます。

◆バイヤーさんにとって大切なこと

まだまだ売り手市場ではありますが、買手もしっかり交渉し始めているため
エスクローが開設してからも、交渉がまとまらずに決裂することがあります。

こういった状況で物件を買われるバイヤーさんにとって大切なことは

１．オファーの競争が激しい物件に対しても諦めずに、ベストな内容のオファーを入れる
２．バックアップオファーも可能性が低くても入れる
３．市場を良くウォッチし続けて、素早く判断ができる準備をしておく

こういう体制を取っておくと、物件が市場に戻ってきた場合にも、チャンスが
また巡ってくるかもしれません。

◆セラーさんにとって大切なこと

今からは特にホリデーシーズンに入ります。
売り手市場とはいえ、せっかくエスクローをオープンしたのにまた途中で
キャンセルになると振り出しに戻り、新規で獲得できるいいバイヤーを
逃してしまいます。

最初にバイヤーを選ぶ際には、いかに途中でキャンセルにならないような
人を選ぶかということ。

それには、資金計画がしっかりしているか、購入意欲が高い人か、
そして間に入るエージェントがきちんとバイヤーのことをグリップしているか
なども大切な要素になります。

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地域ごとの最新マーケット情報は、こちらのリンクのE-bookletをご参照ください。
■ウエストサイド・マーケットレポート
http://issuu.com/remaxestateproperties/docs/ws_market_intelligence_report?e=18704338/15351436

■サウスベイ・マーケットレポート
http://issuu.com/remaxestateproperties/docs/sb_market_intelligence_report?e=18704338/15351462

■パロスバーデス・マーケットレポート
http://issuu.com/remaxestateproperties/docs/pv_market_intelligence_report?e=18704338/15351470

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