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ロサンゼルスの不動産に関するブログ

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Escrowがクローズした後に やらなければならない事 知っておかなければならない事

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1.  新しいMortgageの支払日を確認すること。通常Mortgageの支払日は毎月1日です。例えばエスクローが9月12日にクローズした場合 エスクローで9月12日から9月30日の金利を支払っておりますので 次のMortgageの支払日は11月1日になります。10月1日から30日分の支払いのDueは11月1日になります。Mortgageはアパートのレントと異なり後払いになります。

支払い先ですが 申し込んだローン会社がそのMortgage債券をたまに転売することがあり、しばらくしたら支払い先が変わることがあります。その場合はその案内の手紙が来ますのでそれに従い支払いをしてください。支払い先が異なるだけで内容は最初に申し込んだローンの内容と変わりません。

2. 新しいHome ownerになったらたくさんのJunk Mailを受け取ります。Emailではなく普通郵便でもそうです。その中にはScam が多く含まれるので注意してください。何かわからない時はReal Estage Agentもしくはローンエージェントに確認してください。
よくあるのはGrant Deedのコピーを持っていた方がいいと言うScamの手紙です。これは必要ありません。もし何らかの理由で必要な場合はエージェントに言えば用意してくれますので くれぐれも注意してください。

3. Property taxがMortgageにImpoundされている場合は問題ありませんが Impoundされていない場合は 毎年10月くらいにProperty taxの請求書を受け取ります。でもこの請求書はその年の1月1日に所有者であった人のProperty taxの金額です。あたなは新しくこの家のオーナーになったので 購入金額によって新しいProperty taxが査定されます。あなたのProperty taxとそのProperty taxの差額を支払わなければなりません。それをSupplemental Taxと言います。今はPandmicでCounty Officeも人手不足なのかわかりませんが Supplemental Taxの送付が遅れることがあるようです。Property taxがImpoundになっていない方は Late feeを支払わないためにも Propertyt taxの金額と支払い期日を知っておくべきです。 詳しくはエージェントに調べ方を教えてもらってください。
#fudosanamerica

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SB9 Multiple Housing development within a Single Family Residence Zone について

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9月16日にGovernor NewsomがこのLegislationにサインをしました。 内容はカリフォルニア州全体の住宅危機に対処することを目的とした法律に署名しました。
2022年1月1日発効
SB-9基準のリストを満たしている場合、一戸建て住宅ゾーン内で最大2つの住宅ユニットの住宅開発のための都市区画分割が可能になります。一戸建ての区画に4ユニット建てられる可能性があります。これは、既存のADU法に関連しているためです。したがって、SB-9で1つの住宅区画を2つの区画に分割できる場合は、2つの区画のそれぞれにADUを建てることができるからです。

都市区画分割の申請者は、分割が承認された日から最低3年間、主たる住居として住宅ユニットの1つを占有する予定であることを示す宣誓供述書に署名する必要があります。

詳しくはこのサイトをご覧ください。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billNavClient.xhtml?bill_id=202120220SB9
#fudosanamerica #sb9

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Kitchen Remodel Project part 2

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After After Before Before After After Before Before
10年ほど前に家を購入いただいたお客様から私のキッチンリモデルに感化されて お客様のキッチンのリモデルのお手伝いをさせていただきました。 
Before & Afterの写真です。
#fudosanamerica #kitchenremodel #remodel

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リモデルプロジェクト2 キッチン 

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リモデル前 リモデル前 リモデル後 リモデル後
こちらは数ヶ月前に終わったプロジェクトです。 築1988年のタウンハウスです。 キッチンのキャビネットはオリジナルのものでしたが 前のオーナーが2007年にリモデルをして タイルのカウンタートップをグラナイトにしてありました。シンクがGranite製の石のUndermountのシンクで掃除が難しく テナントが出たあとはその掃除に悩まされていました。そのため今回は思い切ってキッチンをすべて交換することにしました。Undermountのシンクは カウンタートップを壊さないと交換できないのです。Undermountのシンクを使う場合は素材の良いシンクを使われることをお勧めします。 今回はグレーのキャビネットに白のクオーツのカウンタートップを使い、幅広のアイランドカウンタートップでBreakfastカウンターを作りました。 Overhead Cabinetは取り除きその分大きめのパントレーを用意しました。
#americahome #fudosanamerica #リモデル #リモデルキッチン

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リモデルプロジェクト - バスルーム

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リモデル後ーこのあとにシャワー... リモデル後ーこのあとにシャワードアが付きます。 
前回と同じ築1993年の1ベッドのコンドのバスルームです。 窓のないバスルームなので 強力な換気扇を使い、照明もDay Light用の明るいものを使用しました。 以前はキッチンと同様 正方形のタイルのバスタブの壁でしたが 換気が悪いのか目地に黒カビが発生しており すべてを取り替えました。バスタブもかなり深めを使いました。通常のは13インチくらいの深さなので肩まで浸かることはできないのですが このバスタブは タブの内側で18.5インチあるものなのでゆったりと浸かれます。幅も少し広めの32インチです。いいバスタブを入れたので ファイバーグラスの壁だと安っぽく見えるのでポーセリンの大きめのタイルを使いました。これでお風呂時間が楽しくなりますね。
ちなみにフロアーもキッチンと同じVinyl Plankを使っています。リビングルームのフロアーと同じです。
#fudosanamerica #バスルームリモデル #リモデル

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リモデルプロジェクト - キッチン

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リモデル前 リモデル前 リモデル後 リモデル後
お客様の1ベッドのコンドのリモデルのお手伝いをしました。 築1993年で2014年に購入されたときはリビングと寝室はラミネートのフロアーに変えられていましたが それ以外はオリジナルのコンディションでした。 キッチンのカウンターは白い正方形のタイルでした。タイルのカウンターは使い方が悪いと目地が黒くなったりカビが生えたりします。
今回はキッチンのカウンタートップも タイルではなくクオーツで大きなカウンターにしたので 手入れも楽になったはずです。 
フローリングは 主流になりつつあるVinyl Plankを使いました。 これはWater Proofのため キッチンやバスルームにも使えます。 そのため すべてのフロアーが同じで統一感があります。 手入れもとても簡単です。 今まではラミネートが主流でしたが ラミネートは水に強いですが それでもあまりにも長時間水に使ったりするとふやけてきてしまいます。 
#fudosanamerica #キッチンリモデル #リモデル

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最近の不動産事情 April 2021

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株式市場は活発でワクチン接種も進み アメリカ経済は開かれつつあります。
さて 不動産市場はどうでしょうか? 私のオフィスがあるRedondo Beachを含むサウスベイはロサンゼルスの郊外に位置し 特に一戸建てが活発ですぐに売れてしまいます。Covid-19のために以前のようなオープンハウスができず、同時に家の中にたくさんの人が入れないため アポを取るのも難しくリモデルされた人気物件は 購入希望者が殺到しアポを取るのも難しいです。朝の9時から夜の7時まで20分おきにアポをとったとしても 一日30組しか家を見せることができません。 我々リアルターにとってもアポを取るのも大変です。そんなわけで オファーは桁ハズれの30だとか50のオファーが入るそうです。 最終的にはリスティングプライスよりかなり上の金額を出さないと物件を落とせないという 完全なセラーマーケットになっております。
家を高く売りたいという方は今がチャンスです。
これは郊外の物件で都会のダウンタウンやウエストサイドでは状況が異なります。でも 徐々に市場が開かれもとに戻れば人気のエリアは 今が買い得だと思います。
#fudosanamerica

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Proposition 19について

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Proposition 19に...
提案19には、不動産と不動産所有者に影響を与える2つの部分があります。
1)55歳以上のシニアが利用できた古いProp 60/90 の新しい規則。
現在住んでいるPrincipal Residenceを売却し より高い価格の不動産を購入した場合、従来支払ってきた売却した家の固定資産税を新しい家に移すことが可能です。 
Effective April 1, 2021

2)Prop 58/193がなくなります。親子もしくは祖父母-孫の間での不動産の名義変更の場合は固定資産税のりアセスメントが除外されてきましたが Prop 19ではそれがなくなり 名義変更される場合は不動産の価値がリアセスメントされます。
Effective February 16
#americanhome #fudosanamerica #proposition

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マイキッチンリモデル編8

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マイキッチンリモデル編8 マイキッチンリモデル編8 マイキッチンリモデル編8 マイキッチンリモデル編8
ようやく家のリモデルが終了しました。 長かったです。 サンクスギビング前に終わってよかったです。 
フロアーが入って ベースボードが入ったら家が引き締まった気がします。 ベースボードのペイントがまだなのですが。 タッチアップペイントもまだ残っています。

換気扇を新しいものに交換しました。台湾製の換気扇ですごい換気力だと思います。 


#americanhome #fudosanamerica #kitchenremodel #キッチンリモデル #リモデル

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マイキッチンリモデル編 7

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マイキッチンリモデル編 7 マイキッチンリモデル編 7 マイキッチンリモデル編 7
ようやくキッチンが完成しました。 次はペイントとフロアーです。 住みながらのリモデルは本当に大変ですが この際いらないものはどんどん捨てて身軽になります。
ペイントして新しいフロアーが入ったら雰囲気がまた変わると思います。 
これが終わったらガレージの片付けをしないといけません。 
#americanhome #fudosanamerica #kitchenremodel #キッチンリモデル #リモデル

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