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ロサンゼルスの不動産に関するブログ

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ロサンゼルスやオレンジカウンティーで不動産に関する相談は 加木あおいまで 是非お問い合わせください!

カリフォルニアプロパティータックスの支払日

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January 1   
Assessment date(Lien Date)
プロパティタックスはこの日に家の査定がされます。この日住んでいる人の家の価値に基づいて査定されます。

April 15
Last day to file for 100% Veteran or Homeowner's Exemption
3月1日にこの家に住んでいる人が このExemptionをファイルできます。

July 1
Current Fiscal year begins

November 1
1st Installment due
First installment period - July 1- December 31

December 10
1st Installment becomes delinquent at 5pm
1st Installmentの支払いはこの日までに行えば遅延金はチャージされません。 この日を過ぎると10%のペナルティーがかかります。

January 1
Assessment Date(Lien Date)

February 1
2nd Installment Due
Second Installment period (January 1- June 30

April 10
2nd Installment becomes delinquent at 5pm
この日までに2nd Installment を払わなければ 10%のペナルティーがかかります。

June 30
Property tax μay become defaulted
この日の5PMまでに2期分のInstallmentを払わなければ ディフオルトと見なされペナルティー以外にも追加チャージがかかりますのでご注意を。

#americahome #fudousanamerica #propertytaxdate #アメリカ不動産 #不動産用語

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ジョイントテナンシーVSコミュニティープロパティー

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物件の名義には自分達の名前とベスティング(Vesting)が必要になります。
それについては以前こちらのブログで説明しています。

その中でジョイントテナンシー(Joint tenancy)とコミュニティープロバティー(community property)というのがあります。 ご夫婦の場合はこれらを選ばれることが多いです。

ジョイントテナンシーはどちらかが亡くなったら生存者に権利が自動的に移行します。時間と費用がかかる遺言執行裁判(Probate )の手続きを必要としないことから これが便利だと思われてきました。ただし、夫婦のどちらかが亡くなった場合、夫婦共有財産として税法上の優遇措置を半分しか受け取ることができなくなるというマイナス面があることにも注意が必要です。

夫の死亡後の不動産売却する場合
例えば 購入金額が $200,000 配偶者の死亡時の不動産価格(Fair Market Value)が$500,000 の場合

ジョイントテナンシーの場合
購入金額 $200,000/2= $100,000
夫の死亡時の市場価格(Fair Market Value) $500,000/2= $250,000
ジョイントテナンシーの場合配偶者のTax baseは死亡時の市場価格まで引き上げられるので夫が亡くなって家を売却するときにかかる税金は
$500,000-($100,000+$250,000)=$150,000 になります。

コミュニティプロバティーの場合
夫がが亡くなったら遺言で妻に家の権利を譲渡すると仮定します。
夫が亡くなった時点の市場価格までTax Baseを上げることができます。この場合は$500,000 
この物件を$500,000で売却した場合は $500,000-$500,000=$0 なので課税対象にはなりません。

これを見ると夫婦でタイトルを取るときはコミュニティープロパティーをとる方がいいと思います。コミュニティープロパティーのタイトルは夫婦でしか取れません。
最近できた コミュニティープロパティー サバイバーシップというのが遺言などなくても自動的に生存している配偶者に権利が移ります。

詳しいことは 会計士さんにお問い合わせください。




#communityproperty #fudosanamerica #jointtenancy

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売却にかかる税金 キャピタルゲインタックスについて

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不動産売却で得る利益にかかる税金をキャピタルゲインタックスと呼びます。

キャピタルゲインタックスの計算に必要な数字

1 売却経費
   エスクローのクロージングの際にもらう Seller`s final statement またはSettlement Statement と呼ばれる書類で 売却価格の経費が詳細にリストされています。す。 この書類は税務申告の際に必要とされますので大切に保管しておいてください。
2 ベース(コスト基準)
   購入した時の価格 または その後の税務申告により減価償却された額がベース(コスト基準)として使われます。
3 改築費用
   購入してから売却までの期間に屋根、外壁、キッチンやバスルームのリモデルなど修理ではなく改築により不動産価格を上げたと思われる費用はここに加えることができます。

例えば 購入金額が $200,000、改築費用が $100,000、売却価格 $700,000、売却経費 $40,000

$700,000(売却価格)ー $40,000(売却経費)ー $200,000(購入金額)ー$100,000(改築費用)=$360,000

この$360,000がキャピタルゲインタックスになります。

この家が過去5年のうち2年間 主住居として使用していた場合は 一人$250,000までのピタルゲインタックスの控除が受けられます。夫婦の場合は$500,000 になります。

これが貸家として使用していて一度も住んだことがない場合はこの控除は使えません。詳しくは会計士さんにお問い合わせください。
#americahome #fudosanamerica #キャピタルゲインタックス

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日本での引退生活 無料セミナー開催 10月29日

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日本での引退生活 無料セミナー...
長年アメリカで暮らした後、リタイアを機に日本に帰国する方々が増えています。 そんな中で日本での引退生活をお考えの方に、帰国後の税制、日本の年金、アメリカの年金、市民権もしくは永住権を維持する場合、破棄する場合、海外資産開示申告、相続、贈与、日本への引っ越し準備と注意点、不動産を売却するタイミングやアドバイスなど、その道のプロが分かりやすく解説します。

私は不動産の売却についてお話しする予定です。この記録的な円安の時期アメリカの家を売却するのは魅力的ですね。しかしながらアメリカの住宅金利は昨年から比べると倍になってしまい、昨年までのように市場に出したらすぐに売れるというマーケットから変わりつつあります。現在の不動産マーケット、家を売るための準備などを話させていただきます。 

参加希望の方は要予約になります。どうぞよろしくお願いいたします。
 
加木あおい
Aoi M. Kaki
Phone 310-897-2702
Re/Max Estate Properties    
1901 S. Catalina Ave.
Redondo Beach, CA 90277
BRE #01328165
Email: info@aoikaki.com
Web: aoikaki.com
Blog:  https://jp.bloguru.com/fudosaname rica/
#fudosanamerica #fudosanevent

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住宅金利の急上昇 でも、

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またもや住宅金利が上昇中です。2006年の6%よりも上昇して今や7%に近い金利になってきております。
今年の1月は3.25%で今や7%近い金利となると完全にバイヤーのBuying powerが落ちてしまいますね。
かといって、賃貸物件の値段はインフレに乗じて高騰しているので まだまだ住宅の購入には魅力があります。 

1990年代後半では Adjustable rateが存在しておりましたが 現在の時点では金利が上昇中ですので Adjustable rateというのは逆に高いそうです。
そこでお勧めできるのがBuy Downというポイント(金利の前払い) を払って金利を下げるという方法です。
これ以外に 3-2-1 Buy downというのがあります。これはセラーからコンセッション(クレジット)をもらってそれを費用に当てます。Conventional Loan で Conforming loanにのみ適用です。例えばローン金利が6.5%だとして このBuy downを取ると 1年目の支払い金利は3.5% で計算され、2年目は4.5%,  3年目は5.5%  4年目からは契約金りの6.5%に戻ります。もし3年以内に家を売却した場合 支払ったBuy downの費用分の元が取れなかった場合はその差額を戻してくれます。
このメリットは3年間の支払いが低くなることです。購入直後は引っ越し、家具の購入など出費が多くなります。4年目からは元の金利に戻りますが その時期に金利が少しでも下がっていれば リファイナンスをすればいいと思います。
これに自分でポイントをかって金利を下げることも組み合わせできます。
先のことはわかりませんが、このまま住宅金利が上昇し続けるかどうかわわかりません。景気が悪くなって金利は下がる可能性もあります。
セラーからのコンセッションですので 購入金額を下げてもらうより、このコンセッションをもらう方がお得な気がします。
金利が下がってくれることが何よりですね。
#buydown #buydown321 #fudosanamerica #mortgagerate

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Proposition 19について その2

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これはProperty taxの親子間の移行についてになります。 2/15/2021 以前は Prop 58/ 193により 投資物件であろうが全ての物件は相続時にProperty taxを子供(孫)に移行できていましたが Prop 19では 子供が1年以内にPrimary residenceに住むことが条件で受け継ぐことができます。また1度に1人の子供だけがこの恩恵を受けることができます。
その計算方法ですが 以下のようになります。
Property taxのbillの情報から
以下の情報を手に入れます。
1 Current Effective Tax Rate
2 Assessed Tax Value 

親から引き継いだ時点でのFair Market Value に$1 Million を足した金額が 親から引き継いだ家の Assessed Tax Valueに $1 Million を足した金額とそのFair Market Value(FMV)と比べます。

Example:
引き継いだ家のAssessed Tax Value( ATV)が $620,969
親が3月1日2021年に亡くなったとします。 
引き継いだ家は親も子供もPrimary Residenceでなければいけません。
親が亡くなった日の Fair Market Valueは $1,850,000とします。

1. Calculate the sum of tax value plus $1,000,000
$620,969(ATV) + $1,000,000 = $1,620,969(SUM)

2. Determine whether the fair market Value exceeds the sum of the taxable value plus $1,000,000
$1,850,000 > $1,620,969
The fair market value is greater than the sum.

3. Calculate the difference
$1,850,000(FMV) - $1620,969(ATV) = $229,031 (Difference)

4. Add difference to the taxable value
$229,031(Difference). + $620,969(ATV) = $850,000 ( New Combined base year value)

もし FMVがこの金額より低い場合は親のProperty taxがそのまま移行されます。

相続した賃貸物件、別荘、または投資物件は上記に示した恩恵はありませんし、相続した時点でFair Market Valueとして再評価(Reassessment)されます。

Trustを組んでいる場合は例外となります。








#fudosanamerica #prop19 #proposition

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Proposition 19 について その1

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Prop 19 には、不動産と不動産所有者に影響を与える2つの部分があります。

今回はその1つ目について細かく説明したいと思います。
1つ目は以前のブログで説明した  Prop60/90  を覚えていらっしゃいますか?
それが廃止され Prop 19として4/1/2021から発効されました。

1. 55歳以上、障害者 または山火事や自然災害の被害者(少なくとも一人)がPrimary Redidence(主住居)の固定資産税を次の物件に移すことができるようになりました。
2. 次の代わりの物件はカリフォルニア州内であればどこでも どんな価値でも構いません。差額がある場合は調整されます。後ほど例で説明します。
3. これは売却から2年以内に行う必要があります。 両方(販売または購入どちらか)が完了するまで有効になりません。
4. このPrimary residence(主住居)の固定資産税の意向は生涯にわたって最大3回まですることができます。以前に Prop60/90を使っていたとしても。

今までは売却価格より低い金額で同じくらいの大きさの家ということが条件でしたが Prop19ではそれがありません。もし売却価格より高い家のを購入した場合はどのような計算になるのでしょうか?

Example:
あなたの家が$700,000で売却でき 次の家を$800,000で購入した場合 差額は$100,000になります。
あなたの家の売却時の Property tax のAssessment valueが $225,738 (この数字はあなたのProperty tax billに記載されています)
この数字に差額の$$100,000を足した金額 $325,738 があなたの新しいProperty taxのNew Base Year Value of Replacement Principal Residenceになります。
この金額にあなたの居住地のProperty tax rateをかけたものが新しいProperty taxの金額になります。

1. Calculate the difference in full cash values
$800,000(Replacement) - $700,000(Original) = $100,000(difference)

2. Add difference to factored base year value
$225,738(Factored base year value) + $100,000(difference) = $325,738(New Base Year Value of Replacement Principal Residence)








#Prop19 #fudosanamerica #proposition

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家の価値を上げるための3つのヒント

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家は投資であるため きちんとメンテナンスを行う必要があります。問題が発生した後で修理するよりも問題が発生しないように常に良好な状態に住宅を保つ方がいいです。
私は沢山の家を見ているのでわかりますが Proud of Ownershipの感じる家を購入されることをお勧めします。 Proud of ownershipを感じるセラーさんは家を投資物件として扱いキチンをメンテナンスされています。

1. 家の中と外装のペイント
第一印象はとても重要です。新しいペイントは家をきれいに見せてくれます。水漏れなどあった時は放っておかずきれいにペイントしましょう。

2. 屋根と雨樋(ガター)の掃除
定期的にガターの掃除は行いましょう。 家の近くに大きな木があると枯れ葉がそこに落ちて雨が降った時にガターが詰まり雨水が流れにくくなりガターの役目を果たしません。水がガターから溢れ出て屋根の軒下に雨がかかるとペイントが剥がれシロアリの温床になります。ガターは家の傷みを減らすために作られているのでそれが詰まると家が傷みやすくなります。

3. HVAC  Heating& AC unitのメンテナンス
HVAC Unitの交換は多額の費用がかかります。 可能な限り長持ちさせるためには定期的なメンテナンスが重要です。最低でも年に数回はAir Filterを交換してください。

#fudosanamerica #maintenance #アメリカホーム

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Seller's Market でのオファーの書き方

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南カリフォルニアの住宅の在庫が少ないため 2ミリオン以下の物件は本当に取り合いです。 先日会社のミーティングで 一つの物件に61のオファーが来たという話を聞きました。
それで実際のListing Priceが$1.39Mだったのが 信じられませんが 最終的には$1.65Mまで上がったそうです。またエスクローオフィサーからの話では Backup offerが エスクローに入っている物件価格の10万ドルアップで入っていることがありバイヤーはエスクロー期間中 どのContingencyも時間通り外していかなければ エスクローがキャンセルされるという状況にあったという話も聞きました。
本当にCrazyなマーケットです。

さてこういう時期にオファーを書くときのポイントですが マルチプルオファーが想定される場合は 61ものオファーが入る物件もありますが 10個のオファーが入ったとしても全てのオファーにCounter offerが来るわけでもありませんので 最初から Best & Finalの良いオファーを書きましょう。

良いオファーとは
1 価格
2 Contingencyの長さ
3 Escrow Term
4 Down Payment

あなたがSellerだとしたらやはり値段が一番重要だと思います。この家にいくらまで出せるか考えて一番良い値段を書きましょう。
エージェントのコンプ物件を探してもらってそこからあなたが出せる最高額を書きましょう。

次にContingencyの長さです。
Contingency期間中は物件の調査 ローンの取付期間中です。この期間中に何か問題が生じて購入を断念せざるを得ない場合は Initial depositは返金されます。 その他 セラーはこの期間が短ければ短い方が確実にバイヤーが家を買うということでセラーは次の家を探したり引っ越しの準備ができます。 
まずInspection Contingencyは7−10日
Loan Contingencyはできるだけ短く ローンエージェントと相談してください。必要な書類はオファーを入れる前にローンエージェントに提出しておく必要があります。ただPandemic中でLenderの人手不足で遅れることも多々ありますが。。
あとはAppraisal Contingencyですが これは今のマーケットではNo appraisal contingencyにするのがベストです。
Appraisal contingencyの意味は何かというと Lender(銀行)はappraisal(不動産評価額)の80%までが 第一抵当権のローンとするということです。 頭金が20%という方は もしappraisalが買値より下に出た場合は 頭金を追加するか PMI(Private Mortgage Insurance)を購入しなければなりません。
例えば 
Purchase price $1,000,000
Downpayment $200,000
Loan amount  $800,000

Appraisal value $980,000
Loan amount $784,000
Downpayment $216,000

Downpaymentを増やすか PMIを支払うことになります。
逆に頭金が20%ある人はAppraisal Contingencyがなくても大きな問題はなPMIを払うことなくローンが組めます。
また最初から頭金が20%以下の場合はPMIを払うことになっているのでこちらもあまり大きな問題は生じません。
だったら何故Appraisal Contingencyがあるのかというと、Appraisal contingencyがあることで 家の価格が買値より下に出た場合は頭金を増やさなければいけないことになったり ローンが通らないこともあるので、通常のmarketではこれを理由に契約をキャンセルすることもできますし、セラーと値段の交渉をすることも可能です。でも今のSeller's marketでは両方もすることが難しいのが現実です。

エスクローの期間ですが オファーを入れる物件がVacant(空き家)の場合は短い方がいいですし、まだセラーが住んでいる場合は長めのオファーがいいと言われるかもしれません。

これらを考慮した上で自分たちにとってい一番いいオファーを提出することが望ましいです。 物件やセラーの考え方によって全てが同じというわけではないので臨機応変に対応することが大事ですね。

このマーケットで家を買えた人はラッキーですね。Good Luck!

#fudosanamerica #sellersmarket #アメリカ不動産事情

ワオ!と言っているユーザー

家の買い替え 2022年版

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家の買い替えについてよく質問を受けます。
不動産のマーケットによってその答えは異なります。 
Pandemicで完全にマーケットは変わりました。住宅価格は下がるかと思いきやバブル並みに家の値段は上がり、人気のあった都市部ではなく郊外の大きな家に人気が集まりました。Pandemicの収束後どうなるかわかりませんが 過去を振り返っても不動産の価格は株価と異なり大きな変動はすぐには起こってきませんでした。このままで行くとPandemicが収束したとしてもすぐに家の値段が下がるとは考えにくく、住宅金利が上昇するとの見通しで不動産価格の上昇に歯止めがかかる可能性もあります。先のことはなんとも申し上げられませんが この時期に買い替えをお考えの方は 先に今の住宅を高値で売却し、その間に買い替え物件を探す、いい物件が見つけられない場合は賃貸物件にしばらく住みながら次の家を探すのが一番だと思います。Seller's marketですので次の家を探すためにエスクローの期間を長くリクエストすることも可能ですし、3ヶ月以内でしたら Lease backをすることも可能です。
また現在の家をリースすることができ、買い替え物件の家のローンが組めるようであれば問題なく次の物件は購入できますね。詳しくはローンエージェントと相談してください。 
このマーケットでは自分の家を売らないと購入できないオファーですと マルチプルオファーの物件では勝ち取ることはできません。 
#buyhome #fudosanamerica #家の買い替え

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