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ロサンゼルスの不動産に関するブログ

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  • ハッシュタグ「#アメリカホーム」の検索結果25件

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ロサンゼルスやオレンジカウンティーで不動産に関する相談は 加木あおいまで 是非お問い合わせください!

Proposition 5 について

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いよいよ 来週は中間選挙ですね。 今回は不動産に関する重要なPropositionが2つあります。
すでにProposition 10についてはお話しましたが、もう一つはProposition 5です。 こちらは Yes Proposition 5で、 Property taxについてです。
すでに可決されたProposition 13, 60, 90 に修正されるものです。
Property taxは購入時の価格によって決定され、 その後いくら家の値段があがっても年間2%までしか上昇しないというのが Proposition 13(1978)
55歳以上で 今まで住んでいた家を売却し次に買う家が 今の家よりも小さく価格が低ければ 今までのProperty taxを移行できる というのが Proposition60 (1986) 人生一回限り
同じく55歳以上で今まで住んでいた家を売却し次に買う家が他のCountyでも 今までのProperty taxが移行できる。 ただし決められたCountyのみというのが Proposition 90 (1988) 人生一回限り
このProposition 5は 55際以上で次に買う家が今の家よりも高くても安くても今までのProperty taxが移行でき それも何度でも どのCountyでも可能なのです。

家の値段が上がった今 引っ越したくても家の値段がたかくてProperty taxが払えないという方にはこのPropositionは魅力的ですね!
#fudosanamerica #アメリカホーム #proposition5 #proposition

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Proposition 10 について

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カリフォルニア州のProposition 10は 11月の選挙でこのPropositionが通るかどうか決まります。
さてこれはどういうPropositionかということですが 簡単にいえば 今まで個人所有の一戸建てやコンドなどはRent Controlの対象外でした。 もしこのPropositionが可決されると 今まで関係なかった一戸建てやコンドの所有者まで複雑な決まりごとの多いRent Controlが適用されることになります。
老後に備えて賃貸物件を持っている個人所有者や 自宅を賃貸することを考えている不動産保持者にとったら大きな打撃になりますね。 詳しくは このサイトを御覧ください。
https://noprop10.org/
#fudosanamerica #アメリカホーム #proposition

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エアコンについて

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今年の夏も暑いですね。 日本の猛暑に比べるとロスの夏の暑さは比べものにならないと思いますが、例年の暑さに比べ今年は湿気があるようにも思います。 5月、6月はMarine Layer CloudsのせいでBeach Cityは涼しくてどんよりとした毎日でしたが 7月になって急に夏になりました。 エアコンのないお家もたくさんあり 必要がなかったサウスベイエリアも新しくエアコンを入れる方が増えてきております。 新築物件や比較的新しい物件にはエアコンがついていますが ついていない家もたくさんあります。

さてエアコンを入れるにはどういう方法があるのでしょうか。
Forced Airタイプのヒーターがついているお家は 家の中にダクトがとおっているので エアコンを取り付けるだけの費用になります。 エアコン取り付け費用は 家の広さによってお値段は異なりますが、最低でも$4000アップです。 もし家の中にダクトがとおっていない場合は 壁に取り付けるタイプのエアコンか ダクト工事を行わなければなりません。 ダクト工事の費用は約1万ドル以上かかります。 壁に取り付けるタイプのエアコンは部屋の広さによってお値段が異なりますが 最近では日本でよく見かけるタイプの壁に取り付けられるMitsubishiなどのおしゃれなタイプのも見られます。 費用は大きさにもよりますが $500−$5000くらいです。 年に数週間しか使うことはありませんが エアコンを取り付ける事で家の価値もあがります。 最近ではリース物件を取り扱うときにエアコンが付いているかどうかが決め手となるお客さんもいらっしゃいますので 投資として取り付けてもいいと思います。
#fudosanamerica #アメリカホーム #エアコン

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Transfer TAX について

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日本では住宅の購入に消費税がかかるそうですが、カリフォルニア州では消費税はかかりませんが 税金は支払わなければなりません。 それをTransfer Taxといいます。 
カリフォルニア州のCounty Transfer Taxは売却価格の1%で基本的に売り主が支払います。 
次に市のTransfer Taxというものが存在する市がいくつかあります。 
Los Angeles County
* Culver City  $4.50/$1,000
* Los Angeles $4.50/$1,000
* Pomona $2.20/$1,000
* Redondo Beach $2.20/$1,000
* Santa Monica $3.00/$1,000

北カリフォルニアではCity Transfer Taxは半端ではありません。。。
San Francisco CountyはCounty Transfet Taxがない代わりに City Transfer Taxが以下のとおりです。
Per $1,000
$5.00 for less than $250,000
$6.80 from $250,000 to $999,999
$7.50 from $1,000,000 to $4,999,999
$20.00 form $5,000,000 to $9,999,999
$25.00 from $10,000,000+
恐るべしSan FranciscoのTransfer Taxですね。

Alameda County
Split - Buyer/Seller
* Alameda $12.00/$1,000
* Albany $11.50/$1,000
* Berkeley $15.00/$1,000
* Hayward $4.50/$1,000
* Oakland $15.00/$1,000
* Piedmont $13.00/$1,000
* San Leandro $6.00/$1,000

これを見るとCity of Los Angeles のCity Transfer Taxは安いものなんですね。 
ちなみにOrange CountyにはCity Transfer Taxはありません。



#fudosanamerica #アメリカホーム #fudosanterm

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Smoke Detector(煙探知機)

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Smoke Detector(煙探知機)は先日お話したCarbon Monoxide Detectorより随分前の1986年1月より家に取り付ける義務があります。 

煙探知機は日本人家庭だと料理をする際に煙がでてうるさいからと言って電池を抜いておられる方が多いです。 でもこれは危険なので絶対に電池を抜くようなことはしないでください。 Smoke Detectorはキッチンに取り付ける必要はありません。 廊下そして各部屋に取り付けます。 各階の廊下に取り付ける必要があります。

焼き魚を焼く際に煙がでるからと聞きますが、 オーブンでBroil機能を使えば煙がモクモク出ずに美味しく魚を焼くことができます。

Smoke Detectorは電池式のものが多く 電池の残量が少なくなり始めるとピーッという音が聞こえてきます。 その際は電池を交換してくださいね。

以前 家に戻ったらどこかから ”Fire Fire” という音がして家の中を見て回ったのですが私の家のSmoke Detectorは全く反応しておりませんでした。 私はタウンハウスに住んでいるので その音を探し家をでたところ 2件先の家からその音がしておりました。 ノックしても誰もいなかったので、慌て911に連絡し消防車がかけつけました。 コンロに火をかけたままその家の住人はでかけていたみたいでした。 キッチンには煙探知機はついていなかったのですが その煙探知機はキッチンの上のベッドルームの煙探知機が反応してなっていたものだと言われました。 煙探知機がついていなかったら 火がついてから消防車がかけるという惨事になっていたでしょう。 ですから必ず電池は入れ替えて正しい場所に取り付けてくださいね。
#fudosanamerica #maintenance #煙探知機 #smokedetector #アメリカホーム

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Termite(シロアリ)Report

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家の売買の際に家がシロアリで侵されていないかを調べるために 専門業者をやとってTermite Report をオーダーします。 その際に見つかったところは エスクローがクローズ するまでに修理をリクエストします。 新築物件は問題がないのですが、 ここ南カリフォルニアとくに海に近いサウスベイ地域は空気中にたくさんTermiteが飛んでいるため、 比較的 新しい物件であっても どこからかシロアリが飛んできて屋根裏にいたということをよく 聞きます。 そのため 家の購入後もたまに シロアリ検査を行われたほうがいいですね。 特に窓枠にシロアリの死骸などを見つけたら シロアリ駆除害業者(Termite company) に 連絡して見てもらいましょう。 一戸建ての家では 屋根の軒下の木がシロアリに喰われる ことが多いので気をつけましょう。 屋根に雨樋がついていないと雨が軒下にじかに打ち付けられて木が腐ることが多く、その際にシロアリが入り込んでくることもあります。 腐った木を放置しておくことはシロアリを呼びますので 定期的にメンテナンスを行うほうが安上がりです。

Termite Reportは Section 1 とSection 2のカテゴリーに分かれており、 通常セラーは Section 1のみ修理してくれます。 Section 1は目に見えてシロアリ駆除が必要、 Section 2は 実際にはまだシロアリなどに侵されていないけれど、可能性があるというもの。 Section 2の部分は注意してみておいて、もし何か問題があれば 処理をすればいいです。

家を購入されて 定期的にメンテナンスをされていれば問題ありませんが、 何十年もまっ たく何もしてこなかったら、一度 見てもらったらいかがでしょうか? 無料で見てくれ る会社もありますし、 見てもらうだけでも80~100ドルです。 もし何か見つかった場合 は 修理代からその金額を差し引いてくれます。 家も人間と同じでメンテナンスをよく行うことで長持ちします。 南カリフォルニアの一戸建ての多くは築60年以上のものが多いですからね。
住みながら家をテントして駆除するのは嫌だと思っていらっしゃる方、 まだ小さいお子さんがいて ケミカルが心配だと思われる方は Orange OilでTermiteを駆除できるので 専門の会社が ありますので もし詳しい情報が必要でしたらご連絡ください。
#fudosanamerica #maintenance #termite #シロアリ #アメリカホーム

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Water-Conserving Plumbing Fixtures

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カリフォルニア州では水不足のために 古い配管器具は今の基準の節水式に買えなければならなくなってきております。
これは今までは市によって規制されておりましたが 州をとおしてレンタル物件であっても2019年の1月1日以降は節水式のものに変更しなければなりません。 

トイレが節水式であるのかどうかの基準ですが 特に1994年以前の建物のトイレは一回のフラッシュで1.6ガロン以上のものがつけられておりました。  今の基準は 最高でも1.6ガロン、リモデルをして新しくする場合は 1.28ガロンのものをつけなければなりません。

それ以外にシャワーのフォーセットや水道の蛇口にも節水できる器具をつけなければなりません。 水道局に問い合わせたら シャワーのフォーセットや水道の蛇口につけるエアレーターが無料で送ってきます。 Home Depotなどで売っている節水器具は今の基準のものしか販売されていませんので それをつけられてもいいと思います。 

#fudosanamerica #アメリカホーム

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レントコントロールについて

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ロサンゼルスのアパート(2件以上の集合住宅)はレントコントロールがあります。 投資物件を買う際にレントコントロールがあるエリアを前もって知る方法があります。 物件の電気会社が Los Angeles Department of Water & Power (LADWP)の管轄区であればレントコントロールがあります。
レントコントロールのあるエリアの物件でも一旦テナントがでたら値上げは可能です。 ちなみにロサンゼルスのアパートは年間3%しかお家賃をあげることはできません。 
#fudosanamerica #アメリカホーム

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ステージング

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ステージングされたダイニングル... ステージングされたダイニングルーム ステージングされたファミリール... ステージングされたファミリールーム
家の売却時にとてもプラスになるのが ステージングです。
聞き慣れないかもしれませんが 家をより魅力的に見せるために インテリアデザインをプロに頼むことをステージングを雇うといいます。 

新築物件のショールームを見に行かれた時に 家具がおかれ、花や絵がかざられているのをご覧になったことがあると思います。 流行の色でまとめられ、 素敵な家具がおかれていたり 子供部屋用にインテリアがほどこされていたり、 パティオ家具がおかれていたりします。 これはすべてステージングカンパニーによるものです。 

既存の家具がある場合は その家具を使って ステージングカンパニーによって 必要な家具やインテリアグッズをかりて、おしゃれな空間に変身します。 その代りにいらないものは処分するか片付けてくださいね。

費用は家の広さなどによって異なりますが 約2-3ヶ月の期間で $3000−5000くらいです。 ステージングをすることによって 家のオファーがマルチプルオファーになって高くで売れたりすることが よくあります。 
家具を入れることによって バイヤーの購入意欲を高め オファーが入りやすくなるのです。 

家を購入したけど どのようにインテリアをコーディネートしたらいいかわからない人にも ステージングカンパニーを利用されるのもいいと思います。
#fudosanamerica #アメリカホーム

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Closing Costについて セラー編

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セラー(売り手)のClosing Costは以下のとおりです。
* Real Estate Commission
* Homeowner Title Insurance Premium
* Natural Hazard Disclosure Report Fee
* Document Preparation Fee for Deed
* Document Transfer Tax($1.10 per $1,000 sales price)
* Any City Transfer /Conveyance Tax( according to contract)
* 存在するローンの返済の際にかかる費用
* Termite Inspection and work( according to contract)
* Home Warranty (according to contract)
* Tax Proration- 固定資産税の日割り払い もしくは 固定資産税が未納の場合全額
* 未納である HOAの支払い
* Homeowner's Association Document Fee
* その他未納である税金や抵当権など それを処理するための事務費用
* Notary Fee
* Courier Fee
* Repair Cost

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