ロサンゼルスの不動産に関するブログ

現在、食料品からガソリンまであらゆるものの価格が高騰しており、住宅ローンの支払いができなくなる人が増えるのではないかとの憶測が広がっており、多くの差し押さえが目前に迫っているのではないかという懸念が生じています。差し押さえ申請件数が昨年に比べて若干増加しているのは事実ですが、専門家は差し押さえが急増するとは予測していません。

ビル・マクブライド氏のCaliculated Riskによると　マクブライド氏は住宅市場の専門家で、暴落に至るまでのデータと市場環境を綿密に追跡した結果、2008年に差し押さえが起こることを見抜くことができました。同じ慎重な目と分析によって、彼は現状について異なる見方をしています。

「今回は差し押さえの危機は起こらないだろう。」

なぜ再び差押えの嵐が起こる可能性が非常に低いのかを見てみましょう。

住宅ローンの支払いを滞納している住宅所有者は多くありません。
前回の住宅暴落で差し押さえが非常に多かった主な理由の一つは、融資基準が緩和されたことで、たとえ返済能力があることが示せなくても、人々が住宅ローンを組むことが容易になったためでした。当時、金融業者は申込者の信用スコア、収入レベル、雇用状況、負債と収入の比率をそれほど厳格に評価していませんでした。

しかし現在では、融資基準が厳格化され、住宅ローンの支払いができる適格な購入者しかローンが組めません。

また、フレディマックとファニーメイのデータは、住宅ローンの支払いを大幅に滞納している住宅所有者の数が減少していることを示しています（上のグラフを参照）

CoreLogic社の主席エコノミスト、モリー・ボーズ氏は、住宅ローンの支払いに苦労している住宅所有者がいかに少ないかを説明しています。
「5月の全体的な住宅ローン延滞率は過去最低に匹敵し、深刻な延滞もそれに続いた。さらに、2021年に膨れ上がった6か月以上延滞した住宅ローン金利は、2020年3月に最後に観測された水準まで後退した。」
差し押さえが大幅に増加する前に、住宅ローンを支払えない人の数を増やす必要がある。非常に多くのバイヤーが支払いを行っているため、差し押さえの波が起こる可能性は低いでしょう。

結論
差し押さえが殺到する可能性を心配しているのであれば、現在のデータにはそれが起こることを示唆するものは何もないことを知っておいてください。実際、適格な購入者は非常に高い金利で住宅ローンを支払っています。

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何故売り物件が少ないのか？　金利が上がったのに何故家の値段が下がらないのか？

6月

20日

売り物件が少ない理由の一つは　住宅ローン保有者の60％が主住居として住んで4年以内という記録があり　それが供給不足の一因となっています。
住宅ローン保有者の10人中9人の金利が6％未満であることがわかりました。これは住宅ローン保有者の９割が現在の住宅ローンの平均6.71%を下回っているということになります。
住宅ローン保有者の金利は　
6％未満　全体の中の91.8%
5％未満全体の中の82.4%
4％未満　全体の中の62%
3％未満　全体の中の23.5%

アメリカの不動産は日本と違い買ったら一生住むというのではなく家族の形態により住み替えるのが通常です、家族が増えて大きな家に引っ越したいという時期にこのような高金利になってしまったのもあり、今の家を売却して次の家を購入する際に今より高い住宅ローン金利を負担してまで売却を希望する人は多くはありません。そのためこの春の住宅の供給率が過去最低水準に落ちているのです。人気のエリアでは　住宅購入者の競争を刺激し金利の上昇で需要が低迷している中でも住宅価格のさらなる下落を妨げている理由です。この時期でも購入できた人は金利が安くなった時にリファイナンスをすることで支払いは下がります。主住居の買い時は買える時です。もちろん価格が暴落した時はチャンスですが　それがいつ来るのかをずっと待ち続けて何十年という人もたくさんいます。　買い時は買える時ですね。

今の売り物件はもう住宅ローンを完済している人や　投資物件として運用していた人などが多いです。

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売り物件をさらに魅力的に見せるためには　Part 3

6月

16日

2023年の最も魅力的なインテリアデザイン　
1. Furniture- matching furnitures sets
2. Decor- farmhouse decor
3. Design Features
a. Subway tiles
b. Moody accent walls
c. Shiplap walls
d. Barn doors
e. Open shelving in the kitchen
f. Mixing metal finishes in kitchens and bathrooms
4. Lighting & Flooring
a. Recessed LED lighting
b. Luxury Vinyl Plank(LVP) on bathroom floors

特にロサンゼルスでは　Rececced lighting toLuxury vinyl flooringがより家を早く売るのに効果的です。

魅力的なインテリアデザインのための 3 つのヒント

1. 埋め込み型 LED ライト: オーバーヘッドライトとフロアランプなどの照明を組み合わせると、部屋がより居心地よく感じられます。

2. 高級ビニール板: 家中の LVP は、堅木張りの床の暖かさと憧れの外観をもたらし、特に濡れた場所での耐久性の安全性を高めます。

3. Subwayタイル: Subwayタイルを効果的に使用するには、レンガのようなものから手作りのゼリー状の地下鉄タイルまで、さまざまな色、サイズ、テクスチャを探し選んでください。

環境に配慮した住宅購入者は、内部では、既存の床、キャビネットなどを再仕上げする人が多いです。(50%)。省エネ照明に替える(47%)。または古い家具の再仕上げ/再塗装 (38%)。屋外では、ソーラーの照明 (46%)、自然の景観 (43%)、干ばつに強い景観 (40%)、ソーラーパネル (26%)を望んでいます

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ADU(Accessory Dwelling Unit)について

6月

7日

ADU（付属住宅）はフルキッチン（シンク、冷蔵庫、調理器、カウンター、収納キャビネット）と浴室を備えた付属住宅で　通常は一戸建て住宅の敷地に見られます。ADUという用語はこのタイプの住宅を説明するため全国で最も一般的に使用されている用語になります。
ADUは付属住宅であり法的に許可されている主住宅ユニットに隣接しているものです。

ADUは家賃収入、成長した子供や高齢化した家族のための追加住宅オプションとして　住宅所有者の余分なスペースとして　様々な理由で建設することができます。

ADUは米国の平均的な住宅よりも大幅に小さく、広さは２ベッドルームまでで広さにも制限があります。

Junior ADUについて
州法ではJunior ADU（JADU)と呼ばれる特別なタイプのADUを許可しています。　JADUは既存の寝室、付属ガレージ、または一戸建て住宅の一つの部屋から作ることができ一戸建て住宅の既存の壁内に作ることができます。JADUには主住宅とは別の玄関と専用キッチンがある場合は広さは500SF以下でなければなりません。JADUが主住宅のバスルームに完全にアクセスできる限り、専用バスルームは必要ありません。路上駐車スペースは必要ありません。

ADUおよびJADUの要件に関しては　各自治体にお問い合わせください。州レベルでのADUの法改正や条例の変更は頻繁に発生するため　以下は一般的なガイドにすぎず　変更される可能性があります。

GENERAL REQUIREMENTS FOR ADU:
The unit is not intended for sale separate from the primary residence and may be rented. (see UPDATES)
The lot is zoned for single-family or multifamily use and typically contains an existing dwelling. However, if there is no existing dwelling, an ADU can be built at the same time as the newly constructed dwelling.
The unit is either built attached to the main residence, converted from existing space within an existing main residence, or built detached or converted to an ADU from an accessory building (example detached garage) on the same lot.
Starting January 1, 2020 Cities and counties may establish minimum and maximum ADU size requirements, but the maximum size cannot be less than 850 square feet for a one-bedroom ADU or 1,000 square feet for ADUs with two or more bedrooms.
No passageway can be required.
No setback can be required from an existing garage that is converted to an ADU.
Compliance with the local building code requirements.
Approval by the local health officer where private sewage disposal system is being used.

GENERAL REQUIREMENTS FOR JADU:
Limit to one JADU per residential zoned lot with an existing residence already built on the lot.
The owner must record a deed restriction stating that the JADU cannot be sold separately from the single-family residence and restricting the JADU to the size limitations and other requirements of the JADU ordinance.
The JADU must be located entirely within the structure of a single-family residence. Updates in 2020, allowed a JADU to be built within a proposed or existing accessory structure.
The JADU must have its own separate entrance.
The JADU must include an efficiency kitchen that includes a sink, cooking appliance, counter surface, and storage cabinets that meet minimum building code standards. No gas or 220V circuits are allowed.
The JADU may share a bath with the primary residence or have its own bath.

#ADU #JADU #aoikaki #アメリカ不動産

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Property Owner e-Notification Alert

3月

16日

Los Angeles County Assessor officeより便利な機能ができました。

ご自分の所有する不動産が　差し押さえ（Foreclosure)られたり　所有権の譲渡（Grant Deed)　または住宅ローン（Mortgage)がロサンゼルス郡の登記記録係/軍書記官に記録された時に警告を受けるサービスを始めました。　この通知により、不動産所有者は、不正に記録された証書など、潜在的な不動産詐欺行為を特定する手段を得ることができます。
この電子通知サービスの申し込みは以下のサイトから
このサイトにログインして　Register property for e-Notification をクリックして不動産のAIN番号を入力して追加します。　それだけです。　いくつもの不動産をお持ちの方はそれぞれのAIN番号を追加することができます。　

https://assessor.lacounty.gov/news-information/enotification

#aoikaki #fudosanamerica #アメリカ不動産

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カリフォルニアプロパティータックスの支払日

11月

8日

January 1　　　
Assessment date(Lien Date)
プロパティタックスはこの日に家の査定がされます。この日住んでいる人の家の価値に基づいて査定されます。

April 15
Last day to file for 100% Veteran or Homeowner's Exemption
3月１日にこの家に住んでいる人が　このExemptionをファイルできます。

July 1
Current Fiscal year begins

November 1
1st Installment due
First installment period - July 1- December 31

December 10
1st Installment becomes delinquent at 5pm
1st Installmentの支払いはこの日までに行えば遅延金はチャージされません。　この日を過ぎると10％のペナルティーがかかります。

January 1
Assessment Date(Lien Date)

February 1
2nd Installment Due
Second Installment period (January 1- June 30

April 10
2nd Installment becomes delinquent at 5pm
この日までに2nd Installment を払わなければ　10％のペナルティーがかかります。

June 30
Property tax μay become defaulted
この日の５PMまでに２期分のInstallmentを払わなければ　ディフオルトと見なされペナルティー以外にも追加チャージがかかりますのでご注意を。

#americahome #fudousanamerica #propertytaxdate #アメリカ不動産 #不動産用語

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Prop 19 Caliculator

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フォークロージャー物件が増えない理由

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売り物件をさらに魅力的に見せるためには　Part 3

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