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ロサンゼルスの不動産に関するブログ

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  • ハッシュタグ「#maintenance」の検索結果19件

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RePipe のコスト

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ピンホールリークがあった時 Plumberに来てもらい修理しますが その時はパイプを一本取り替えてくれるのではなく その箇所のみ切り取って修理します。 そのため一度ピンホールリークで修理したのと同じパイプにまたピンホールリークが起こることもあります。 一本全部取り替えてくれればと思うのは私だけでしょうか? Type LのCopper Pipeだと寿命は50年ほどあるといわれていますが 建て売り物件などはコストが抑えられているのもあり Type Mが使われていることが多いので 築30年すぎるとピンホールリークが多発します。

すべてのWater Pipeを取り替えることをRePipingといいます。 
そこで 2フルバスとハーフバスで見積もりをとってみました。
REPIPE 1 という業者の見積もりです。 この見積もりには壁の修復、フォーセットの取り付けまで含まれております。 
Copper L を使う場合は $9300
PEXーA(最高グレード) を使う場合で $7300 でした。

Copper−50 years limited manufactures warranty
Type A PEX -an estimated life-span of 150 years

このお値段高いと思うか安いと思うか。 見えないところのアップグレードですが ピンホールリークを心配する必要はなくなります。 もちろん 家の売買のときに一番気にかかる壁の中のパイプですので 売却の際にもこのアップグレードはバイヤーにとってはとても魅力的になるはずです。

私は長期間 家を空けるときは水の元栓を閉じてでかけます。 不在時にピンホールリークが起きて家中が水浸しになったという話もよく聞きますので。 長期不在の場合はWater HeaterもVacationかオフにしておいたほうが安全ですね。

#fudosanamerica #waterleak #repipe #maintenance

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水漏れについて

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水漏れって嫌ですね。 水漏れを放置しているとカビが発生します。 カビは健康に害をもたらします。そのため、家の売買においてカビ(Mold)は非常に神経質になる問題です。 ですのでカビの発生を防ぐためにも水漏れは早期に発見し修理することが何よりも重要です。

さて水漏れがあったときの対応の仕方ですが、大きく分けて2つ 
1 水が絶えず漏れている場合はWater Pipe(浄水パイプ)を疑います。

     すぐに水道の元栓を閉める。 すぐにPlumberを呼んでしらべてもらう。

2 たまに水が漏れる場合はDrain Pipe(排水管)を疑います。

     漏れがあるところの近くに排水管が通っていないかを調べます。 多くの場合 排水管のつなぎ目が緩んでいる場合が多いです。 他にはバスタブのお湯をはった際に排水溝ではなく上部にあるお湯抜きの穴がきちんと排水管につながっていなかったりしてお風呂のお湯をためたときのみに水漏れするケースを良く聞きます。 キッチンのシンクの下の水漏れの多くは排水管のつなぎ目が緩んでいる場合が多いです。 何れにせよPlumberを呼び修理してもらいます。

排水管に関しては排水管が詰まって流れず 水が溢れてくる場合もあります。 つまりを防ぐためにも定期的に 排水管のクリーニングをしているとつまりを防げます。


#fudosanamerica #maintenance #waterleak #水漏れ #メンテナンス

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Water Pipeについて

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Water Pipeとは文字通り浄水を運ぶパイプのことです。家の壁の中や床下には浄水を運ぶパイプが走っています。 普通のお水のパイプとWater heaterから送られるお湯のパイプです。 このパイプはCopperでできているのが多いです。 Copper Pipeには大きくわけて2つのタイプがあり、分厚目のLタイプ(0.040inch) 少し薄いM(0.028inch)タイプがあります。コンドミニアムなどは経費などの面からこの薄いタイプのパイプが使われていることが多く パイプの劣化によりピンホールリークによる水漏れが多発しております。特にお湯のパイプは外気の気温の変化により水滴ができてそれが錆びて腐食しピンホールができるのです。

すべてのものには寿命があり パイプも30年ほどたつと劣化がひどくなり ピンホールリークによる水漏れをよく聞きます。 壁の中にあるパイプからのリークなので気がついたときにはすでに壁にダメージがあり、 ピンホールリークを修理するより壁の修理のほうが高くなります。 コンドミニアムなど隣の家と隣接している場合 ピンホールの位置が自分の家ではなく隣の家に向かって穴が空いていた場合は隣の家にダメージを与えてしまいます。 そんなわけでコンドなどに住む方には HO6というInteriorをカバーする保険に入っていただくことを強くおすすめしているわけです。一戸建ての住宅で基礎が上がって建てられている Raised foundation の場合はパイプは家の下に通っていることがあり 気が付かない間に水漏れを起こしていることも多々あります。 急に水道代が上がったときなどは家の下を見てみましょう。

Water Pipeは絶えず水がこのパイプを通っているので 万が一このパイプに小さな穴が空いたら水は漏れ続けます。 気がついたらすぐに水の元栓を閉じるしか方法はありません。 それでもパイプの中にある水はその穴から出ていきます。

さて最近では Copper Pipe以外にPVC Pipeが普及してきております。 PVC PipeはCopper Pipeと違って腐食によるピンホールリンクがないからです。
その他に 従来のパイプの中をコーティングする E-Pipeというのもあります。 これはパイプの中をコーティングすることによってピンホールリークを防ぎます。 壁を壊してパイプを取り替えることなく1日でコーティングでき 最低でも10年の保証がついています。




#fudosanamerica #maintenance #waterpipe #水漏れ

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Garage のリモコンについて

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ガレージのリモコンは自分でも余分に作ることができます。 
最新の車には自分のリモコンのコードを覚えさせることができる機能がついていますので リモコンを作る必要はありませんし また最新のものでしたらアプリでガレージを開けることもできます。 

さてリモコンの余分に作るためには Garage Openerと同じメーカーのリモコンを購入します。 あとはGarage Openerのマニュアルを参照して作ります。
通常はOpener本体にLearning ボタンがついているのでそこを押してリモコンに覚えさせます。 メーカーや機種によって異なりますので マニュアルをみてくださいね。

#fudosanamerica #maintenance #アメリカンホーム #garagedoor

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Garage Door Opener について

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ガレージドアーを開ける機械をGarage Openerと呼びます。
以前はTilt upと言って一枚板のガレージドアーを上げていましたが、 近年はRole up式のドアが主流です。
昔はガレージオープナーのリモコンのコードはマニュアルでコードを設定していて、 たまに同じ番号の家があれば その家のガレージが空いてしまうという怖い話もありましたが、最新のGarage Door Openerは 開け締めのたびに周波数を変えるというふうにSecurityがアップされ、 最近では自分の携帯にアプリを設定して家にいなくてもガレージが開けられたりするようなものを出てきております。

https://www.youtube.com/watch?v=GgdzEYKpGXw 
#fudosanamerica #maintenance #アメリカンホーム #リモデル #garagedoor

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Interior Paint- touch up

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Paintの種類について先日まとめました。 今日はタッチアップペイントについて説明しますね。
レンタル物件で テナントさんが勝手にタッチアップペイントして出ていくことがありますが、 同じ白でも違った色を塗れば逆にそこが目立って塗らなかったほうがいいときも多いです。 

正しくタッチアップペイントをするには壁の修復が必要です。 その後 同じ色のペイントを用意します。 ペイントの種類も間違えないでください。

同じ色のペイントを用意する方法は 以前に使ったペイントの残りがあればそれをペイント屋さんに持っていき 同じ色を作ってもらいます。 できれば 同じメーカーに行くほうがいいです。 以前に使ったペイントがない場合は 手間がかかりますが 1インチ四方でいいですのでペイントを切り取ってそれを持って同じ色を作ってもらいます。

壁の修復ですが 簡単な釘穴ですと市販のNail hole fillerで修復できます。 壁に穴が空いた場合などは Wall repair patch kit を購入して修復します。 それぞれペイント店やHome Depotなどに売っております。 

壁の素材がスムースでない素材の壁があります。 20年ほど前の壁は表面がスムーズではなく壁の不完全さを隠すためにTextureがスプレーされておりました。 その上にペイントされているので 修復後の壁にも同じようなスプレーをしないと 修理したところが目立つのでこのスプレーも忘れずに。 

その後 Prime Paintを塗って下地を整え 用意した同じ色のペイントをします。
最近はペイントにPrimeが入っているのがありますので こちらを選ばれると一度ですみますね。
#fudosanamerica #maintenance #アメリカンホーム #paint #リモデル

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Interior Paint (内装塗料)について

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Interior Paint ...
最近のアメリカの家の壁は壁紙ではなくペイントされているのが主流です。 ペイントだったら自分でもできるという方も多いと思います。 実際私も自分で壁を塗ったことがありますが かなりの労力でした。 
Home Depotなどのペイントコーナーに行くとたくさんのカラーサンプルがあります。 色はコンピュータで配合されて作られます。 白いペイントでもいろいろな種類の色があり、 また同じ色でもペイントの種類によって見た目や目的が異なります。 今回はペイントの種類について説明します。

アメリカのインテリアペイントは大きくわけて6種類があります。

1)Matte Paint (Flat Paint)
これは内装塗料の中で最も一般的です。仕上がりに輝きや光沢がなく、壁や天井に最適です。簡単に塗れるのですが 綺麗な仕上げをするには最低でも2度塗りが必要になります。 欠点としてはすぐに汚れがついたりするので 定期的なタッチアップペイントが必要になります。

2)Matte Enamel
これは Matte Paintとよく似た仕上がりになりますが より耐久性があり、簡単な汚れは布で拭き取ることができます。 子供がいる家や レンタル物件などに適しています。

3)Satin
これはよく聞く内装塗料の一つで 仕上げは MatteとGrossの中間くらいで ソフトな仕上がりになります。 ただし壁に修復のあとがある場合は使わないほうがいいです。 定期的に壁を掃除する必要がある地域やご家庭には理想的です。

4)Eggshell
これはSatin Paintほど表面がスムーズではありませんが 非常に微妙ですが光沢はあります。 そのため Matte Paintのように2度塗りする必要はありません。

5)Semi-Gloss
このペイントは一般的な内装塗料で壁よりもドアやトリムによく使用され 壁に使用する場合はキッチンやバスルームなどに使用されます。 仕上がりはGloss Paintに比べると光沢はすくないですが 洗剤と水で簡単に掃除することができます。 
EggshellとSemi-Gloss Paintは通常Matte Paintよりも少ないPaintで塗装することができます。

6)Gloss
このペイントもMatte Paintと同様に最も一般的な内装塗料です。 壁にすると仕上げに光沢がありすぎるので 部屋などには使う人は少なく、木工用(ドア、ドア枠、モールディング、ベースボードなど)に使うことが多いです。Semi-Glossより光沢があるので 2度塗りが必要になります。 光沢のある塗料は乾燥するのに時間がかかります。

#fudosanamerica #maintenance #アメリカンホーム #paint #リモデル

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Re-Keyについて

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今回は家の鍵についてお話します。 家を購入したら 鍵など前のオーナーからもらいます。 鍵は安全上取り替えることをお薦めします。
鍵を取替えるには鍵そのものを新しく交換するか 鍵のシリンダーを取り外し 鍵専門店に持っていきReKeyをしてもらいます。

その際にお勧めなのが Smart Keyと呼ばれる最新のドアノブです。 もし家族の誰かが鍵をなくしたり落としたりしたとき すべての鍵を変えなければならないですが、 このドアノブをつけていると 簡単に自分で他の鍵でも使えるようにできます。 以下の動画を参照してください。
https://www.youtube.com/watch?v=Vc-LNhtLQrU

ドアノブの大手メーカーはそれぞれSmartKeyを作っております。 鍵を取り替えるときは ご自分でされる際は 取り替える鍵と同じメーカーのものを選ばれるといいと思います。 同じメーカーの方が規格やサイズが同じ可能性が高いので簡単にできると思います。 
#fudosanamerica #maintenance #鍵 #ReKey #リモデル

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Smoke Detector(煙探知機)

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Smoke Detector(煙探知機)は先日お話したCarbon Monoxide Detectorより随分前の1986年1月より家に取り付ける義務があります。 

煙探知機は日本人家庭だと料理をする際に煙がでてうるさいからと言って電池を抜いておられる方が多いです。 でもこれは危険なので絶対に電池を抜くようなことはしないでください。 Smoke Detectorはキッチンに取り付ける必要はありません。 廊下そして各部屋に取り付けます。 各階の廊下に取り付ける必要があります。

焼き魚を焼く際に煙がでるからと聞きますが、 オーブンでBroil機能を使えば煙がモクモク出ずに美味しく魚を焼くことができます。

Smoke Detectorは電池式のものが多く 電池の残量が少なくなり始めるとピーッという音が聞こえてきます。 その際は電池を交換してくださいね。

以前 家に戻ったらどこかから ”Fire Fire” という音がして家の中を見て回ったのですが私の家のSmoke Detectorは全く反応しておりませんでした。 私はタウンハウスに住んでいるので その音を探し家をでたところ 2件先の家からその音がしておりました。 ノックしても誰もいなかったので、慌て911に連絡し消防車がかけつけました。 コンロに火をかけたままその家の住人はでかけていたみたいでした。 キッチンには煙探知機はついていなかったのですが その煙探知機はキッチンの上のベッドルームの煙探知機が反応してなっていたものだと言われました。 煙探知機がついていなかったら 火がついてから消防車がかけるという惨事になっていたでしょう。 ですから必ず電池は入れ替えて正しい場所に取り付けてくださいね。
#fudosanamerica #maintenance #煙探知機 #smokedetector #アメリカホーム

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Carbon Monoxide Detector (一酸化炭素検出器)

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2011年の7月1日よりどの家にも Carbon Monoxide Detectorを取り付けなければいけなくなりました。 特に家を売り出すときはこの装置がついていないと家を売ることができません。 私のように不動産業者であればこの新しい法律をしっておりますが、 この法律を知らない方もまだまだ多く、レンタル物件をお持ちの方も2013年の1月1日からこの装置の取り付けないといけません。
Home Depotなどに30ドルほどで売っておりますので ご自分の家についていないと思われる方は是非取り付けてください。 

リファイナンス(ローンの組み換え)をされる方 アプレイザルが家を査定に来たときもこの検出器がついていないといけませんので 追加手数料を支払うことがないように アプレイザルが来る前にこの検出器を取り付けておいてください。

一酸化炭素自体は無臭のため この装置を取り付ける必要があります。 この装置が取り付けられていないアパートや家で一酸化炭素中毒でなくなっておられる方もいらっしゃいますので ガスが供給されている家ではこの検出器をおつけください。とり付ける場所は 廊下、ベッドルームの近くの壁などです。階段のある家では各階につける必要があります。

それからSmoke Detector(煙探知機)とCarbon Monoxide Detectorとは異なります。 これらが合体になったものも市販されています。
#fudosanamerica #maintenance #一酸化炭素検出器

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