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ロサンゼルスの不動産に関するブログ

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  • ハッシュタグ「#fudosanamerica」の検索結果42件

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ロサンゼルスやオレンジカウンティーで不動産に関する相談は 加木あおいまで 是非お問い合わせください!

Smoke Detector(煙探知機)

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Smoke Detector(煙探知機)は先日お話したCarbon Monoxide Detectorより随分前の1986年1月より家に取り付ける義務があります。 

煙探知機は日本人家庭だと料理をする際に煙がでてうるさいからと言って電池を抜いておられる方が多いです。 でもこれは危険なので絶対に電池を抜くようなことはしないでください。 Smoke Detectorはキッチンに取り付ける必要はありません。 廊下そして各部屋に取り付けます。 各階の廊下に取り付ける必要があります。

焼き魚を焼く際に煙がでるからと聞きますが、 オーブンでBroil機能を使えば煙がモクモク出ずに美味しく魚を焼くことができます。

Smoke Detectorは電池式のものが多く 電池の残量が少なくなり始めるとピーッという音が聞こえてきます。 その際は電池を交換してくださいね。

以前 家に戻ったらどこかから ”Fire Fire” という音がして家の中を見て回ったのですが私の家のSmoke Detectorは全く反応しておりませんでした。 私はタウンハウスに住んでいるので その音を探し家をでたところ 2件先の家からその音がしておりました。 ノックしても誰もいなかったので、慌て911に連絡し消防車がかけつけました。 コンロに火をかけたままその家の住人はでかけていたみたいでした。 キッチンには煙探知機はついていなかったのですが その煙探知機はキッチンの上のベッドルームの煙探知機が反応してなっていたものだと言われました。 煙探知機がついていなかったら 火がついてから消防車がかけるという惨事になっていたでしょう。 ですから必ず電池は入れ替えて正しい場所に取り付けてくださいね。
#fudosanamerica #maintenance #煙探知機 #smokedetector #アメリカホーム

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Carbon Monoxide Detector (一酸化炭素検出器)

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2011年の7月1日よりどの家にも Carbon Monoxide Detectorを取り付けなければいけなくなりました。 特に家を売り出すときはこの装置がついていないと家を売ることができません。 私のように不動産業者であればこの新しい法律をしっておりますが、 この法律を知らない方もまだまだ多く、レンタル物件をお持ちの方も2013年の1月1日からこの装置の取り付けないといけません。
Home Depotなどに30ドルほどで売っておりますので ご自分の家についていないと思われる方は是非取り付けてください。 

リファイナンス(ローンの組み換え)をされる方 アプレイザルが家を査定に来たときもこの検出器がついていないといけませんので 追加手数料を支払うことがないように アプレイザルが来る前にこの検出器を取り付けておいてください。

一酸化炭素自体は無臭のため この装置を取り付ける必要があります。 この装置が取り付けられていないアパートや家で一酸化炭素中毒でなくなっておられる方もいらっしゃいますので ガスが供給されている家ではこの検出器をおつけください。とり付ける場所は 廊下、ベッドルームの近くの壁などです。階段のある家では各階につける必要があります。

それからSmoke Detector(煙探知機)とCarbon Monoxide Detectorとは異なります。 これらが合体になったものも市販されています。
#fudosanamerica #maintenance #一酸化炭素検出器

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Termite(シロアリ)Report

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家の売買の際に家がシロアリで侵されていないかを調べるために 専門業者をやとってTermite Report をオーダーします。 その際に見つかったところは エスクローがクローズ するまでに修理をリクエストします。 新築物件は問題がないのですが、 ここ南カリフォルニアとくに海に近いサウスベイ地域は空気中にたくさんTermiteが飛んでいるため、 比較的 新しい物件であっても どこからかシロアリが飛んできて屋根裏にいたということをよく 聞きます。 そのため 家の購入後もたまに シロアリ検査を行われたほうがいいですね。 特に窓枠にシロアリの死骸などを見つけたら シロアリ駆除害業者(Termite company) に 連絡して見てもらいましょう。 一戸建ての家では 屋根の軒下の木がシロアリに喰われる ことが多いので気をつけましょう。 屋根に雨樋がついていないと雨が軒下にじかに打ち付けられて木が腐ることが多く、その際にシロアリが入り込んでくることもあります。 腐った木を放置しておくことはシロアリを呼びますので 定期的にメンテナンスを行うほうが安上がりです。

Termite Reportは Section 1 とSection 2のカテゴリーに分かれており、 通常セラーは Section 1のみ修理してくれます。 Section 1は目に見えてシロアリ駆除が必要、 Section 2は 実際にはまだシロアリなどに侵されていないけれど、可能性があるというもの。 Section 2の部分は注意してみておいて、もし何か問題があれば 処理をすればいいです。

家を購入されて 定期的にメンテナンスをされていれば問題ありませんが、 何十年もまっ たく何もしてこなかったら、一度 見てもらったらいかがでしょうか? 無料で見てくれ る会社もありますし、 見てもらうだけでも80~100ドルです。 もし何か見つかった場合 は 修理代からその金額を差し引いてくれます。 家も人間と同じでメンテナンスをよく行うことで長持ちします。 南カリフォルニアの一戸建ての多くは築60年以上のものが多いですからね。
住みながら家をテントして駆除するのは嫌だと思っていらっしゃる方、 まだ小さいお子さんがいて ケミカルが心配だと思われる方は Orange OilでTermiteを駆除できるので 専門の会社が ありますので もし詳しい情報が必要でしたらご連絡ください。
#fudosanamerica #maintenance #termite #シロアリ #アメリカホーム

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Water-Conserving Plumbing Fixtures

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カリフォルニア州では水不足のために 古い配管器具は今の基準の節水式に買えなければならなくなってきております。
これは今までは市によって規制されておりましたが 州をとおしてレンタル物件であっても2019年の1月1日以降は節水式のものに変更しなければなりません。 

トイレが節水式であるのかどうかの基準ですが 特に1994年以前の建物のトイレは一回のフラッシュで1.6ガロン以上のものがつけられておりました。  今の基準は 最高でも1.6ガロン、リモデルをして新しくする場合は 1.28ガロンのものをつけなければなりません。

それ以外にシャワーのフォーセットや水道の蛇口にも節水できる器具をつけなければなりません。 水道局に問い合わせたら シャワーのフォーセットや水道の蛇口につけるエアレーターが無料で送ってきます。 Home Depotなどで売っている節水器具は今の基準のものしか販売されていませんので それをつけられてもいいと思います。 

#fudosanamerica #アメリカホーム

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レントコントロールについて

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ロサンゼルスのアパート(2件以上の集合住宅)はレントコントロールがあります。 投資物件を買う際にレントコントロールがあるエリアを前もって知る方法があります。 物件の電気会社が Los Angeles Department of Water & Power (LADWP)の管轄区であればレントコントロールがあります。
レントコントロールのあるエリアの物件でも一旦テナントがでたら値上げは可能です。 ちなみにロサンゼルスのアパートは年間3%しかお家賃をあげることはできません。 
#fudosanamerica #アメリカホーム

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ステージング

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ステージングされたダイニングル... ステージングされたダイニングルーム ステージングされたファミリール... ステージングされたファミリールーム
家の売却時にとてもプラスになるのが ステージングです。
聞き慣れないかもしれませんが 家をより魅力的に見せるために インテリアデザインをプロに頼むことをステージングを雇うといいます。 

新築物件のショールームを見に行かれた時に 家具がおかれ、花や絵がかざられているのをご覧になったことがあると思います。 流行の色でまとめられ、 素敵な家具がおかれていたり 子供部屋用にインテリアがほどこされていたり、 パティオ家具がおかれていたりします。 これはすべてステージングカンパニーによるものです。 

既存の家具がある場合は その家具を使って ステージングカンパニーによって 必要な家具やインテリアグッズをかりて、おしゃれな空間に変身します。 その代りにいらないものは処分するか片付けてくださいね。

費用は家の広さなどによって異なりますが 約2-3ヶ月の期間で $3000−5000くらいです。 ステージングをすることによって 家のオファーがマルチプルオファーになって高くで売れたりすることが よくあります。 
家具を入れることによって バイヤーの購入意欲を高め オファーが入りやすくなるのです。 

家を購入したけど どのようにインテリアをコーディネートしたらいいかわからない人にも ステージングカンパニーを利用されるのもいいと思います。
#fudosanamerica #アメリカホーム

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Closing Costについて セラー編

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セラー(売り手)のClosing Costは以下のとおりです。
* Real Estate Commission
* Homeowner Title Insurance Premium
* Natural Hazard Disclosure Report Fee
* Document Preparation Fee for Deed
* Document Transfer Tax($1.10 per $1,000 sales price)
* Any City Transfer /Conveyance Tax( according to contract)
* 存在するローンの返済の際にかかる費用
* Termite Inspection and work( according to contract)
* Home Warranty (according to contract)
* Tax Proration- 固定資産税の日割り払い もしくは 固定資産税が未納の場合全額
* 未納である HOAの支払い
* Homeowner's Association Document Fee
* その他未納である税金や抵当権など それを処理するための事務費用
* Notary Fee
* Courier Fee
* Repair Cost

#fudosanamerica #アメリカホーム

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Closing Cost について バイヤー編

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さて今回は 家を買う際のClosing Costについてお話します。 家の購入の際には 売値、買値 以外に Closing Costというものが存在します。 
まずはバイヤー(購入者)のClosing Costは 以下のとおりです。
*.Title Insurance Premiums(Lender policy)
* Escrow fee
* Notary fees
* Recording charge for all documents in buyer's name
* HOA Transfer fee
* Inspection fee( property inspection etc)
* Fire Insurance premium for the first year
* Loan Fee
* Appraisal Fee
* Courier Fee
* City Transfer/ Conveyance Tax( According to contract)
* Tax Proration (固定資産税の 日割り払い)
* Mortgage Proration(ローンの日割り払い)

All Cashで買う場合は Loan Fee, Title Insurance Premiums, Appraisal Feeはかかりません。 また 一戸建てを購入の方は HOA Transfer Feeはかかりません。
この中で一番費用がかかるのは Loan Feeになりますので ローンのプリアプルーブをとる際にこのLoan Feeについて先に聞いて置かれるのがいいと思います。 
Loan Fee には Origination Fee, Processing fee, Credit report fee などが含まれます。

地域によって City Transfer Taxがかかります。 通常はセラーは払いますが City of Redondo Beachはセラーとバイヤーと折半することが通例となっております。 Playa Vista では Private Transfer Taxがあり これも折半することが多いです。
#fudosanamerica #アメリカホーム

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Supplemental Tax って?

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1月1日に住んでいた人のProperty Taxが 翌年の6月30日まで有効なので 途中で所有者が変わりますと、所有者が変わった日から新しい所有者のProperty Taxになります。 前の所有者と新しい所有者のProperty taxの差額を Supplemental Taxといい、通常のProperty taxの請求書以外に送られてきます。 普通のProperty Taxの金額は 前の所有者の金額なので多分あなたが想像していたよりも安い金額だと思いますが 喜ばないでくださいね。 Supplementa taxをあわせた金額があなたの新しいProperty Taxです。 
例えば、 今年の2月に不動産を購入した場合、 その年の1月は前の所有者が住んでおりましたので 前の所有者の査定金額で Property taxがきまり、 それを元にProperty tax billが10月くらいに送られてきます。 2月から来年の6月までの前の所有者とのProperty taxの差額が Supplemental Taxです。 来年の1月はあなたが所有者なので あなたの購入金額に基づいたProperty tax billが 来年の10月に送られるということになります。 購入時期によって異なりますので、 詳しくはお問い合わせください。 忘れずに期日までに支払ってくださいね。 延滞金がかかります。

家の所有者が変わらずとも 家のリモデルをしたり 家を立て直したりしたら 再度 家の評価額がかわります。 家が再査定されることになり、 この際もSupplemental Taxが発生します。
#fudosanamerica #アメリカホーム #fudosanterm

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Happy Halloween!

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Happy Halloween!
今日は10月31日 ハロウィンですね。 娘がまだ小学校の時期はこの日が娘にとって1年で1番大好きな日だといっておりました。 Trick or Treatといって仮装してお菓子をもらいにいき、ピローケースに一杯になったキャンデーを自慢げに持って帰り 友達といくつもらったかを数えていたものでした。 子どもたちにとっては今日は特別な日なのでしょう。

これからHoliday Seasonに入っていきます。 来月は感謝祭、 再来月はクリスマス! 不動産はバイヤーが少なくなるのでライバルが減って購入するのにはいい時期です。 
11月11日に不動産に関する税金のセミナーを開催しますので 是非ご参加ください。 年に一度のセミナーですので。
日時  11月11日(土)  10時から12時まで
場所  Re/Max Estate Properties Torrance Office Training Center
23740 Hawthorne Blvd. Torrance, CA 90505
入り口は 南側のドアからになります。

明日は11月1日 Property Taxの 第一期の納税期限です。 遅くとも12月10日までには支払いましょう!  12月10日までに支払えば延滞金はかかりません。

#fudosanamerica #アメリカホーム

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