ロサンゼルスの不動産に関するブログ

Closing Costについて　セラー編

12月

8日

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セラー（売り手）のClosing Costは以下のとおりです。
* Real Estate Commission
* Homeowner Title Insurance Premium
* Natural Hazard Disclosure Report Fee
* Document Preparation Fee for Deed
* Document Transfer Tax（$1.10 per $1,000 sales price)
* Any City Transfer /Conveyance Tax( according to contract)
* 存在するローンの返済の際にかかる費用
* Termite Inspection and work( according to contract)
* Home Warranty (according to contract)
* Tax Proration- 固定資産税の日割り払い　もしくは　固定資産税が未納の場合全額
* 未納である　HOAの支払い
* Homeowner's Association Document Fee
* その他未納である税金や抵当権など　それを処理するための事務費用
* Notary Fee
* Courier Fee
* Repair Cost

Closing Cost について　バイヤー編

12月

6日

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さて今回は　家を買う際のClosing Costについてお話します。　家の購入の際には　売値、買値　以外に　Closing Costというものが存在します。　
まずはバイヤー（購入者）のClosing Costは　以下のとおりです。
*.Title Insurance Premiums(Lender policy)
* Escrow fee
* Notary fees
* Recording charge for all documents in buyer's name
* HOA Transfer fee
* Inspection fee( property inspection etc)
* Fire Insurance premium for the first year
* Loan Fee
* Appraisal Fee
* Courier Fee
* City Transfer/ Conveyance Tax( According to contract)
* Tax Proration　（固定資産税の　日割り払い）
* Mortgage Proration（ローンの日割り払い）

All Cashで買う場合は　Loan Fee, Title Insurance Premiums, Appraisal Feeはかかりません。　また　一戸建てを購入の方は　HOA Transfer Feeはかかりません。
この中で一番費用がかかるのは　Loan Feeになりますので　ローンのプリアプルーブをとる際にこのLoan Feeについて先に聞いて置かれるのがいいと思います。　
Loan Fee には　Origination Fee, Processing fee, Credit report fee　などが含まれます。

地域によって　City Transfer Taxがかかります。　通常はセラーは払いますが　City of Redondo Beachはセラーとバイヤーと折半することが通例となっております。　Playa Vista　では　Private Transfer Taxがあり　これも折半することが多いです。

Supplemental Tax って？

11月

2日

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1月1日に住んでいた人のProperty Taxが　翌年の6月30日まで有効なので　途中で所有者が変わりますと、所有者が変わった日から新しい所有者のProperty Taxになります。　前の所有者と新しい所有者のProperty taxの差額を　Supplemental Taxといい、通常のProperty taxの請求書以外に送られてきます。　普通のProperty Taxの金額は　前の所有者の金額なので多分あなたが想像していたよりも安い金額だと思いますが　喜ばないでくださいね。　Supplementa taxをあわせた金額があなたの新しいProperty Taxです。　
例えば、　今年の2月に不動産を購入した場合、　その年の1月は前の所有者が住んでおりましたので　前の所有者の査定金額で　Property taxがきまり、　それを元にProperty tax billが10月くらいに送られてきます。　2月から来年の6月までの前の所有者とのProperty taxの差額が　Supplemental Taxです。　来年の1月はあなたが所有者なので　あなたの購入金額に基づいたProperty tax billが　来年の10月に送られるということになります。　購入時期によって異なりますので、　詳しくはお問い合わせください。　忘れずに期日までに支払ってくださいね。　延滞金がかかります。

家の所有者が変わらずとも　家のリモデルをしたり　家を立て直したりしたら　再度　家の評価額がかわります。　家が再査定されることになり、　この際もSupplemental Taxが発生します。

Happy Halloween!

11月

1日

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今日は10月31日　ハロウィンですね。　娘がまだ小学校の時期はこの日が娘にとって1年で1番大好きな日だといっておりました。　Trick or Treatといって仮装してお菓子をもらいにいき、ピローケースに一杯になったキャンデーを自慢げに持って帰り　友達といくつもらったかを数えていたものでした。　子どもたちにとっては今日は特別な日なのでしょう。

これからHoliday Seasonに入っていきます。　来月は感謝祭、　再来月はクリスマス！　不動産はバイヤーが少なくなるのでライバルが減って購入するのにはいい時期です。　
11月11日に不動産に関する税金のセミナーを開催しますので　是非ご参加ください。　年に一度のセミナーですので。
日時　　11月11日（土）　　10時から12時まで
場所　　Re/Max Estate Properties Torrance Office Training Center
23740 Hawthorne Blvd. Torrance, CA 90505
入り口は　南側のドアからになります。

明日は11月1日　Property Taxの　第一期の納税期限です。　遅くとも12月10日までには支払いましょう！　　12月10日までに支払えば延滞金はかかりません。

アメリカのGeneration と　不動産

10月

13日

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アメリカの人口の比率は6つの世代に別れます。
1.　G.I. Generation (1901−1924) 1.5% Age in 2017 : 93 & Older
2. Silent Generation (1925-1945) 11.4% Age in 2017: 72-92
3. Baby Boomers (1946-1964) 24.6% Age in 2017: 53-71
4. Generation X (1965-1976) 16% Age in 2017: 41-52
5. Millennials, Generation Y (1977-1994) 24.8% Age in 2017: 23-40
6. Generation Z (1995~) 24.4 % Age in 2016: 22 & under

これを見ると53歳以上の人口の比率は　37.5％と人口の3分の1以上を占めております。　特にBaby Boomers世代は　これから年金を受け取っていく世代で　不動産もダウンサイズする傾向があります。　ダウンサイズするときの理想の住まいは　階段がなく平屋で　2ベッドのガレージ付きが良いということになります。　　Generation Xでは子供を育てていく年代なので　大きな家が必要になります。　それぞれ世代によって住みたい家が異なるのだなぁと思いました。　学校区の良い高級住宅街ではどんどん大きな家が建てられています。　以前は3000sf以上ある家など殆どなかったのですが　今では4000sf　から　5000sfもある豪邸が建てられています。　　そうなると1000sfを以下の小さな　築60年の家は不要なのかとおもいきや、　こういう家を必要とする世代がいることを知り、　それなりに需要があるのだなぁと実感いたしました。　

日本と異なりアメリカは若い世代の人口比率が高いので　将来的にも不動産の需要は引き続きありますね。　いいことです！　

Property Tax について

5月

30日

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今回はProperty Taxについてお話したいと思います。　
Property Taxは不動産購入時の際の値段に対して課税されます。　課税率は不動産がある市によって異なりますが　ロサンゼルスカウンティーでは約1.25%です。　カリフォルニアのProperty Taxは　Proposition 13によって　いくら家の値段が高騰しても年間で２％以上は上がることはなく、　家が売られるまではそのレートが適応されるようになっております。
Property Taxの１％は　Countyが使いますが　それ以外に市民税や　Mello Roos（Special Tax)があるので　それぞれの不動産の地域によって固定資産税の税率も変わります。

次は　Property Taxの支払日についてです。　以下の様に　Property TaxのFiscal Yearは　7月1日から翌年の6月30日になります。　そのFiscal Yearの課税金額の査定日はその年の1月1日です。　

Property Taxの査定と支払期日
7月1日 Beginning of fiscal year
この日付けで　新しい家の価値が適応される。

9月中旬　新しい課税金額が決められる。

10月　　最後の週にProperty taxのBillが郵送される。

11月1日　第一期分の納税期日

12月10日　第一期分はこの日までに支払わないと延滞金が課せられる。

1月1日　家の査定日（次の年の分）

2月1日　第二期分の納税期日

4月10日　第二期分はこの日までに支払わないと延滞金が課せられる。

1月1日に住んでいた人のProperty Taxが　翌年の6月30日まで有効なので　途中で所有者が変わると、　所有者が変わった日から新しい所有者のProperty Taxになるので　家の購入の1年から2年は Supplemental Tax というのが別に送られてきます。
この税金は最初だけです。

Revocable Transfer on Death Deed（TOD)

12月

14日

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今回は　今年の2016年1月1日から　施行された　California Assembly Bill 139ーRevocable Transfer on Death Deed（TOD)についてお話します。　
アメリカではすべての不動産の所有者が亡くなったら　Vestingの取り方によって異なりますが　Probate Courtに行かなければなりません。　　それが面倒なので　SurvivorshipのVestingをとる方や　Living Trustにされる方がいらっしゃいます。　　
例えばシングルマザーが家を一件だけ持っている場合　子供をこのTODに入れると　死んだ時に　Probate Courtに行かず　子供の名義に変更されます。　Living Trustを組むには　お金がかかりますが　この書類だと　簡単に出来ます。　自分で書類を作れば　Recording feeだけでできます。　この法律が施行されたのは1月1日2016年で2021年まで有効です。　延長されるかどうかは　今のところまだわかりませんが　このTODで　Probate が避けられるようになります。　

Probateを避けられる方法ですが　税金面などに関しては　ご自分のCPAに相談してください。

カリフォルニア州の不動産のべスティングについて　2

10月

22日

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単独のオーナーシップの場合

＊ 結婚歴の全くないオーナーシップの場合
　Exmaple: John Smith, a single man

＊離婚経験のある人のオーナーシップの場合
　Example: John Smith, an unmarried man

＊結婚しているが単独のオーナーシップをとる場合
　Example:　John Smith, a married man, as his sole and separate property
　この場合は　必ず配偶者のQuit Claim Deedが必要になります。

次回は　二人以上のべスティングについて説明します。

カリフォルニア州の不動産のべスティングについて　１

10月

20日

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カリフォルニア州で不動産につくタイトルですが、　一人の場合、　二人以上の場合によって　それぞれVestingが変わってきます。
これが　標準のVestingのとり方になります。　

Proposition 60 & 90

10月

2日

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Who Qualifies?
あなたか　あなたの配偶者が５５歳以上であれば、　現在住んでいる家より同等もしくは低い金額の家を買う　もしくは　家を建てた場合、　新しい家の固定資産税は　前の家の固定資産税を移すことができます。　

これは一生に一度の恩恵です。　現在の家を売ったあと２年以内に新しい家を買うか　建てなければなりません。　そしてこの家は自分が住むための家でなくてはなりません。　

このクレームは　新しい家を買った日から　もしくは家が建てられてから３年以内に行わなければなりません。　この３年の期間の後にクレームをファイルした場合は　このベネフィットは　クレームをした年の初めから受けることになります。

一旦このTax Reliefをファイルし享受したあとは　あなたもあなたの配偶者もこの恩恵を受けることはできません。

Proposition 60　は同じカウンティー内でのトランスファーです。

Proposition 90 　は　カリフォルニア州内で他のカウンティーに引っ越した場合にも適用されるものです。　　例えば　Los Angeles countyに住んでいたのですが　リタイアして　Orange County　家を買った場合もこのベネフィットを享受できます。　このベネフィットが使えるCountyは限られております、　カリフォルニア州すべてのCountyで使えるわけではありません。　
Proposition 90を採択している週は以下のとおりです。

Alameda
El Dorado
Los Angeles
Orange
Riverside
Santa Clara
San Diego
San Mateo
Ventura


詳しくは　以下のサイトで調べられます。

http://www.boe.ca.gov/proptaxes/faqs/propositions60_90.htm