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ロサンゼルスの不動産に関するブログ

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Proposition 19について　その２

7月
30日
スレッド
これはProperty taxの親子間の移行についてになります。　2/15/2021 以前は　Prop 58/ 193により　投資物件であろうが全ての物件は相続時にProperty taxを子供（孫）に移行できていましたが　Prop 19では　子供が1年以内にPrimary residenceに住むことが条件で受け継ぐことができます。また1度に1人の子供だけがこの恩恵を受けることができます。

その計算方法ですが　以下のようになります。

Property taxのbillの情報から

以下の情報を手に入れます。

1 Current Effective Tax Rate

2 Assessed Tax Value　



親から引き継いだ時点でのFair Market Value　に$1 Million を足した金額が　親から引き継いだ家の　Assessed Tax Valueに　$1 Million を足した金額とそのFair Market Value(FMV)と比べます。



Example:

引き継いだ家のAssessed Tax Value( ATV)が　$620,969

親が3月1日2021年に亡くなったとします。　

引き継いだ家は親も子供もPrimary Residenceでなければいけません。

親が亡くなった日の　Fair Market Valueは　$1,850,000とします。



1. Calculate the sum of tax value plus $1,000,000

$620,969(ATV) + $1,000,000 = $1,620,969(SUM)



2. Determine whether the fair market Value exceeds the sum of the taxable value plus $1,000,000

$1,850,000 > $1,620,969

The fair market value is greater than the sum.



3. Calculate the difference

$1,850,000(FMV) - $1620,969(ATV) = $229,031 (Difference)



4. Add difference to the taxable value

$229,031(Difference). + $620,969(ATV) = $850,000 ( New Combined base year value)



もし　FMVがこの金額より低い場合は親のProperty taxがそのまま移行されます。



相続した賃貸物件、別荘、または投資物件は上記に示した恩恵はありませんし、相続した時点でFair Market Valueとして再評価（Reassessment)されます。



Trustを組んでいる場合は例外となります。


















#fudosanamerica #prop19 #proposition

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Proposition 19 について　その１

7月
29日
スレッド
Prop 19 には、不動産と不動産所有者に影響を与える2つの部分があります。



今回はその１つ目について細かく説明したいと思います。

1つ目は以前のブログで説明した　 Prop60／90 　を覚えていらっしゃいますか？

それが廃止され　Prop 19として4/1/2021から発効されました。



1. 55歳以上、障害者　または山火事や自然災害の被害者（少なくとも一人）がPrimary Redidence（主住居）の固定資産税を次の物件に移すことができるようになりました。

2. 次の代わりの物件はカリフォルニア州内であればどこでも　どんな価値でも構いません。差額がある場合は調整されます。後ほど例で説明します。

3. これは売却から2年以内に行う必要があります。　両方（販売または購入どちらか）が完了するまで有効になりません。

4. このPrimary residence(主住居）の固定資産税の意向は生涯にわたって最大３回まですることができます。以前に　Prop60/90を使っていたとしても。



今までは売却価格より低い金額で同じくらいの大きさの家ということが条件でしたが　Prop19ではそれがありません。もし売却価格より高い家のを購入した場合はどのような計算になるのでしょうか？



Example：

あなたの家が$700,000で売却でき　次の家を$800,000で購入した場合　差額は$100,000になります。

あなたの家の売却時の　Property tax のAssessment valueが　$225,738 (この数字はあなたのProperty tax billに記載されています）

この数字に差額の＄$100,000を足した金額　$325,738 があなたの新しいProperty taxのNew Base Year Value of Replacement Principal Residenceになります。

この金額にあなたの居住地のProperty tax rateをかけたものが新しいProperty taxの金額になります。



1. Calculate the difference in full cash values

$800,000(Replacement) - $700,000(Original) = $100,000(difference)



2. Add difference to factored base year value

$225,738(Factored base year value) + $100,000(difference) = $325,738(New Base Year Value of Replacement Principal Residence)


















#Prop19 #fudosanamerica #proposition

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家の価値を上げるための３つのヒント

2月
18日
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#fudosanamerica #maintenance #アメリカホーム

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Seller's Market でのオファーの書き方

2月
6日
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#fudosanamerica #sellersmarket #アメリカ不動産事情

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家の買い替え　2022年版

2月
5日
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家の買い替えについてよく質問を受けます。

不動産のマーケットによってその答えは異なります。　

Pandemicで完全にマーケットは変わりました。住宅価格は下がるかと思いきやバブル並みに家の値段は上がり、人気のあった都市部ではなく郊外の大きな家に人気が集まりました。Pandemicの収束後どうなるかわかりませんが　過去を振り返っても不動産の価格は株価と異なり大きな変動はすぐには起こってきませんでした。このままで行くとPandemicが収束したとしてもすぐに家の値段が下がるとは考えにくく、住宅金利が上昇するとの見通しで不動産価格の上昇に歯止めがかかる可能性もあります。先のことはなんとも申し上げられませんが　この時期に買い替えをお考えの方は　先に今の住宅を高値で売却し、その間に買い替え物件を探す、いい物件が見つけられない場合は賃貸物件にしばらく住みながら次の家を探すのが一番だと思います。Seller's marketですので次の家を探すためにエスクローの期間を長くリクエストすることも可能ですし、３ヶ月以内でしたら　Lease backをすることも可能です。

また現在の家をリースすることができ、買い替え物件の家のローンが組めるようであれば問題なく次の物件は購入できますね。詳しくはローンエージェントと相談してください。　

このマーケットでは自分の家を売らないと購入できないオファーですと　マルチプルオファーの物件では勝ち取ることはできません。　
#buyhome #fudosanamerica #家の買い替え

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Fireplaceのリモデル

2月
4日
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Before Before
 After After
カリフォルニアの特に都市部の一戸建てはほとんどが1950年から1960年代に建てられたものが多く、その家を少しずつリモデルしてこちらでは住んでいます。もちろん全てを壊して土を掘り起こし新しい土台を作って新築を建てている地域も増えてきました。

さて　Fireplaceってみなさん使われていますか？　Fireplace自体ももう築60年くらい経っております。特に木を燃やすと煤が煙突内に貯まってそこから火事になったという話もよく聞きますので木を燃やして使っていらっしゃる方は定期的に掃除やインスペクションをされることをお勧めします。



Fireplaceを使っていらっしゃらない方は　お部屋のインテリアデザインのように使われていると思います。お客様の一人が家のリモデルの際にFireplaceのタイルを新しくされました。リビングの雰囲気がずいぶんと変わりますね！

ガスでの点火が可能な場合は　Fireplaceに収まるガスのFireplaceセットが売っているのでこれを組み込めお子さんがいても安心ですね。Gas Fireplace Insertで検索するといくいつか出てきますよ。


#fireplace #fudosanamerica #remodel #リモデル

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Luxury Vinyl Plank Pros & Cons

2月
3日
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今やLVP (luxury vinyl plank) は新築物件などにはほとんど使われているというほど人気のフローリングです。

その理由は簡単にわかります。手頃な価格でメンテナンスが簡単で、家の美観を引き立たせるのにちょうどいい質感と仕上がりになっています。一方、技術の進歩により、この人気のある製品の洗練度と耐久性が向上しています。



LVPフローリングとは何かを詳しく調べて、その長所と短所をいくつか調べてみましょう。



まず、LVPフローリングとは何かを理解しましょう。



LVPフローリングは、長い長方形のストリップで提供されます。LVPフローリングとシートビニールを区別することが重要です。



シートビニールは、その上に摩耗層を備えた薄くて柔軟なビニール素材で構成されています。しかし、高級ビニールははるかに厚く、堅固で満足のいく剛性を提供するために材料のいくつかの層で構成されています。



＊堅い裏打ち層　ー　群を抜いて最大の層。

＊木目や石の外観をリアルに印刷してある層。

＊日常使用の摩耗から保護するための2つの透明な最上層



LVP（高級ビニール板）フローリングは、高級床材の外観と感触さえも提供するように設計されています。シートビニールのように接着する必要はなく、LVPフローリングははめ込み式に作られているので接着剤は必要ないです。



長所

1 非常に手頃な価格

LVPフローリングの一番の利点は、その手頃な価格です。

LVPは、本物より5倍から10倍安価になる傾向があります。 1SFあたり2ドルから5ドルの範囲で、LVPは木製の床やタイルよりもかなり手頃な価格になります。

それに加えて、設置がはるかに簡単です。

2 簡単なインストレーション

LLVPフローリングの主なセールスポイントの1つは、簡単にインストレーションできることです。

実際、このフローリングは簡単な家の改修に最適です。安価なLVPフローリングに、「ピールアンドプレース」バッキングが付属しています。これは、バッキングを取り外してストリップを床に押し付けるだけです。それ以外は縦と横に溝があり隣の溝にはめ込むだけで簡単にインストールできます。

3 美しいデザイン

LVPフローリングは　技術の進歩により本物と同じような深い色合い　パターン　Texture

で広葉樹、石などを再現させています。

4 素晴らしい耐久性

LVPフローリングは非常に頑丈で、長期間にわたって耐久性があります。表面に透明のLayerで傷などを防ぐコーティングがなされているので　多少家具を動かしても大きな傷になることはないです。

5 簡単なメンテナンスと修理

メンテナンスと修理が非常に簡単です。ビニールですから防水はバッチリですね。



短所

1 品質に一貫性がない

トップブランドでもそれぞれによって品質が異なります。そのため、LVPフローリングを選択する際には、製品の構造と厚さを考慮することが重要です。より厚いビニールフローリングは、より耐久性と弾力性があります。強度を高めるために4層の素材を使用したリジッドコアビニールがいいです。

2 剥がすのが難しい

LVPフローリングで接着剤付きのものはたまに接着剤が簡単に剥がれないことがあります。接着剤なしのもたくさん出ていますので　接着剤なしのを選ばれる方がいいかもしれません。

3日焼けする可能性

安価なLVPブランドを使用する場合、UV耐性のある保護層がない場合があります、この場合太陽によって日焼けを起こす可能性があります。これはどのフローリングにでも当てはまります。最高級のLVPブランドでは普通のフローリングに比べてUV加工がきちんと施されているので日焼けする可能性は低いです。






#fudosanamerica #remodel #vinylplank #アメリカの家 #リモデル

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最新のフローリングについて

2月
2日
スレッド
最新のフローリングについて
床材について　以前にどのような種類があるのかを書きましたが　最近最も人気なのは　Luxury Vinyl Plank Flooringです。これはプラスチック製で、表面に木のイメージがあります。ビニル床材の主成分には、ポリ塩化ビニル（またはビニル）樹脂　などです。見た目はウッドフロアーに見えますが実はプラスティックなんです。そのため水に強く、水漏れがあったとしても木のように水を含まないので取り替える必要はないです、ただし　床下に水が溜まるとカビの原因にもなる可能性はあります。

Home Depotでも以前はEngineer wood flooringや　Laminate wood flooringが多かったですが　今は　Vinyl Plankが増え多くの種類が出ています。お値段は本当のwoodに比べるとお手頃で $3-5/sfくらいであります。



ここでLuxury Vinyl Plankと分類されるのは暑さが最低でも6mm以上のものです。　Linoleumの素材は大きな薄っぺらいシートだったりタイルくらいの大きさだったりですが　Luxury Vinyl Plankは縦長で弾力のあるPlankです。裏にコルクがついているのもあります。コルクで少しでも下の階への音は吸収されますね。普通のVinyl Plankは2mmくらいの厚さしかないものもあります。分厚ければ分厚い方ほど歩きごごちは良くなります。また人工的に作られているのでPlankの幅も選べます。よく出回っているのが6-7inchの幅ですね。幅広のPlankも素敵です。



私の家に使ったのはINNOVA Collectionというブランドの9 inch x 5ft, 12mm のものです。　少々高かったですが、とても満足しています。　
#fudosanamerica #luxuryvinylplank #remodel #リモデル

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Escrowがクローズした後に　やらなければならない事　知っておかなければならない事

10月
31日
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1. 　新しいMortgageの支払日を確認すること。通常Mortgageの支払日は毎月1日です。例えばエスクローが9月12日にクローズした場合　エスクローで9月12日から9月30日の金利を支払っておりますので　次のMortgageの支払日は11月1日になります。10月1日から30日分の支払いのDueは11月1日になります。Mortgageはアパートのレントと異なり後払いになります。



支払い先ですが　申し込んだローン会社がそのMortgage債券をたまに転売することがあり、しばらくしたら支払い先が変わることがあります。その場合はその案内の手紙が来ますのでそれに従い支払いをしてください。支払い先が異なるだけで内容は最初に申し込んだローンの内容と変わりません。



2. 新しいHome ownerになったらたくさんのJunk Mailを受け取ります。Emailではなく普通郵便でもそうです。その中にはScam が多く含まれるので注意してください。何かわからない時はReal Estage Agentもしくはローンエージェントに確認してください。

よくあるのはGrant Deedのコピーを持っていた方がいいと言うScamの手紙です。これは必要ありません。もし何らかの理由で必要な場合はエージェントに言えば用意してくれますので　くれぐれも注意してください。



3. Property taxがMortgageにImpoundされている場合は問題ありませんが　Impoundされていない場合は　毎年10月くらいにProperty taxの請求書を受け取ります。でもこの請求書はその年の1月1日に所有者であった人のProperty taxの金額です。あたなは新しくこの家のオーナーになったので　購入金額によって新しいProperty taxが査定されます。あなたのProperty taxとそのProperty taxの差額を支払わなければなりません。それをSupplemental Taxと言います。今はPandmicでCounty Officeも人手不足なのかわかりませんが　Supplemental Taxの送付が遅れることがあるようです。Property taxがImpoundになっていない方は　Late feeを支払わないためにも　Propertyt taxの金額と支払い期日を知っておくべきです。　詳しくはエージェントに調べ方を教えてもらってください。


#fudosanamerica

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SB9 Multiple Housing development within a Single Family Residence Zone　について

10月
30日
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9月16日にGovernor NewsomがこのLegislationにサインをしました。　内容はカリフォルニア州全体の住宅危機に対処することを目的とした法律に署名しました。

2022年1月1日発効

SB-9基準のリストを満たしている場合、一戸建て住宅ゾーン内で最大2つの住宅ユニットの住宅開発のための都市区画分割が可能になります。一戸建ての区画に4ユニット建てられる可能性があります。これは、既存のADU法に関連しているためです。したがって、SB-9で1つの住宅区画を2つの区画に分割できる場合は、2つの区画のそれぞれにADUを建てることができるからです。



都市区画分割の申請者は、分割が承認された日から最低3年間、主たる住居として住宅ユニットの1つを占有する予定であることを示す宣誓供述書に署名する必要があります。



詳しくはこのサイトをご覧ください。

https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billNavClient.xhtml?bill_id=202120220SB9


#fudosanamerica #sb9

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