ロサンゼルスの不動産に関するブログ

必須家電に関する要件（AB 628）
2026年1月1日より、カリフォルニア州では、ほとんどの居住用賃貸物件において、家主が正常に作動するコンロおよび冷蔵庫を提供・維持することが義務付けられます。これらの家電は、賃貸住宅の「居住適格性（ハビタビリティ）」に不可欠なものと法的に位置づけられました。ただし、共同キッチンを備える物件や、一部の補助住宅については例外があります。

 

リコール対象となったコンロや冷蔵庫は、30日以内に修理または交換する義務があります
借主は、自己負担で冷蔵庫やコンロを用意することを選択することもでき、その後、必要に応じて家主に提供を求めることも可能です
この法律は、特に築年数の古い物件や集合住宅において、居住環境を大きく改善する可能性があります。一方で、全ユニットの冷蔵庫やコンロの稼働状況を確認し、交換・修理費用を予算化する必要があるため、家主にとっても相当な負担となります。

この新しいカリフォルニア州法は、敷金の取り扱いについて、家主と借主の双方にさらなる柔軟性を与えるものです。原則として、借主から要請があった場合、家主は敷金を電子的手段で返還することが求められます。

 

また、敷金を最終月の家賃に充当するなど、標準的でない返還方法についても、双方の合意があれば可能となります。さらに、複数の借主がいる場合には、各借主に対して個別に敷金返還を行うことが義務付けられました。

 

自然災害時における家主の義務（SB 610）
自然災害によって影響を受けた賃貸住宅の借主を保護するため、SB 610では家主に対し以下の義務を課しています。

 

自然災害発生時に、賃貸物件内のがれきを撤去すること
強制避難期間中は、家賃およびその他すべての料金徴収を停止すること
物件が居住不能となった場合、前払い家賃および敷金を返還すること
修理完了後、借主が元の住戸に戻る権利を保障すること
居住不能な住戸について、違約金なしで借主が契約を解除できるようにすること
影響を受けた住戸が再び居住可能になった際に、借主へ通知すること
本法では、災害によるがれきの影響を受けた賃貸住宅は、原則として「居住不能」であるとみなされます。

 

家を購入することは、経済的にも感情的にも人生で最も大きな決断の一つです。初めての購入者であれば、賃貸から所有への転換に興奮しているかもしれませんが、同時に手続きの多さに圧倒されることもあるでしょう。引っ越しやステップアップの購入者は過去の経験を活かせますが、それでもプロセスの詳細を再確認する必要があるかもしれません。

 

住宅購入プロセスは複雑で、市場は競争が激しいです。住宅購入までをナビゲートするためには信頼できるアドバイザーが必要です。以下は、バイヤーエージェントを雇うべき9つの理由です。彼らは次のようなことをします：

 

1.  カリフォルニアの不動産法と契約についてのトレーニングと教育を受けます。標準的な住宅購入契約書は17ページにも及び、これはカリフォルニアの不動産取引に必要な書類の一部に過ぎません。あなたのREALTOR®は、これらの書類、不動産法などについて、地元、州、全国の不動産協会などからトレーニングと教育を受けています。

2.  住宅購入の総費用について教育します。貸し手は実際の購入費用についての誠実な見積もりを提供しますが、あなたのREALTOR®は住宅購入の大局的なコストについて話し合います。住宅所有には、住宅の価格だけでなく、税金や保険、場合によってはHOA費、メンテナンス費用なども含まれます。

3.  あなたのニーズに合った住宅を見つけます。バイヤーエージェントは、複数リスティングサービス（MLS）データベースにアクセスし、あなたの条件と予算に合った利用可能な住宅を見つける手助けをします。彼らは見学を手配し、プロの意見を持って物件を見せる手助けをします。彼らの知識と専門知識は、住宅の長所と短所について新しい視点を提供し、あなたの特定のニーズを満たすことができます。

4.  市場を知り尽くしています。バイヤーエージェントは地元の市場を知っており、予算内の住宅を紹介します。彼らは近隣の他の住宅も見ており、検討中の住宅を他の住宅と比較できます。また、以前には考えたことのない類似した近隣地域についても知っているかもしれません。

5.  赤旗を探します。素敵な写真は潜在的な問題を隠すことができますが、バイヤーエージェントは、塗りつぶされた水害、不均等な床（基礎の問題を示している可能性があります）、見逃しがちなシロアリ被害など、考慮すべき問題を見つけることができます。

6.  競争力のあるオファーを作成する手助けをします。競争力のあるオファーは、単に提供する金額以上のものです。時には、売り手が賃貸バック条項、長めまたは短めのエスクロー期間、全額現金オファーに反応することがあります。バイヤーエージェントは、可能な限り強力なオファーを作成し、リスティングエージェントと交渉して、最良の価格を得て望む住宅に入る手助けをします。

7.  あなたに代わって交渉します。オファーが受け入れられると、いくつかの項目が交渉可能です。バイヤーエージェントの主な役割の一つは交渉者としての役割を果たすことです。交渉可能な項目の例としては：
   * 修理：家の所有権を取得する前に特定の修理をしてもらうか、売り手からのクレジットを希望しますか？
   * 検査：売り手がプールや煙突の検査費用を支払うことに同意するかもしれません（これらは通常、全体の家の検査には含まれません）。
   * ホームワランティー：REALTOR®は、売り手がエスクロー終了後に発生する可能性のある予期しない修理を支払うためのホームワランティーを購入することを交渉できます。一部の保証は、主要な家庭用電化製品とシステムのサービス、修理、交換をカバーしています。 これらすべて、そしてそれ以上のことが交渉可能ですが、助けてくれる知識豊富なバイヤーエージェントが必要です。

8.  あなたの権利を守ります。REALTORS®は、公正な住宅に関する問題について教育を受けており、それらの問題に陥らないようにする方法、そして陥った場合の対処法について知っています。

9.  ネットワークに繋げます。住宅を購入する前後には、暖房冷却システム、配管、電気、庭仕事、大規模および小規模な住宅修理など、たくさんのことを処理する必要があります。バイヤーエージェントは、信頼できる専門家を雇うためにそのネットワークに繋げてくれます。
 

2024年7月1日より、カリフォルニア州議会法案968号により、単一家族住宅の売り手が買い手に提供することが法律で義務付けられている譲渡開示書（TDS）に、追加の開示要件が追加されました。この要件では、売り手が購入してから18ヶ月以内に物件を売却する場合、売り手が請負業者と契約して行った物件の改良工事、工事を完了した請負業者の名前と連絡先情報、および取得した許可証のコピーを開示する必要があります。

 

第1条
民法第1102.6h条が追加され、以下のように規定されます：
(a) 単一家族住宅の売り手が、単一家族住宅のタイトルが売り手に移転された日から18ヶ月以内にその単一家族住宅の売却のオファーを受け入れた場合、売り手は本記事に基づいて他の開示が要求される場合に加え、以下の両方を買い手に開示しなければなりません：
(1) タイトルが売り手に移転された後に売り手が契約した請負業者によって行われた部屋の追加、構造変更、その他の改造、または修理。
(2) 第(1)項で開示された部屋の追加、構造変更、その他の改造、または修理のために売り手が契約した各請負業者の名前および請負業者が売り手に提供した連絡先情報。この請負業者の名前を提供する義務は、プロジェクトや事業の労働、材料、およびその他すべての項目の合計契約金額がビジネス・職業法第7027.2条に規定された金額を超える契約にのみ適用されます。
(b) 売り手が請負業者によって行われた部屋の追加、構造変更、その他の改造、または修理を開示する義務は、売り手が部屋の追加、構造変更、その他の改造、または修理のために契約した請負業者から提供されたリストを提供することによっても満たされます。
(c) (1) 売り手が買い手に提供された部屋の追加、構造変更、その他の改造、または修理の許可証を取得した場合、売り手はその許可証のコピーを買い手に提供しなければなりません。
(2) 売り手が第三者と契約して部屋の追加、構造変更、または修理を行い、売り手が許可証のコピーを提供されなかった場合、売り手は第(1)項の義務を満たすために、許可証に関する情報は第三者から取得できることを買い手に通知し、売り手に提供された第三者の連絡先情報を提供することによって満たすことができます。
(d) 本条は、2024年7月1日以降に売り手が買い手から物件の購入オファーを受け入れる単一家族住宅の売却に適用されます。

2024年7月1日より、カリフォルニア州議会法案968号により、単一家族住宅の売り手が買い手に提供することが法律で義務付けられている譲渡開示書（TDS）に、追加の開示要件が追加されました。この要件では、売り手が購入してから18ヶ月以内に物件を売却する場合、売り手が請負業者と契約して行った物件の改良工事、工事を完了した請負業者の名前と連絡先情報、および取得した許可証のコピーを開示する必要があります。

 

第1条
民法第1102.6h条が追加され、以下のように規定されます：
(a) 単一家族住宅の売り手が、単一家族住宅のタイトルが売り手に移転された日から18ヶ月以内にその単一家族住宅の売却のオファーを受け入れた場合、売り手は本記事に基づいて他の開示が要求される場合に加え、以下の両方を買い手に開示しなければなりません：
(1) タイトルが売り手に移転された後に売り手が契約した請負業者によって行われた部屋の追加、構造変更、その他の改造、または修理。
(2) 第(1)項で開示された部屋の追加、構造変更、その他の改造、または修理のために売り手が契約した各請負業者の名前および請負業者が売り手に提供した連絡先情報。この請負業者の名前を提供する義務は、プロジェクトや事業の労働、材料、およびその他すべての項目の合計契約金額がビジネス・職業法第7027.2条に規定された金額を超える契約にのみ適用されます。
(b) 売り手が請負業者によって行われた部屋の追加、構造変更、その他の改造、または修理を開示する義務は、売り手が部屋の追加、構造変更、その他の改造、または修理のために契約した請負業者から提供されたリストを提供することによっても満たされます。
(c) (1) 売り手が買い手に提供された部屋の追加、構造変更、その他の改造、または修理の許可証を取得した場合、売り手はその許可証のコピーを買い手に提供しなければなりません。
(2) 売り手が第三者と契約して部屋の追加、構造変更、または修理を行い、売り手が許可証のコピーを提供されなかった場合、売り手は第(1)項の義務を満たすために、許可証に関する情報は第三者から取得できることを買い手に通知し、売り手に提供された第三者の連絡先情報を提供することによって満たすことができます。
(d) 本条は、2024年7月1日以降に売り手が買い手から物件の購入オファーを受け入れる単一家族住宅の売却に適用されます。