記事検索

 <生涯現役の鬼軍曹>

http://jp.bloguru.com/syokunin
  • ハッシュタグ「#不動産コンサルタント」の検索結果75件

フリースペース

お母さんは命懸けであなたを産みました・・ この世に産んでくれてありがとう・・ 命はたった一つのもの~数えてはいけない・・                      

<漢字が書けない!>

スレッド

小生は、元々勉学には縁遠い人種ですが・最近漢字が読めない・書けない状態になり困惑している。

主たる原因は、認めたくはないが<老化現象>が進み・物覚えが悪い~思い出せない・忘れる・

左眼が故障中で!細かい字が読めない・・パソコンの操作も危なっかしい・・

今月携帯を買い替えて<スマホデビュー>・狭小の空間の文字の操作も面倒でメールもうまく発せない・・

乱読王も返上・・書籍は読まない・新聞も読み切れない・・

漢字が書けない~読めない・・文書の作成もうまくできない・・時間がかかる。

イライラして自己嫌悪で発狂しそうになる・・白旗を挙げた・

誰か助けてくれないかな・・障碍者に該当しないのかな?
#不動産コンサルタント

ワオ!と言っているユーザー

<社長が逃げた!>

スレッド
<社長が逃げた!> <社長が逃げた!> <社長が逃げた!> <社長が逃げた!> <社長が逃げた!>
昭和48年上野原のゴルフ場予定地は、岩盤で造成困難なので断念して・・山梨県双葉町(現在の甲斐市)に、絞った。

知人の紹介で町長と面談・何度も話があったが・いつも消えてしまった。

主体のメンバー(社長)と一緒に緒長と面談・・社長が直接来るのは初めてということで・・町として大歓迎・議会や農協の協力も取り付け事業が始まった。

新に登記した会社は<甲斐双葉>・・ゴルフ場名は<双葉カントリークラブ>
社長たる人物は、終戦時の大臣で参議院議員の元国会筆頭秘書・・
役員には大手印刷会社の役員や弁護士が名を連ねた。

打ち合わせ等は議員会館の議員事務所で数回重ねた。
古参議員の顔も見られたので安心して買収業務を請け負った。

丁度その時期から<会員権詐欺?>が社会問題になり<山梨県の同意>が、ないと会員募集が出来なくなった。
その影響で資金繰りがつかなくなり倒産騒ぎが続出した。

土地ブームは理解できるが、ゴルフをプレーしない人が、会員権の転売で利益を狙う・
不労取得は怪我の素・・悪徳業者に大勢の人が騙された。

町ぐるみでスタートしたが、頂上付近の土地が韮崎市のゴルフ場予定者とダブ
リ双方競争で、国会議員や県会議員に働きかけ・連日陳情合戦をした。
双葉組・中尾栄一代議士 → 田辺知事
韮崎組・金丸 信代議士

5月11日に申請した計画に・年末の12月27日に、<同意通知書>が発行された。
オイルショックに見舞われ・計画の進行が難しくなり・3月に決済予定の敷島地区の土地代残金5000万円の支払いが怪しくなった。

社長と連絡が途絶え・印刷会社も手を引き・弁護士も居留守を用いる・・

現地の地主代表も困り果て・窮余の一策で主要地主ら10数人で熱海1泊旅行をして対策を練った。
豪華の旅行で口説いて支払いの延期を了解してもらった。

社長と連絡が途絶え・印刷会社も手を引き・弁護士も居留守を用いる・・

現地の地主代表も困り果て・窮余の一策で主要地主ら10数人で熱海1泊旅行をして対策を練った。 豪華の旅行役員達を口説いて支払いの延期を了解してもらった。

最近考えると・・会社倒産を理由でで手付金5000万円没収で終えてしまえば良かったのだが・地主たちと親しくなりすぎていたので残金を手配した。
同僚のIK氏の父親が3000万円・小生が1200万円・知人が300万円・・調整金の500万円は辞退してもらい終結した。

ゴルフ場断念で価値のなくなった山林をIK氏の父親名義として小生が仮登記を、つけた。10数年後バブル最盛期に、取得希望者が出てきたので小生は半値で処理した。

IK 氏の父親は余裕があったので投資金額以下では売らないと主張・現在は父親・IK氏両人とも死亡したので相続人も困っているのではないか?

面積が広くても固定資産税はかからないだろうが・・崩壊などの時は不在地主は責任を追及される危険はある。

本来なら5000万円程度の手数料収入があったはずだが・経費の建て替え等で完全に赤字・終息まで1年余りただ働き・・

小さな国の王様がオイルショックに飲み込まれて・転落して乞食になりました。
#不動産コンサルタント

ワオ!と言っているユーザー

<犯罪です・地籍訂正>

スレッド
<犯罪です・地籍訂正> <犯罪です・地籍訂正>
田中角栄首相の日本列島改造論で、日本中でゴルフ場ラッシュ・・

小生も御多分に漏れず・昭和47年10月から山梨県上野原町鶴島地区で、土地買収に加担した。

航空写真を素にマスタープランを作成・18ホールと別荘地・・

12月に地元の農協に一億円を預託して・主要地主と交渉方法を始めた。

着々と準備が整い・地主説明会を地元の旅館で開催・大いに盛り上がった。

1月から部落単位で説明会を開催・・全地域では利害関係のもつれで足並みが揃わないので・同意者の多い駅至近の部落から買収に踏み切った。

小地主で換金を希望している人10数人と契約・・合計2000万円・・
オーナーからは先行買収は 代理で頼むとの意向・・

2月25日・主要地主と交渉が同意・同意書を複数取得して買収のメドが立つ

2月26日・オーナー側から突然中止の通告・・数か所のボーリングの結果
現在の技術では工事が不可能・・

晴天の霹靂・・地元協力者へお詫びに歩き・平身低頭・・一部から罵詈雑言を浴びる・・損害賠償まで要求されて参った・

オーナー側からは、やむを得ぬ事情だが、損害賠償はできない・・
別の候補地で補償したい・・

小生が当初から疑問に感じていたのは、公簿では50万坪ですが、マスタープランでは35万坪くらい・・山林では延びもあるのに可笑しいと感じていた。

バブルがはじけて暇になった50年1月・法務局で測量図の閲覧申請をした。
顔見知りの所長が・困惑した表情で別室から図面を持ってきた。

コピーサービスのないでしたので、トレースしてきた。
帰宅後、買収時に用意した台帳と照合すると・・
地籍訂正により・6200坪の土地が・・33倍の20万6024坪に増えていた。

数年後大月法務局に移動になった所長が詐欺容疑で逮捕された。
障害のある子どもがいて養育にお金がかかるので・ワルの測量士とタッグを組んでの仕業だった。

その山林の所有者は<銀行用の共同担保物件?>に用いていた。
現在も見られるが金融機関の不正融資の一員でもある。

40年以上前の30代前半・今では想像もつかない<買収業務!>をしていた・・<鬼軍曹>と揶揄されたのは正解だった?・・
#不動産コンサルタント

ワオ!と言っているユーザー

<幻の住宅団地?>

スレッド
<幻の住宅団地?> <幻の住宅団地?> <幻の住宅団地?> <幻の住宅団地?> <幻の住宅団地?> <幻の住宅団地?>
昭和48年・牛久町の工業団地買収時に、公社の職員から隣の村(伊奈村・現在の常総市)で、住宅団地予定地の買収交渉が行き詰まっている・・検討できないかな?と言われた。

直ぐに村出身の県会議員を紹介してもらい・詳細の説明を受けた。
村の南部地区でゴルフ場に隣接した平坦な山林・・

成田空港にも近いので全日空不動産を中心としたグループが、交渉を始めたが
難航していた。

早速牛久町で共同事業をしていた<日本機械土木>を案内・
会社は、牛久の現場とも近いので乗り気になり早晩に奈良社長が現地を視察・
地元選出の県会議員とも気が合って即決断。

約70万坪の住宅団地のマスタープランを作成・・
小生がチームを主導して・法務局他で調査・・
地主台帳や部落別リスト他を準備して部落ごとに説明会を開催・

村当局(村長)と県議の中が今一だったのが県材料だった懸念材料だった。。

現地に宿泊できる仮事務所を設置して買収業務は順調にスタートしたが、
社員たちは、休日になると横浜方面の自宅に帰ってしまう。

地主の半数以上は、会社員で平日の交渉は難しい・休日でないと交渉が進まないので休日変更を、言うと一斉に反発してきてサポタージュ・・

本社からしばらく社員にやらせてみるから降りてくれと言われた。
半年後?上層部から買収がうまくいかないので状況を確認して助言してもらいたい。

1週間泊りがけで主要地主や村当局と調整・・レポートをまとめた。
70万坪全面買収は困難なので代替え用地地区・区画整理地区・沿道付近の単価調整・・

メンバーの交代で再スタートを始めたら間もなく<オイルショック>で事業中断・・10数万坪契約・仮登記・どのようになったのかわからない・

横浜駅西口地域や新横浜本社付近・・大阪府郊外の住宅団地予定地・多額の負債を重ねた会社は、2代目社長がつぶして別の組織になった。

先ほど・常総市の地図を見ると対象地域には造成された箇所がない。

小生は度々発言してきたが<囲碁の陣取り>と同様に・・天道虫は買収が行き詰まる・・最小でもブロック状態でないと代替え用地にもならない。
ブロックとブロックを繋ぎながら穴を埋めていくのがベターです。


#不動産コンサルタント

ワオ!と言っているユーザー

<手帳の虫干し>

スレッド
<手帳の虫干し> <手帳の虫干し> <手帳の虫干し>

毎年恒例の虫干し・
1990年(平成2年)からの手帳がぶら下がっています。

黄ばんだり、表紙がにじんだり・・

90年の裏表紙には相原駅の時刻表が貼ってあった。

西新宿と横浜2社の事務事務所を掛け持ちで仕事をしていた名残です。・

車で移動する日は100キロ以上・年間では3万キロ以上・走行していた。

横浜だけの日は電車で利用・相原駅まで三輪バイク・

1月14日には、先日投稿した<財産ゼロ>の人と連絡していた・・

4月13日19時成田発・サンパウロ行き・・心筋梗塞の手術をした母親の見舞いに行った。

21日9時成田着・20年暮らしていたブラジルから母親を連れて帰国・姉(叔母)の居住していら木更津に行った。

9月30日・業界の恩師・大都リッチランド秀島豊社長の告別式

11月17日・知人の所有する天沼の物件・杉並リハウスの指値3億円を、知人が断る。
再三説得したが応じず泥沼にはまる・・

地価の下落が長引き、18年代物弁済で信金に6000万相当で引き取ってもらうが、利息合計2億円支払った・・

11月19日・医療センター・・X線~心電図・・地震では覚えはないが多分母親の検査に同行したのかな?

やたらに目に付くのは<東京相和銀行・情報会~全日空ホテル>やMRD業者会(ミサワホーム)等の勉強会・・
バブル最盛期が、思い出される。








#不動産コンサルタント

ワオ!と言っているユーザー

<第三セクター>

スレッド
<第三セクター> <第三セクター>

新幹線の開通等で、在来線を第三セクタ’-(地域の市町村域広域団体)が、運営するケースが増えている。

<第三セクター>を、検索すると
国や地方公共団体(第一セクター)と民間企業(第二セクター)の共同出資によって設立される事業体。地域開発など本来は国や地方公共団体が行うべき事業を、民間の資金・能力の導入によって官民共同で行おうとするもの。

昭和47年)牛久町(牛久市)では、奥野地区の山林3地区(30万坪X3か所)工業団地開発計画が、検討されていた。

財政難の町では、資金のメドがたたないので・・民間業者との共同で事業を希望していた。

知人から開発公社の事務局長を紹介されて・数日町役場を訪問して<宮本町長・開発公社・山越局長>を説得して<土木会社との共同方式>を提案した。

同時期に隣接の伊奈村(現・常総市)で、住宅団地開発計画(70万坪)で
買収業務を始めていた企業(日本機械土木・奈良社長)を、町役場に案内して町長と直接トップ会談・・即チームがスタートしてとんとん拍子・・

早々に信託銀行の融資の了解も得られて・
資金は日本機械土木で提供・名義は牛久町公社の協定が成立した。

町では係長・主任クラス10人程度のメンバーで買収担当係が編成された。
2週間くらい<法務局や税務署>で、公図のコピーや土地台帳の閲覧等の基礎資料作りをした。

並行して栃木県内の既存の工業団地や造成中現場の見学して市役所の担当者から多くのアドバイスをもらった。

買収業務が始まるとメンバ達より若い小生が仕切るのを煙たがる雰囲気が露骨に出てきたので・町長と相談して交渉から降りることにした。

素人の職員たちは、交渉手段のミス?で各人が容易に承諾書を集められる親族たちからの交渉方法・・結果は<天道虫>状態で苦労していた。

交渉方法の王道は、有力者や大規模所有者を、固めてから・・ブロックごとに埋めていく・・

田中首相提唱の<日本列島改造論>中の事業が、予期しなかった<オイルショック>で、日本中で融資がストップして・事業が中断・・

50年代に買収計画を大幅に縮小して取得した土地を茨城県開発公社に売却して<奥野工業団地>に生まれ変わった。

当時は、<第三セクター>として業界でも注目されたが・・苦労はしたが無念な結末に終わった。

40年以上前の30代前半・・今では想像もつかない<買収業務!>をしていた・・<鬼軍曹>と揶揄されたのは正解だった?・・


#不動産コンサルタント

ワオ!と言っているユーザー

<引き際の美学!>

スレッド
<引き際の美学!>


< 引退の難しさ!> 小生が4月3日に投稿したタイトルから・・

ホンダの創業者・本田宗一郎氏とNO2の藤沢副社長が、同時に引退<最高顧問>に就任して・40代の若手グループに経営を任せた。

当時<引き際の美学>として絶賛された。

藤沢は創業25年を期に、後進が育ったことを見極め、またカリスマ社長・本田の限界を感じて、西田専務に<おれは今期 限りでやめるよ・・
本田社長にそう伝えてくれ>と言っていたのである。

本田はすぐに藤沢の意図を了解し、<おれは藤沢武夫あって の社長だ・・副社長がやめるなら、おれも一緒に辞めるよ>と西田に言った。

記者会見では笑顔で<前々からやめるつもりで藤沢副社長と相談していた・
それがたまたま外遊中にバレてしまっただけだ>と語った。

10月の株主総会で二人は正式に退任した。
本田65歳、藤 沢61歳。世間ではまだまだ現役で通用する年齢だった。

退任が決まった後のある会合で、本田は藤沢に言った。          

<ま あまあだな・・そうまあまあさ>と藤沢。
<幸せだった な・・本当に幸せでした>
<心からお礼を言います<・・おれも礼 を言うよ>
良い人生だったな・・これで引退の話は終わった。

辞めるといって・それを撤回したり・後継の人事に注文を付けたり、業務内容の変更に苦言を発したり・・
世間では辞めることができない人が多い。

中には、引きずり降ろされた・・嵌められた・と騒ぐ者もいる。
己の能力は自分自身では評価できない・他人様の評価を素直に受け入れるだけの度量がないと笑われる・・

小生は仕事を整理するときに、後でクレーム等の弊害がでないよう、少々手荒なことがあっても、将来のことを第一に考えて行動するので誤解されやすい。

自分は乱世の時代に乗り遅れていると意識しているが・・世の中の変化に対応が遅れる・年齢から顧みてやむを得ないが悲しく・寂しくなるときもあります。

昨今は体調不良で、DRストップがかかって1年余り・現役続行は到底不可能な状態ですが・難問を抱えているのでギリギリまで頑張るしかない。

#不動産コンサルタント #生活

ワオ!と言っているユーザー

<独りよがり!>

スレッド
NPOの勉強会で講師で来られた長田英史さんから毎月3回(5の日)に有益な内容のメールが届きます。

<会議で声の大きな人の意見が通ってしまう!>
みんなで議論したのに・・迫力があったり断定的だったりする<声の大きな意見>が出ると、みんな黙ってしまい、結局それで決まってしまう。

一方的になってしまう・・あちこちでよく聞く悩みです。
これを解決する手段として・・それは、意見に対する「理由」です。
「わたしは賛成です。理由は〇〇〇だからです」
「わたしは反対です。理由は〇〇〇だからです」
「わたしは迷っています。理由は〇〇〇だからです」

こんな風に、賛成の場合でも反対の場合でも、
必ず理由を添えて発言しなければなりません。

「私は〇〇さんのご提案には賛成です」
ここで黙ると、周囲は続きを待って沈黙します。
「理由」が語られてはじめて、発言として成立します。

声の大きな人の発言や、特定の人の発言に流されないために、
出来ることは、とてもシンプルです。

ふだんから、発言には「理由」を添えること。
簡単なこと、わかりきっているようなことでも、きちっと「理由」を添えて発言するようにします。

小生は生来の単細胞・自分の発言で酔ってしまうことがある・・気がつけば言わなきゃよかったと反省することも多い。

<口は災いの元・・沈黙は金>
小学生時代・マセガキの小生は父親から・余分ことを言わずに黙ってろ!利口そうに見えるから・60数年前の忠告を思い出した。

<話し上手より聞き上手・・>わかっちゃいるけど難しい。








#生活 #不動産コンサルタント

ワオ!と言っているユーザー

<いつも同じような顔ぶれで・・>

スレッド

NPOの勉強会で講師で来られた長田英史さんから毎月3回(5の日)に有益な内容のメールが届きます。

「いつも同じような顔ぶれで…」
と悩んでいる人は、「分母」のことを考えていますか?

もしかして、参加者が「いつも同じ顔ぶれ」なだけでなく、
分母も「いつも同じ顔ぶれ」なのではないでしょうか?

同じような広報物をつくり、同じような告知方法を繰り返せば、
いつも同じような分母に繰り返しリーチすることになります。

「いつも同じ顔ぶれ」を避けるなら、分母を広げるか、
いつもと違う属性の人々にリーチしなくてはなりません。

* 自治体であれば、「広報〇〇〇」への依存をしないこと。
そもそも、区市町村発行の「広報〇〇〇」を読んでいる人は、
地域で暮らす限定された範囲の人々です。属性も偏っています。

* 団体の場合、「広報物」の内容やデザインに注力して、
「告知方法」にまで気がまわらないところが多いようです。
地域のどんな人たちに、届けたいのか?
そういう人たちが集まる場所、目にする場所はどこか?

・ターゲットとなる人たちはどんな属性か?
・その人たちに届く告知方法は何か?
・その人たちに訴求できる広報物とはどんなものか?

自分が接している世界だけが、すべてではない。
当然のことのようですが、忘れがちですよね。

ちろん客観的なデータの話をする場合は別ですが、
印象レベルの話だと、そのまま受け入れられません。

同じような人たちと、同じようなことばかり話していると、
いつの間にか目の前の現実をスタンダードにしてしまう。

客観性を保てず、他人から聞いた印象を鵜呑みにして、
それが先入観となり、知らないうちに囚われてしまう。

小生の周辺でも・組織やグループで、変化を避けて固定化を望む人が多いのに悩んでいる。
ぬるま湯につかっているのは快い! ただし現状維持は、退歩につながる。

新しいメンバー・多くの意見等を取り入れないと・組織は疲弊してしまう。


#ブログ #生活 #不動産コンサルタント

ワオ!と言っているユーザー

<NPO修了>

スレッド
<NPO修了>
<八王子NPOパワーアップ講座・全7回>に参加しました。

昨年の8月から毎月1回・続くのか自分でも不安がありましたが何とか通うことができた。

当初の目的とは違ったが・得るモノがたくさんありました。

指定されたデスクは、毎回違うメンバー・頭のリニューアルにもなり・異業種の方との交流は違う世界の話には興味のあることま多々あった。

講師はその道の専門家・難しい話で吸収できないこともありましたが・己の職業にプラスになる助言ももらいました。

来月は、過去に学んだメンバーを含めて懇親会が開催される・・参加する予定です。

#不動産コンサルタント

ワオ!と言っているユーザー

  • ブログルメンバーの方は下記のページからログインをお願いいたします。
    ログイン
  • まだブログルのメンバーでない方は下記のページから登録をお願いいたします。
    新規ユーザー登録へ