ロサンゼルスの不動産に関するブログ

Proposition 19について　その２

7月

30日

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これはProperty taxの親子間の移行についてになります。　2/15/2021 以前は　Prop 58/ 193により　投資物件であろうが全ての物件は相続時にProperty taxを子供（孫）に移行できていましたが　Prop 19では　子供が1年以内にPrimary residenceに住むことが条件で受け継ぐことができます。また1度に1人の子供だけがこの恩恵を受けることができます。
その計算方法ですが　以下のようになります。
Property taxのbillの情報から
以下の情報を手に入れます。
1 Current Effective Tax Rate
2 Assessed Tax Value　

親から引き継いだ時点でのFair Market Value　に$1 Million を足した金額が　親から引き継いだ家の　Assessed Tax Valueに　$1 Million を足した金額とそのFair Market Value(FMV)と比べます。

Example:
引き継いだ家のAssessed Tax Value( ATV)が　$620,969
親が3月1日2021年に亡くなったとします。　
引き継いだ家は親も子供もPrimary Residenceでなければいけません。
親が亡くなった日の　Fair Market Valueは　$1,850,000とします。

1. Calculate the sum of tax value plus $1,000,000
$620,969(ATV) + $1,000,000 = $1,620,969(SUM)

2. Determine whether the fair market Value exceeds the sum of the taxable value plus $1,000,000
$1,850,000 > $1,620,969
The fair market value is greater than the sum.

3. Calculate the difference
$1,850,000(FMV) - $1620,969(ATV) = $229,031 (Difference)

4. Add difference to the taxable value
$229,031(Difference). + $620,969(ATV) = $850,000 ( New Combined base year value)

もし　FMVがこの金額より低い場合は親のProperty taxがそのまま移行されます。

相続した賃貸物件、別荘、または投資物件は上記に示した恩恵はありませんし、相続した時点でFair Market Valueとして再評価（Reassessment)されます。

Trustを組んでいる場合は例外となります。

Proposition 19 について　その１

7月

29日

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Prop 19 には、不動産と不動産所有者に影響を与える2つの部分があります。

今回はその１つ目について細かく説明したいと思います。
1つ目は以前のブログで説明した　 Prop60／90 　を覚えていらっしゃいますか？
それが廃止され　Prop 19として4/1/2021から発効されました。

1. 55歳以上、障害者　または山火事や自然災害の被害者（少なくとも一人）がPrimary Redidence（主住居）の固定資産税を次の物件に移すことができるようになりました。
2. 次の代わりの物件はカリフォルニア州内であればどこでも　どんな価値でも構いません。差額がある場合は調整されます。後ほど例で説明します。
3. これは売却から2年以内に行う必要があります。　両方（販売または購入どちらか）が完了するまで有効になりません。
4. このPrimary residence(主住居）の固定資産税の意向は生涯にわたって最大３回まですることができます。以前に　Prop60/90を使っていたとしても。

今までは売却価格より低い金額で同じくらいの大きさの家ということが条件でしたが　Prop19ではそれがありません。もし売却価格より高い家のを購入した場合はどのような計算になるのでしょうか？

Example：
あなたの家が$700,000で売却でき　次の家を$800,000で購入した場合　差額は$100,000になります。
あなたの家の売却時の　Property tax のAssessment valueが　$225,738 (この数字はあなたのProperty tax billに記載されています）
この数字に差額の＄$100,000を足した金額　$325,738 があなたの新しいProperty taxのNew Base Year Value of Replacement Principal Residenceになります。
この金額にあなたの居住地のProperty tax rateをかけたものが新しいProperty taxの金額になります。

1. Calculate the difference in full cash values
$800,000(Replacement) - $700,000(Original) = $100,000(difference)

2. Add difference to factored base year value
$225,738(Factored base year value) + $100,000(difference) = $325,738(New Base Year Value of Replacement Principal Residence)

Proposition 19について

3月

12日

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提案19には、不動産と不動産所有者に影響を与える2つの部分があります。
1）55歳以上のシニアが利用できた古いProp 60/90　の新しい規則。
現在住んでいるPrincipal Residenceを売却し　より高い価格の不動産を購入した場合、従来支払ってきた売却した家の固定資産税を新しい家に移すことが可能です。　
Effective April 1, 2021

2）Prop 58/193がなくなります。親子もしくは祖父母-孫の間での不動産の名義変更の場合は固定資産税のりアセスメントが除外されてきましたが　Prop 19ではそれがなくなり　名義変更される場合は不動産の価値がリアセスメントされます。
Effective February 16

Proposition 5 について

11月

3日

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いよいよ　来週は中間選挙ですね。　今回は不動産に関する重要なPropositionが２つあります。
すでにProposition 10についてはお話しましたが、もう一つはProposition ５です。　こちらは　Yes Proposition ５で、　Property taxについてです。
すでに可決されたProposition 13, 60, 90 に修正されるものです。
Property taxは購入時の価格によって決定され、　その後いくら家の値段があがっても年間２％までしか上昇しないというのが　Proposition 13（1978）
55歳以上で　今まで住んでいた家を売却し次に買う家が　今の家よりも小さく価格が低ければ　今までのProperty taxを移行できる　というのが　Proposition60　（1986）　人生一回限り
同じく55歳以上で今まで住んでいた家を売却し次に買う家が他のCountyでも　今までのProperty taxが移行できる。　ただし決められたCountyのみというのが　Proposition 90　（1988）　人生一回限り
このProposition 5は　55際以上で次に買う家が今の家よりも高くても安くても今までのProperty taxが移行でき　それも何度でも　どのCountyでも可能なのです。

家の値段が上がった今　引っ越したくても家の値段がたかくてProperty taxが払えないという方にはこのPropositionは魅力的ですね！

Proposition 10　について

9月

20日

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カリフォルニア州のProposition 10は　11月の選挙でこのPropositionが通るかどうか決まります。
さてこれはどういうPropositionかということですが　簡単にいえば　今まで個人所有の一戸建てやコンドなどはRent Controlの対象外でした。　もしこのPropositionが可決されると　今まで関係なかった一戸建てやコンドの所有者まで複雑な決まりごとの多いRent Controlが適用されることになります。
老後に備えて賃貸物件を持っている個人所有者や　自宅を賃貸することを考えている不動産保持者にとったら大きな打撃になりますね。　詳しくは　このサイトを御覧ください。
https://noprop10.org/

Proposition 60 & 90

10月

2日

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Who Qualifies?
あなたか　あなたの配偶者が５５歳以上であれば、　現在住んでいる家より同等もしくは低い金額の家を買う　もしくは　家を建てた場合、　新しい家の固定資産税は　前の家の固定資産税を移すことができます。　

これは一生に一度の恩恵です。　現在の家を売ったあと２年以内に新しい家を買うか　建てなければなりません。　そしてこの家は自分が住むための家でなくてはなりません。　

このクレームは　新しい家を買った日から　もしくは家が建てられてから３年以内に行わなければなりません。　この３年の期間の後にクレームをファイルした場合は　このベネフィットは　クレームをした年の初めから受けることになります。

一旦このTax Reliefをファイルし享受したあとは　あなたもあなたの配偶者もこの恩恵を受けることはできません。

Proposition 60　は同じカウンティー内でのトランスファーです。

Proposition 90 　は　カリフォルニア州内で他のカウンティーに引っ越した場合にも適用されるものです。　　例えば　Los Angeles countyに住んでいたのですが　リタイアして　Orange County　家を買った場合もこのベネフィットを享受できます。　このベネフィットが使えるCountyは限られております、　カリフォルニア州すべてのCountyで使えるわけではありません。　
Proposition 90を採択している週は以下のとおりです。

Alameda
El Dorado
Los Angeles
Orange
Riverside
Santa Clara
San Diego
San Mateo
Ventura


詳しくは　以下のサイトで調べられます。

http://www.boe.ca.gov/proptaxes/faqs/propositions60_90.htm

Proposition 13　について

8月

23日

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Proposition 13　

カリフォルニアの固定資産税は　1978年以前は平均して市場価格の3％弱でした。　また　上限もなく　家の価格が上がれば　それにより税金も上がっておりましたが　1976年6月に可決された　このProposition 13によって　固定資産税は　いくら家の値段が高騰しても　年間で２％以上は上がることはなく、　家が売られるまではそのレートが適応されるようになりました。　家が売れた時点で　再評価され　売れた金額の１％が固定資産税になりました。

この１％は　Countyが使いますが　それ以外に市民税や　Mello Roos（Special tax)があるので　それぞれ住む地域によって　固定資産税の税率はかわります。