H2N / 西川ノーマン裕子のブログ

昨日はブローカー向けオープンハウスの日でしたので、いくつかコンドミニアムを見学しました。
写真はウエストロサンゼルスエリアにある築11年の物件。
2006年の築年ですが、こちらではこのくらいだと「新しい物件」という感覚になります。

2ベッドルーム2バスルームで1330スクエアフィートで、$799,000。
私のお客様が探しているのにちょうどいい大きさです。
天井が高く、設備機器も新しいコンテンポラリーなスタイルを設置しています。
15ユニットだけで、プールやジムはありませんが、こぢんまりして管理しやすそうな物件でした。
ただ1階で前面道路の交通量が少し多いため、音が気になる可能性があります。

相場くらいの価格設定ですので、売り出して1週間未満なのにもう購入オファーが入ってきたそうです。
今は市場に物件が少なく、適正価格の良い物件はすぐに複数の買い手が付きます。

ちなみにこの物件が売り出された2006年の契約レコードを見ると、＄579,000で最初の買主が
購入していました。10年少々で約1.4倍の価格になっていますね。

私のお客様はこの物件の購入は見送りましたが、物件が少ないのでしっかりと市場を
ウォッチして素早い動きをしていきたいと思います。

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H2N　/ Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
http://www.h2nusa.com/
Email: info@h2nusa.com
直通電話: 310-951-8233

先月末から販売を開始したお家が無事、バイヤーさんが見つかって契約開始。
これからホームインスペクションなどをやっていきます。

オープンハウスは合計4回開催しましたが、最初の土日は結構ひっきりなしに
訪問がありました。合計4組の方がオファーを入れてくださいましたが、
そのうちのお1人に選んで、契約を進めています。

ロサンゼルスは在庫不足なため、手頃できれいな物件はアッという間に売れます。
またホームインスペクションの様子などを後日報告します。

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オレンジカウンティ－・ハンティントンビーチにある物件のご売却を
任されていましたが、先週契約完了しました。Yey!

売り出してから約2週間でオファーが複数入り、その中のお1人の
バイヤーさんと契約。

バイヤーさんはその地域で生まれ育ったという人で、3年間ずっと
色々な家を探し続けてどれも気に入ったものが見つからず、
これを見て一目で気に入られ、3年越しにして、初めてオファーを
入れた物件だったそうです。

セラーさんも、とても大切にされていたお家を、これから大切に
住んで頂けそうな方に引き継げて喜んでおられて、両者ともに
ハッピー。

これが、この仕事をしていて嬉しいことの原点です。

お客様をお連れして、ダウンタウンのコンドミアムを見学しました。

ダウンタウンの特に南の地区は、この5年の間にどんどんビルの建設が行われ、
商業施設だけでなく住居も増えてきています。
住居が増えることを見越して、スーパーマーケットのRalphsやWhole Foods Market
も開店し、好調に売り上げを伸ばしているそうです。

今回ご案内したのは、South Grand Aveにある「EVO」というコンドミ二アム。
ここは2008年に竣工した物件なので中古ですが、きちんとメンテナンスされ
受付や荷物を持っていくベルサービス、クリーニングの発注・ピックアップ
サービスなども充実したラグジュアリーコンドミニアムです。

売り出されているのは1Bedroomで1,120スクエアフィートある12階のお部屋。
室内のインテリアは、いい素材の木を使った扉やビルトインの家具、
ウォークインクローゼットにリモデルされ、キッチン、水回りもグレードUP。
お部屋は南向きでさえぎるものがなく、約180度の眺望が望めます。

価格は$789,000となかなかいいお値段。
でも、これからますます開発が進むことで、価値がアップしていくことが
期待されています。

この物件近く、Staples Centerの近くには、ハイエンド向けのショッピングセンター
Oceanwide Plazaが建設中で、また完成するとガラリと人の流れが変わりそうです。
http://oceanwideplaza.com/#herowrapper

これから良くなっていくダウンタウンに注目です。

1 Bedroom 2 Bathroom 1,120 sqft
1155 S GRAND AVE #1203, LOS ANGELES CA 90015
$789,000
Listed by Greg Scott/Compass


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私の会社RE/MAXのオフィスマネージャーは、全社トップクラスの成績をキープする女性。

凄腕の不動産エージェントだから、営業色のキツイ雰囲気の人を想像されるかもしれませんが
それとは真逆のとても上品でスピリチュアルな人です。

彼女はたくさんアシスタントがいるにも関わらず、日曜日のオープンハウスなどは
時間の許す限り自ら出てお客様対応をします。
こういう地道な活動が成績につながっているのだと思います。

さて、彼女の最近のリスティングの中に、マリナデルレイのタウンホームがあります。
マリナデルレイの中心地に徒歩圏という利便性の高い立地の静かなゲーテッド・
コミュニティーで、売り出しているのは2 Bed 2 Bathで1,952スクエアフィート（＝181㎡)。

写真を見ると、室内はきれいにリモデルやメンテナンスをされていますが
築37年と結構古い物件です。

これがいくらで売り出されているかというと、1.199ミリオン（約1億3300万円）です。

昔はいくらで取引されていたと思いますか？

アメリカでは成約価格のヒストリーが誰でも確認することができますが、
1986年、つまり31年前の取引価格がわかりました。

何と、$258,500（約2870万円）でした。

アメリカの物件価格は、立地と建物の状態がよければ価値が上昇しています。
すごい不動産マーケットですね。

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昨日はブローカー向けのオープンハウスの日でした。
いつものごとく、Mar Vista周辺を回ってきましたが、新築やほぼ新築に近いもの
などが多く出ていました。

特にMar Vistaでは、この3年くらい、古い物件を購入してリモデルや建て替えして、
新築のようにして販売する物件がたくさんあります。

購入してすぐに工事に着手し、室内をリモデルして販売し、利益を得る手法を
「フリッピング」と言います。

大きな物件や高額物件は、古屋を壊して一から建てていることもあるので
それは「フリッピング」には当てはまりませんが、ジャングルのように
木が茂って壊れかけたお家だったところが、見違えるような高級住宅に
変わることもあります。

写真の物件は2000年に$325,000で販売されて、今月$1,929,000で販売されている
物件です。昔の写真を見ると普通の古いお家ですね。
ほぼ全面建て替えれていますが、リモデルの申請で建てられているため、
登記簿上の築年は1948年です。

Mar Vistaは人気エリアなので、そのままの状態（土地の価値のみ）で販売された
としても、2000年時に比べて2倍以上の価格になりますが、建て替えによって
物件の価値が大幅に上がっています。

デベロッパーや個人投資家が行っていて、一時期あちこちで工事が
行われているストリートもありました。最近は物件価格が高く以前よりは
利益幅が低くなっていると思うので、少し減っているようです。

街としては、いい住宅が増えていくことはいいことですね。

3 Bedroom 3 Bathroom 1,712 sqft
4127 Tivoli Ave, LOS ANGELES CA 90066
$1,929,000
Listed by Alice Plato/Coldwell Banker

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先日見に行ったオープンハウスでも、ステージングが上手な物件が多かったです。
その中の1つをご紹介します。

写真のお家は、とても綺麗でパッと気を引かれますね。
1920年に建てられた築93年の古いお家なんです。

よく見ると、リモデルなどはよく見るとあまりされていません。
キッチンの設備機器は古いもので、カウンタートップもタイル。
窓枠も昔ながらのフレームです。

でも壁は家の雰囲気に合うよう、真っ白にペイントされ清潔感があります。
その中に、今のトレンドに合ったデザインの良い家具を入れていて
とても素敵な雰囲気を作り上げています。

こういうステージングにかかるコストは$3000～$5000くらい。
でもそれをすることによって、売れる価格は数万ドル上がると言われています。

日本では、新築住宅にはインテリアコーディネートされた
モデルルームやモデルがありますが、アメリカでは中古住宅に
ステージングをするのがポピュラーです。

2 Bedroom 2 Bathroom 1,872 sqft
3933 KEESHEN DR, LOS ANGELES CA 90066
$1,195,000
Listed by Joe Noerl/Keller Williams


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