H2N / 西川ノーマン裕子のブログ

昨日はブローカー向けオープンハウスの日でしたので、いくつかコンドミニアムを見学しました。
写真はウエストロサンゼルスエリアにある築11年の物件。
2006年の築年ですが、こちらではこのくらいだと「新しい物件」という感覚になります。

2ベッドルーム2バスルームで1330スクエアフィートで、$799,000。
私のお客様が探しているのにちょうどいい大きさです。
天井が高く、設備機器も新しいコンテンポラリーなスタイルを設置しています。
15ユニットだけで、プールやジムはありませんが、こぢんまりして管理しやすそうな物件でした。
ただ1階で前面道路の交通量が少し多いため、音が気になる可能性があります。

相場くらいの価格設定ですので、売り出して1週間未満なのにもう購入オファーが入ってきたそうです。
今は市場に物件が少なく、適正価格の良い物件はすぐに複数の買い手が付きます。

ちなみにこの物件が売り出された2006年の契約レコードを見ると、＄579,000で最初の買主が
購入していました。10年少々で約1.4倍の価格になっていますね。

私のお客様はこの物件の購入は見送りましたが、物件が少ないのでしっかりと市場を
ウォッチして素早い動きをしていきたいと思います。

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H2N　/ Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
http://www.h2nusa.com/
Email: info@h2nusa.com
直通電話: 310-951-8233

家の近所の住宅地に建つひときわユニークな建築物。
青山にあるブティックのような奇抜な外観で、これはお家なのか、そうだとしたら
かなり変わっているなと注目していたところ、売り物件として出てきました。

今日オープンハウスがあったので立ち寄ったところ、オーナー自らが案内してくれました。

ご主人が建築家だそうで、自分たちの家として建てたとのこと。
室内に入ると、外から想像していたよりも住居としてずっと機能的な作りになっていて
キッチンのガスコンロ、超巨大な冷蔵庫、ビルトインの電子レンジなど、最新でグレードの高い
設備機器を完備。各バスルームも、タイルの素材やデザインのディテールに至るまで
こだわりのある作りでした。

屋上に上がると、日本でしか見たことのないような杉で作ったお風呂がドーン。
まるで巨大な「五右衛門風呂」のようなジャグジーで、こんなのはアメリカで初めてみました。

ユニークで遊び心あふれるデザインですが、機能的に考えられた家でした。

13年前に、草木が生えるだけの土地を$349,000で購入し、自分たちが住むための家として建築。
今年完成して売り出されましたが、販売価格は$3.25ミリオン。
どんな人が購入されるのか楽しみです。

ドローンで撮影されたプロモーションビデオも面白いのでご覧ください。
https://vimeo.com/228700083

4016 Tivoli Ave., Los Angeles CA 90066
$3,250,000 / 4 bedrooms & 4.5 bathrooms
Building: 2,311 sqft
Year build: 2017

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先月末から販売を開始したお家が無事、バイヤーさんが見つかって契約開始。
これからホームインスペクションなどをやっていきます。

オープンハウスは合計4回開催しましたが、最初の土日は結構ひっきりなしに
訪問がありました。合計4組の方がオファーを入れてくださいましたが、
そのうちのお1人に選んで、契約を進めています。

ロサンゼルスは在庫不足なため、手頃できれいな物件はアッという間に売れます。
またホームインスペクションの様子などを後日報告します。

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タウンホームの販売を受託して、この週末から売り出し開始しました。

場所はロサンゼルスの近郊の街ガーデナ市。
ここは古くから日系人の多く住むところで、日本食レストランや日系スーパー、
中華系スーパーも近くにあって、アジア系住民にも住みやすいところです。

物件は2012年に建てられたタウンホームで、デベロッパーはMBK Homes。
ここは三井物産の資本が入った会社で、作りもしっかりしています。

2ベッドルーム＋オフィス＋DENで1770スクエアフィートあるゆったりしたプラン。
設備機器も新しく、フローリングにアップグレードされています。
ソーラーパネル、二重サッシ、タンクレスウォーターヒーターなど
エコ仕様も充実しているため、電気代はかなりお得。

今日は売り出し最初のオープンハウスでしたが、20組以上が見に来られて
盛況でした。いいバイヤーさんが見つかることを祈って明日も頑張ります！

1608 W. Artesia Square # D, Gardena CA 90248
$589,000 / 2 bedrooms & 2.5 bathrooms
Building: 1,770 sqft
Year build: 2012
★バーチャルツアー：
http://tours.imagemaker360.com/Viewer/82.asp?ID=154310
★詳細情報：
http://www.themls.com/MLSReports/Stats/EmailedReports/AXoaIbi60eOCQZt15naTEhUtrivzc9Es0


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オレンジカウンティ－・ハンティントンビーチにある物件のご売却を
任されていましたが、先週契約完了しました。Yey!

売り出してから約2週間でオファーが複数入り、その中のお1人の
バイヤーさんと契約。

バイヤーさんはその地域で生まれ育ったという人で、3年間ずっと
色々な家を探し続けてどれも気に入ったものが見つからず、
これを見て一目で気に入られ、3年越しにして、初めてオファーを
入れた物件だったそうです。

セラーさんも、とても大切にされていたお家を、これから大切に
住んで頂けそうな方に引き継げて喜んでおられて、両者ともに
ハッピー。

これが、この仕事をしていて嬉しいことの原点です。

お客様をお連れして、ダウンタウンのコンドミアムを見学しました。

ダウンタウンの特に南の地区は、この5年の間にどんどんビルの建設が行われ、
商業施設だけでなく住居も増えてきています。
住居が増えることを見越して、スーパーマーケットのRalphsやWhole Foods Market
も開店し、好調に売り上げを伸ばしているそうです。

今回ご案内したのは、South Grand Aveにある「EVO」というコンドミ二アム。
ここは2008年に竣工した物件なので中古ですが、きちんとメンテナンスされ
受付や荷物を持っていくベルサービス、クリーニングの発注・ピックアップ
サービスなども充実したラグジュアリーコンドミニアムです。

売り出されているのは1Bedroomで1,120スクエアフィートある12階のお部屋。
室内のインテリアは、いい素材の木を使った扉やビルトインの家具、
ウォークインクローゼットにリモデルされ、キッチン、水回りもグレードUP。
お部屋は南向きでさえぎるものがなく、約180度の眺望が望めます。

価格は$789,000となかなかいいお値段。
でも、これからますます開発が進むことで、価値がアップしていくことが
期待されています。

この物件近く、Staples Centerの近くには、ハイエンド向けのショッピングセンター
Oceanwide Plazaが建設中で、また完成するとガラリと人の流れが変わりそうです。
http://oceanwideplaza.com/#herowrapper

これから良くなっていくダウンタウンに注目です。

1 Bedroom 2 Bathroom 1,120 sqft
1155 S GRAND AVE #1203, LOS ANGELES CA 90015
$789,000
Listed by Greg Scott/Compass


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私の会社RE/MAXのオフィスマネージャーは、全社トップクラスの成績をキープする女性。

凄腕の不動産エージェントだから、営業色のキツイ雰囲気の人を想像されるかもしれませんが
それとは真逆のとても上品でスピリチュアルな人です。

彼女はたくさんアシスタントがいるにも関わらず、日曜日のオープンハウスなどは
時間の許す限り自ら出てお客様対応をします。
こういう地道な活動が成績につながっているのだと思います。

さて、彼女の最近のリスティングの中に、マリナデルレイのタウンホームがあります。
マリナデルレイの中心地に徒歩圏という利便性の高い立地の静かなゲーテッド・
コミュニティーで、売り出しているのは2 Bed 2 Bathで1,952スクエアフィート（＝181㎡)。

写真を見ると、室内はきれいにリモデルやメンテナンスをされていますが
築37年と結構古い物件です。

これがいくらで売り出されているかというと、1.199ミリオン（約1億3300万円）です。

昔はいくらで取引されていたと思いますか？

アメリカでは成約価格のヒストリーが誰でも確認することができますが、
1986年、つまり31年前の取引価格がわかりました。

何と、$258,500（約2870万円）でした。

アメリカの物件価格は、立地と建物の状態がよければ価値が上昇しています。
すごい不動産マーケットですね。

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今日のブローカー向けオープンハウスでは、投資用アパートを
中心に回りました。

アパートは外から見るだけのDrive byが多いのですが、LAの中心部
Miracle Mileという地区でDuplex（2ユニットで一棟）のオープンハウス
をやっていたので見てきました。

写真は、Before & After。
Beforeはこの物件のオーナーが購入した時の写真で2014年4月のもの。
Afterは今回リノベーション済みで販売されている写真。

昔のオールドファッションな設備機器が全部総入れ替えされていました。

当時の成約価格は、$1,472ミリオン。
現在の販売価格は、$2,5ミリオン。

1ミリオン金額を上乗せで販売されていますが、バスルーム1つと
トイレを1つずつ加えて、
3ベッド2バス　→　3ベッド3.5バス（トイレのみは0.5バスルームと言います）
に変更。
部屋数とトイレ・バスの数が変わるのは、かなりのバリューアップです。

こういった改善をすることによって、賃料は昔のものだと恐らく$3000台、
今回は恐らく$5500～$6000で貸し出せると予想しています。

これは結構いい利回りっが取れそうな物件です。

2Unit （3 Br 3.5 Bath 4,250 sqft /Lot 6,250 sqft
住所：6222 Orange St., Los Angeles 90048
価格：$2,500,000
グロスインカム：$15,600
トータル経費：$46,000
NOI：$110,000
実質利回り（Cap Rate）：4.40%
GRM： 16.03
Listed by Jeremy Fischer / Nourmand & Associates

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昨日はブローカー向けのオープンハウスの日でした。
いつものごとく、Mar Vista周辺を回ってきましたが、新築やほぼ新築に近いもの
などが多く出ていました。

特にMar Vistaでは、この3年くらい、古い物件を購入してリモデルや建て替えして、
新築のようにして販売する物件がたくさんあります。

購入してすぐに工事に着手し、室内をリモデルして販売し、利益を得る手法を
「フリッピング」と言います。

大きな物件や高額物件は、古屋を壊して一から建てていることもあるので
それは「フリッピング」には当てはまりませんが、ジャングルのように
木が茂って壊れかけたお家だったところが、見違えるような高級住宅に
変わることもあります。

写真の物件は2000年に$325,000で販売されて、今月$1,929,000で販売されている
物件です。昔の写真を見ると普通の古いお家ですね。
ほぼ全面建て替えれていますが、リモデルの申請で建てられているため、
登記簿上の築年は1948年です。

Mar Vistaは人気エリアなので、そのままの状態（土地の価値のみ）で販売された
としても、2000年時に比べて2倍以上の価格になりますが、建て替えによって
物件の価値が大幅に上がっています。

デベロッパーや個人投資家が行っていて、一時期あちこちで工事が
行われているストリートもありました。最近は物件価格が高く以前よりは
利益幅が低くなっていると思うので、少し減っているようです。

街としては、いい住宅が増えていくことはいいことですね。

3 Bedroom 3 Bathroom 1,712 sqft
4127 Tivoli Ave, LOS ANGELES CA 90066
$1,929,000
Listed by Alice Plato/Coldwell Banker

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先日見に行ったオープンハウスでも、ステージングが上手な物件が多かったです。
その中の1つをご紹介します。

写真のお家は、とても綺麗でパッと気を引かれますね。
1920年に建てられた築93年の古いお家なんです。

よく見ると、リモデルなどはよく見るとあまりされていません。
キッチンの設備機器は古いもので、カウンタートップもタイル。
窓枠も昔ながらのフレームです。

でも壁は家の雰囲気に合うよう、真っ白にペイントされ清潔感があります。
その中に、今のトレンドに合ったデザインの良い家具を入れていて
とても素敵な雰囲気を作り上げています。

こういうステージングにかかるコストは$3000～$5000くらい。
でもそれをすることによって、売れる価格は数万ドル上がると言われています。

日本では、新築住宅にはインテリアコーディネートされた
モデルルームやモデルがありますが、アメリカでは中古住宅に
ステージングをするのがポピュラーです。

2 Bedroom 2 Bathroom 1,872 sqft
3933 KEESHEN DR, LOS ANGELES CA 90066
$1,195,000
Listed by Joe Noerl/Keller Williams


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