ロサンゼルスの不動産に関するブログ

おそらく今までに　全米で不動産売買における変化について聞いたり、記事を読まれたりしたことがあるかと思います。そしてその変化が住宅購入者や売却者にどのような影響を与えるのかについてもご存知の方もいらっしゃるかと思います。

 

NAR Settlementという言葉をお聞きになられたことありますか？　2023年10月にミズーリー州カンサスシティの連邦陪審は原告のバーネット　対NAR(National Association of Realtor)と一部のブローカーに対して、買い手の手数料をつり上げた責任があると認定しました。それに対しNARは和解金を支払うことに合意しました。売り手ブローカーがMLSなどを通じて買い手ブローカーに特定の手数料を宣伝する行為は　買い手エージェントがより大きな手数料を得る物件の宣伝を奨励すると批判されてきました。

 

NAR(National Association of Realtor)の和解で　反トラスト訴訟を解決するために、MLSのポリシー及び実務の変更が行われます。変更点は以下の２点です。 

 

①   書面による買主契約（Written Buyer Agreement）

 

バイヤーのブローカーは実際の見学およびバーチャルツアーを含むホームツアーの前に、バイヤーと書面による契約を結ばなくてはなりません。この契約にはバイヤーのブローカーが受け取る報酬の割合　または金額、及びそれがどのように決定されるかを明記します。

 

 ②   M L S でのバイヤーのブローカーへの協力報酬の記載がなくなります。

 

 

 

この変更はカリフォルニア州では8月13日2024年に発効します。不動産の手数料は法律で決められているわけではなく今まではセラーが約６％の手数料を売り手が支払い　それをバイヤーのエージェントと折半するという慣例がありました。それに従ってセラーがバイヤーのブローカーに支払う金額をMLSに記載しておりました。8月13日以降はそれがなくなります。

 

今まではこの物件を売ればセラーは決められた手数料をバイヤーのブローカーに払ってくれるというのがわかっていたため、我々エージェントはバイヤーにブローカーの手数料に関する契約書などは用いてきませんでしたが　今後は先に述べた書面による買主契約書を先に結ばなくてはならなくなりました。

 

セラーのエージェントは家の売却契約を取る際に　バイヤーのエージェントの手数料について説明します。MLSでのバイヤーのブローカーへの手数料の記載がなくなりますが　全く支払わなくてもいいと言うわけではない事も説明します。このプロセスになることによって多くのバイヤーのエージェントはセラーからの手数料について前もって聞いてくると予想されますので　売却契約を取る際にバイヤーのエージェントに支払う手数料も予め決めておきます。それがわからないとセラーの売却にかかる費用も正確に出せないからです。

 

中にはバイヤーのエージェントの手数料を払いたくないというセラーがいるかもしれません。その場合はバイヤーの負担になりますが　このケースはかなり少ないと思います。

 

バイヤーにとって金利の上昇、ローンの取り付け費用など、多くのお金を不動産購入に使うため、今まで売り手が支払ってくれていたのになんで自分たちが払わなければならないのか？になりますが、バイヤーのエージェントの手数料はセラーに払ってもらうようにオファーを書くときに交渉します。今までは前もってその手数料は分かっていましたがそれが禁止されたために　このようなプロセスになります。

 

 CAR（California Association of Realtor）は不動産売買に関わる多くの書類を7月に改訂しました。不動産ブローカーが用いる書類は不動産エージェント以外使うことはできません。我々リアルターも不動産のプロとしてこの変化に対応していきます。

 

 今まで家の売買を経験された方には戸惑いも大きいと思います。もちろん我々リアルターは何十年も続いてきた慣習から抜け出し新しいプロセスに適応していかなければならないと言うことになります。詳しくは個人的に説明しますので　直接連絡していただければ幸いです。

おそらく、今までに不動産における重大な変化について読んだり聞いたりしたことがあるでしょう。そして、その変化が住宅購入者や売却者にどのような影響を与えるかについてもご存じかと思います。

カリフォルニア不動産協会（CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS®）は、あなたのREALTOR®が所属している業界団体として、住宅購入のプロセスをより進化させ、消費者に対してより明確さと透明性を提供するようになりました。

新しい要件の一つとして、購入者はエージェントと一緒に住宅を見学する前に、書面による買主契約書(Buyer Representation & Broker compensation Agreement)　略してBRBCに署名しなければならなくなりました。これは消費者とエージェントの双方にとって前向きな発展です。なぜなら、これにより住宅購入者がプロセスをよりよく理解し、エージェントによりわかりやすい説明を求めることができるからです。

契約書には、あなたのREALTOR®が専任のプロフェッショナルなガイドとしてどのように行動するかが説明されています。また、彼らの倫理的および受託者としての義務が、最善の能力であなたを代表することが書かれています。契約の条件はあなたとあなたのREALTOR®の間で交渉されます。代表期間がどれくらい続くか、いつ延長するか、または終了するか　エージェントのフィーを決めます。このエージェントのフィーですが、セラーがいくらのフィーを払ってくれるかわかりませんので予め決めておくだけです。

要するに、買主契約書(BRBC)は次のことを明示します：
　＊バイヤーのエージェントがあなたを代表している期間中の責任
　＊あなたのエージェントがあなたのために行うことを説明し、取引の透明性を提供
　＊サービスに対してどのように支払われるかを正確に記録
　＊住宅購入という複雑なプロセスを交渉する際に、あなたの側に専門家がいることを確保

バイヤーのエージェントは、あなたのニーズと好みを聞き、予算に合わせて適切な物件を見つける手助けをします。彼らは地域の知識に基づいて検索範囲を絞り、あなたの基準に合った住宅を見せることで貴重な時間を節約します。そのスキルと経験は、近隣のトレンド、物件価値、市場状況についての洞察を提供します。

買主契約書(BRBC)は、あなたとあなたのREALTOR®が協力して同じ認識を持つことを意味しています。これは、住宅購入の非常に複雑なプロセスにおいて信頼と効率を促進するための書類になります。住宅購入はあなたの人生で最大かつ最も重要な購入の一つです。購入契約書（オファー）、開示書類、報告書などの法的文書を理解するために、あなたの側にプロがいることは非常に重要です。バイヤーのエージェントは、あなたが権利と義務を認識し、潜在的な法的な落とし穴からあなたを守ります。

この書類の署名はREALTOR®との有益で生産的なコラボレーションを強固にするための最初のステップです。