H2N / 西川ノーマン裕子のブログ

昨年12月20日に2018年度のアメリカの税制改革法が成立しました。
さて、不動産市場にはどういった影響があるのでしょうか？

不動産に影響がある項目をまとめてみました。

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まず大きな部分では、個人所得税については、1つ目の表のようにどの所得レベルでも
適用される税率が引き下げられました。これはメリットですね。

これに対して、控除の限度額などに上限が設けられました。
2つ目の表と合わせてご覧ください。

１．Standard Deduction

課税所得を計算する際に、定額を一括控除する方法（Standard Deduction）と、項目別にひとつずつ控除していく方法（Itemized Deduction）がありますが、前者のStandard Deductionの額が改定になり、単身世帯で$12,000、夫婦世帯で$24,000まで引き上げられました。

2．State and Local Tax Deductions

Itemized Deductionを選んだ場合、控除の一項目である州・ローカル所得税、州の消費税、プロパティタックスの控除が$10,000までの限度に変更になります。
これまでプロパティータックスなどが全額控除できていたホームオーナーにとっては、非常に手痛い変更となりました。

１と２の改正は、持ち家世帯ではなく、控除があまり取れなかった世帯にとって、有利な変更になったと思います。

３．Mortgage Deductions

Itemized Deductionを選んだ場合の控除の一項目であるローンの利子控除は、これまで1ミリオンまでの
ローンが対象でしたが、75万ドルまでのローンが対象となりました。
（既存のローンはそのままの額で継続）

４．Child Tax Credit

17歳以下の子ども１人につき得られるタックスクレジットの額が引き上げられました。

５．Capital Gains Exemptions

自宅物件を売却した際の、キャピタルゲイン課税の控除は、変更なくそのまま適用されます。

※自宅物件の定義は
・主たる住居として過去５年間のうち２年以上住んでいること。
（一度、賃し家にしてから再び自宅として住んで合計２年以上の場合も可能）
・１人名義で25万ドル、夫婦名義で50万ドルまで売却益が控除。
・２年以内にこの控除を受けていないこと（２年間あければまた利用できる）。
・夫婦のいずれかが亡くなった場合、その日から２年以内に売却すれば50万ドル控除可能。

６．Depreciation Recovery Period

収益物件の減価償却年数にも変更ありません。

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以上の変更点を考察すると、ホームバイヤーにとって一番影響があると思われる点は
Itemized Deductionが1万ドルまでに制限されたことかと思います。

ロサンゼルス周辺は物件価格が高いため、これまで全額控除を取れた固定資産税や
ローンの金利が減額され、自宅を保有するタックスメリットは減ります。

ただ、個人所得の税率が下げられていることと、Standard Decuctionが引き下げられて
いるため、総合的に見れば同じくらいの納税になる可能性はあります。

これによって不動産の売れ行きは、少しだけブレーキがかかる可能性があると予測され、これを受けて
カリフォルニア州の今年の価格推移の予測値は4%台から3.2%へと下方修正されました。
※その後、2018年の上昇率は6月になって8.2%に再修正されました。

ただ、不動産の在庫不足が続くセラーに有利な市場ですので、このTax Reformによるマイナス影響は
多大にはないだろうというのが現状の見方です。

今年の不動産マーケットも引き続き緩やかな上昇基調になるのではないでしょうか。

引き続きしっかり追いかけていきたいと思います。

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H2N　/ Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
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