H2N / 西川ノーマン裕子のブログ

友達が借りているCoworkingオフィスを訪問しました。
元々はビバリーヒルズにありましたが、カルバーシティーにも新たに2か所目ができて
今回はそちらにおじゃましました。

古い建物をリノベーションして、明るくてオシャレなデザイン。
キッチンにバスルーム、会議室は共有で、個室を借りることもできます。
共有スペースだと、週3回とか、毎日いつでも利用とか選べて1か月200～600ドルくらい。
個室を借りる場合も1500～3500ドルくらいと、リーズナブルな料金です。
パティオは少し工事中でしたが、何かイベントをすることもできそう。

スタートアップの起業家が数多く生まれる街ロサンゼルスには、どんどんこんなスペースが増えています。

dots SPACE Coworking
http://www.dots.space/

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H2N　/ Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
http://www.h2nusa.com/
Email: info@h2nusa.com
直通電話: 310-951-8233

全米アジア不動産協会（AREAA；アリア＝Asian Real Estate Association of America）という団体に所属していますが、先日毎年開催されるNational Conventionに参加してきました。
今回の開催地はラスベガス。
3日間のイベントで、全米各地からアジア系アメリカ人を中心とする会員が訪れました。

大きな会場でのOpening Sessionでは、地元ネバダ州の上院議員の女性や各不動産ブローカーのトップなどがスピーチ。
アジア系アメリカ人の拡大に伴って、住宅取得しやすい環境を整えることの大切さなどが離されました。
ゲストスピーカーとして、リアリティーTVで一躍有名になったニューヨークのTOPエージェント、Ryan Serahntが登壇。
リーマンショックの景気どん底の2008年に不動産エージェントになった彼は、現在33歳。
わずか10年未満でエージェント60名のチームで、年間470件以上、契約した物件価格合計1ビリオン（約1000億円）という規模にした凄い人です。

Ryanの話で印象に残ったのは、
・自分が対象にしたいお客様が行動するように動き、その場所に行き、人脈を作る。
・ありたい自分をブランディングしていく。今はそれをしやすい時代。
・ソーシャルメディアは相手に自分を知ってもらう良いツール。きっちりレスポンスしていく。

など。彼の著書も入手したので、しっかり勉強したいと思います。

各地からの不動産仲間との交流で、久々に会う人や新しい知り合いもまた増えて充実した時間でした。
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お友達とトーランスで夕食の予定が入ったので、久々にお気に入りのインド料理店へ。
ここ、「Addie’s Tandry」は渡米してすぐ勤めていた会社から近かったので、
昔はよくランチやディナーに来たお店でした。

インド料理は何と言っても「カレー」ですが、色々な種類のカレーが材料別にメニューに並んでいます。
今回選んだのはチキンとベジタリアンから1つずつ。
カシューナッツカレーソースにホームメイドカッテージチーズが入った「Paneer Khorma」と
トマト系カレーソースにジューシーなチキンの「Chiken Tikka Masala」。
ソースはコクがあって塩辛さも程よく、辛さはミディアムながらもちょうどいい感じ。
ここはどのお料理を発注してもそれぞれ美味しくて、今のところハズレがありません。

トーランスに行く時はいつも訪れたいお店です。

Addi’s Tandoor
https://www.yelp.com/biz/addis-tandoor-redondo-beach
800 Torrance Blvd, Ste 101, Redondo Beach, CA 90277
Phone number (310) 540-1616
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プラヤビスタからベニスビーチ界隈はロサンゼルスでホットな「シリコンビーチ」と呼ばれる地域。
このエリアにはIT系企業が続々と進出してきているため、北カリフォルニアのシリコンバレーになぞらえて
「シリコンビーチ」と呼ばれる所以です。

このプラヤビスタに、2016年からグーグルがオフィスを新築するために広大な土地と建物の賃貸をスタートしました。

プラヤビスタはその昔、実業家ハワードヒューズの航空機製造会社があった場所。
グーグルは一角にある格納庫の建物をそのまま活かして、ユニークな形状のオフィスを作りました。
建物は319,000sqft、高さは７階建て相当だそうです。
そして、この土地の持ち主はなんと、日本の麻生財閥。グーグルは麻生財閥から16年間の賃貸契約をしているそうです。
日本とも所縁がある気分になりますね。

建物には上のほうだけに窓があり、外から見ると大きなHangag（航空機格納庫）の姿。
既にたくさん車が停まっていてたくさんの人が働いてることと思います。

またチャンスがあれば中を見学したいと思います。

詳しい記事はこちらもご参照ください。（英語）
https://la.curbed.com/2018/10/1/17924518/google-playa-vista-offices-spruce-goose-hangar

https://la.curbed.com/2018/11/8/18075714/google-playa-vista-offices-photos-spruce-goose
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カリフォルニア州不動産協会のコンベンションがありました。
毎年10月に州内の各都市で順番に開催されますが、今年はロングビーチ。
これは近い！ということで、2日間行ってきました。

1日目はプレイベントで、有料の講習会。
何コースかある中で私はコーチングのコースを選びました。
不動産業界には、売り上げ拡大をサポートするたくさんのコーチングプログラムがあり、それぞれの会社のコーチがグループやマンツーマンで毎週コーチングしています。
このコースは、各社のコーチが45分のセッションでマインドセッティングや具体的なエッセンスなどをスピーチするものでした。
ものすごく新しいものはありませんでしたが、各講師のお話は、自分のライフワークバランスや業務の優先順位を設定することの大切さと、それを日々のルーティンに落とし込むことを考えさせられるいい機会でした。

2日目はカンファレンスに半日ほど参加。
今回は特にSNSやインターネットのテック関係のセッションが多いのが特徴でした。
あるセッションのタイトルは、「Goodbye Newsfeed, Hello Micro-Stories」。
まさにSNSの世界では、これが真実ですね。
ある講師は、同じポストする情報でも、そこにストーリー性があるかが重要だと強調していました。結局は自分が手間暇かけて発信していくしかないのですね。
不動産だけでなくどのビジネスにも共通していることと思いますが、中身の面白い情報発信をどのように、効率よく、疲弊せずに続けられるかが課題だなと思いました。

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H2N　/ Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
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“ YES on PROP 5, NO on PROP 10 ” Protect Home Ownership

最近このサインを見かけたことがあるかもしれませんが、これはカリフォルニア州の新しい法律案の中で、
ホームオーナーにとって有利な投票を促すキャンペーン告知です。

11月6日は2018年のGeneral Electionの日ですが、PROPとはPropositionのこと。
この選挙では、自治体統治者の選出に加えて州政府の新しい法律について投票しますが、
その法律案がPropositionです。

私たちカリフォルニア州の不動産業界としては、ホームオーナーにとって有利な提案である

YES on PROP 5 = PROP 5 ［55歳以上の税制優遇］には賛成
NO on PROP 10 = PROP 10 ［レントコントロールについての新法案］には反対

を推奨していますが、ここでは「PROP 10」について解説させていただきます。

※PROP 5・賛成の記事はこちら（日本語）
https://h2nusa.com/jpn/whatsnew/view/334672/2018yes-on-prop-5

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“NO on PROP 10” ［レントコントロールについての新法案］に反対する理由
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Proposition 10とは、現在いくつかのCityで施行されているレントコントロールについての変更案です。

カリフォルニア州のレントコントロールは1970年代から始まりましたが、家賃を一定の率以上
値上げできないという規定を定めた法案です。
ロサンゼルス周辺のCityでは、Los Angeles、Santa Monica、West Hollywoodで
制定されています。
※1年で値上げできる上限は仕事によって設定（2.9%～5%)

レントコントロールは、家賃が値上げられ過ぎないという、賃借人にとって有利な法律ですが
逆に投資物件のオーナーにとっては嬉しくない法律。
ただし、現在はこのレントコントロールのルールを制約する特別法案“Costa-Hawkins Act”が
1995年に制定されたので、以下の条件に制限されています。

１．2ユニット以上の物件に限る（一戸建て、コンドミニアム、タウンホームは対象外）
２．1978年以前の物件が対象だが、1995年より新しい物件は対象外
３．テナントが退去して空き室になった場合は、その部屋については市場賃料で募集しても良い

この特別法案があることで、投資物件を持つオーナーにとっては
将来、利回りを改善していける可能性が担保されています。

ところが、Proposition 10は、この“Costa-Hawkins”を撤廃することを提案したもの。

もしこれが可決されると、
１．一戸建て、コンドミニアム、タウンホームまでが、レントコントロールの対象になる可能性がある。
２．1995年より新しい物件も対象になる可能性がある。
３．テナントが退去した部屋も、同じ低いレートしか値上げできない可能性がある。

となり、アパートを保有する投資家にとって大打撃になることが予想されます。
また１、２にあるように、一戸建てやコンドミニアムなどにも適用される可能性があり、
今の自宅を将来何かの事情で貸し出すことになった場合も、レントコントロールの対象になります。

つまり、「自宅しか持ってないから関係ないわ」というホームオーナーにとっても
この法案の可決によって、レントコントロールの影響が重くのしかかってくるのです。

これが可決されると、直接の打撃を受けるアパートのオーナーは、当然保有の価値が
下がりますので、物件を売却する人が増え、買う人が少ないので価格が下落していくものと予測。
また、オーナーが物件のアップグレードにお金を掛けられなくなり、その地域の物件は老朽化が進む。
それに従って物件と街自体の資産価値も下がる可能性があるなど、ネガティブな
状況を引き起こすと予想されています。

私たちが所属するカリフォルニア州内の不動産協会はすべて、このPROP 10については
反対のキャンペーンを行っています。

有権者の方は、ご自身の資産価値にも影響するProposition 10には、
ぜひ「NO」への投票をお願いします！

Prop 10 の詳細（英語）
https://vig.cdn.sos.ca.gov/2018/general/pdf/prop10-title-summ-analysis.pdf

※各法案について解説された「Voter's Guide」（英語）
http://voterguide.sos.ca.gov/pdf/

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アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
H2Nが持つ日米の不動産ネットワークを駆使して、心を込めてお手伝いいたします。
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“ YES on PROP 5, NO on PROP 10 ” Protect Home Ownership

最近このサインを見かけた方もおられるかもしれませんが、この意味はご存知でしょうか？
これはカリフォルニア州の新しい法律案の中で、ホームオーナーにとって有利な投票を促す
キャンペーン告知です。

11月6日は2018年のGeneral Electionの日ですが、PROPとはPropositionのこと。
この選挙では、自治体統治者の選出に加えて州政府の新しい法律について投票しますが、
その法律案がPropositionです。

選挙の前には有権者の手元に各法案についてのガイドブックが送られ、賛成派と反対派の意見も
解説されます。それぞれのPropositionの賛成派と反対派が、“Yes”または“No”と掲げますので、
“Yes on XX”という表現で、法案についての意見をアピールするキャンペーンが展開されます。

さて、今回のカリフォルニア州のProposition（以下「PROP」）の中で、不動産関連の重要なものが、
「PROP 5」と「PROP 10」なのです。

そして私たち不動産業界としては、ホームオーナーにとって有利な提案である

YES on PROP 5 = PROP 5 ［55歳以上の税制優遇］には賛成
NO on PROP 10 = PROP 10 ［レントコントロールについての新法案］には反対

を推奨しています。

まず、PROP 5のポイントを解説させていただきます。

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“YES on PROP 5”［55歳以上の税制優遇］に賛成する理由
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Proposition 5とは、
「55歳以上の買い替えに有利な固定資産税の引継ぎを拡張する」法律案です。

つまりPROP 5は、現在施行されているProposition 60/90を拡張するというもので、これが可決されると
55歳以上のシニアが買い替えする際にはさらに有利になります。

※Proposition 60/90の拡張についての以前まとめた記事はこちら
https://h2nusa.com/jpn/whatsnew/view/318584/proposition-6090

現在、55歳以上の人が買い替えする際に、売却した自宅の固定資産税が低い場合は、
それを次に購入する物件の固定資産税に引き継ぐことができますが、主に以下の３点について
拡張することを提案しています。

１．物件価格
現状：購入する物件が売却する物件と同額か低い場合のみ
⇒変更案：購入する物件が高い場合もOKに

２．適応できる回数
現状：一生に1回
⇒変更案：何度でもOKに

３．対象のカウンティー
現状：カリフォルニア州内の11カウンティー
⇒変更案：カリフォルニア州内の全カウンティー

55歳からの買い替えにとって、さらに有利になる提案ですので、ぜひ可決してほしい法案ですね！
有権者の方は、ぜひProposition５には「YES」への投票をお願いします！

※Prop 5 の詳細（英語）
https://vig.cdn.sos.ca.gov/2018/general/pdf/prop5-title-summ-analysis.pdf

※各法案について解説された「Voter's Guide」（英語）
http://voterguide.sos.ca.gov/pdf/

※Prop 10 ・反対の記事はこちら（日本語）
https://h2nusa.com/jpn/whatsnew/view/334674/2018no-on-prop-10

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H2N　/ Hiroko Nishikawa Naumann（西川ノーマン裕子）
RE/MAX Estate Properties所属
アメリカ・ロサンゼルスの不動産の購入・売却・リースと、渡米・移住、アメリカから日本への帰国をサポートします。
RE/MAX Estate Propertiesはカリフォルニア最大の全米大手不動産会社RE/MAXのフランチャイジーです。
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Email: info@h2nusa.com
直通電話: 310-951-8233

地元の不動産協会（Beverly Hills Greater Los Angeles Association of Realtors）のグローバル委員会に所属していますが、隔月で「Global Table」というランチイベントを開催しています。
毎回、各国料理のレストランに集まってネットワーキングランチをするというもの。
この前は「ペルー料理」がテーマ。
担当の私が選んだのは、カルバーシティーにあるペルー料理店「Lonzo's Bread & Peruvian Eatery」。
Yelpのレビューなどをもとにピックアップしましたが、心配なのでまずは下見に行くと、ベーカリーと併設した小さなお店ですが、家族経営のようなアットホームな雰囲気。
メニューも写真入りでどれも美味しそうでしかもリーズナブルだったので、ここを選んで会をセットアップ。
当日は9名集まって下調べしたペルーの不動産情報をシェアしながらお料理をいただきました。
コミッティーメンバーのおススメでペルー料理の定番「Lomo Saltado Filet Mignon」を注文。お肉とお野菜がジューシーでとってもいい味付けで美味しかったです。
別のメンバーが頼んだシーフードも美味しそうでした。結構ピリ辛のグリーンソースはパンでもお料理にでもどちらに付けても抜群！ペルー料理もお米があるから私たちには馴染みやすいです。
ペーストリーも色々あったので、今度は試したいと思います。

Lonzo's Bread & Peruvian Eatery
https://www.yelp.com/biz/lonzos-bread-and-peruvian-eatery-culver-city

10804 Washington Blvd, Culver City, CA 90232
Phone number (310) 842-7876

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サンペドロの物件でお客様が無事お家を購入されました。
私はバイヤー側のエージェントで入りましたが、とてもスムーズな契約でした。
それはセラーさんがとても良い方々だったことが大きかったので、少しご紹介させて頂きます。

インスペクションの立ち合いの際、通常セラーは同席しませんが、お家を訪ねると在宅されていました。
セラーさんがいると、あれこれ話しづらい雰囲気になることもあるので一瞬とまどいましたが、「どうぞ自由に見てください」と歓迎ムードで迎えていただき、じっくりインスペクション。

インスペクションの後は、インスペクションレポートをもとに、セラーに対して修繕してほしいことをリクエストします。とてもきれいにメンテナンスしたお家だったので、リクエストする項目も少なく、その中でもマイナーなものを選んで提出しました。
通常はここでセラーから、これは対応するけどここまではしない、などと返答をもらい、これについて交渉します。
ところが書類を提出した翌日から、セラーさんはインスペクションレポートの内容を読んで、リクエスト項目だけでなく、こちらが出していない電気パネルの工事や床下の排気ダクトまで専門業者を手配して修理をしてくれました。

バイヤーさんのローンの進捗が遅れ気味でしたが、それについてもこちらがきちんと進めることを信用してくれて、修繕項目も予定通りすべて完了されました。
最終の物件チェックの際、セラーさんは引越し前の荷物出しの最中でしたが、鍵のコードやいくつかの使い方などをバイヤーさんに直接説明してくれました。

引き渡しの際にお家に行くと、室内に何十もの絵がかかっていたクギ穴もすべて完璧にパッチしてペイント済み、お掃除もバシッときれいにして、冷蔵庫にはビールを冷やして入れてくださってました。もちろん、鍵や色々な申し送り事項に電化製品の取り扱い説明書もまとめてあり、何かセラーさん宛の郵便物が来た時にバイヤーさんに送っていただけるよう、新しい住所を書いた封筒とその郵送に使う充分な切手まで置いてありました。

「立つ鳥跡を濁さず」ではありませんが、何と美しい引渡しでしょう！
セラーさんのお人柄がにじみ出る数々の行為に感動しました。
自分もこうありたいと思いました。

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ホームオーナーにとって、忘れてはならないのが固定資産税。
毎年10月ごろになると、CountyのTax Officeから郵送で固定資産税のBillが届きますが
支払いの期限や方法についてまとめておきます。

１．プロパティータックスは7月~6月が設定期間

アメリカのプロパティータックスの設定期間は、毎年7月1日から6月30日までです。
その年の1月1日時点のタックスの評価額をベースに固定資産税が計算され、
10月ごろに各ホームオーナーの手元に請求書（Bill）が届きます。

支払いは２回に分けて期限が設けられていて、それぞれ期限より支払いが遅れると
ペナルティーが発生します。

固定資産税のタックスイヤー：7月1日～6月30日
固定資産税の評価の時期：1月1日
支払の期限：第一期　12月10日まで
　　　　　　　　第二期　4月10日まで
固定資産税の計算：固定資産税評価額の約1.25％（ロサンゼルス周辺の場合）
新たに物件を購入した場合は、その購入価格が固定資産税評価額になります。

２．支払い方法とオンラインでのチェック方法

手元に郵送されるBillにあるバウチャーを利用して、小切手で支払うことも可能です。
小切手送付の際は、メモ欄にAIN（固定資産税番号）と住所を記載しておかれることをお勧めします。
クレジットカードやデビットカードでも支払いできますが、手数料がかかりますのでご注意ください。

オンラインでも、以下の方法で金額を確認することが可能です。

Los Angeles Countyのウェブサイト
http://www.lacountypropertytax.com/portal/contactus/paymentinfo.aspx#PayOnline

（１）文章の1行目にある“How much are my property taxes?”のリンク先のページを開けます。
※直接のリンクアドレスはこちらです。https://vcheck.ttc.lacounty.gov/

（２）ページの一番下にあるRobotでないことをチェックして、次のページに行き、左上にある
Property Tax Inquiry/One Time Paymentをクリックします。

（３）物件のAIN（固定資産税番号）を入力して、「Inquiry Only」
をクリックすると、現在請求されているProperty Taxの金額が表示されます。

３．FAQ
いくつかのFAQをお作りしましたのでご参照ください。

Q１．支払いを一度に払っても良いか？
一度に払ってもOK。期限を遅れない限りは、2回に分けて年内中に支払うことも可能です。
その年のタックスリターンの状況によっては、第二期分を年内に支払うほうが有利なこともあります。
（会計士さんとご相談ください）

Q２．届いたBillに違う人の名前が入っているが、自分は払わなくてもいいか？
固定資産税のBillはその年の1月の情報で出されますので、10月までに不動産を購入された場合
ご自分の名前がBillに記載されていないことがあります。
それでも支払いの義務はありますので、ご準備ください。

Q３．Billに記載されている額が購入した金額から計算した予想額より安い。
これも前のオーナーの固定資産税をベースに一旦計算されていますので、安い場合があります。
でも、固定資産税は購入価格の約1.25％くらいになりますので、その差額については
後日Supplemental Taｘという形で追加額が計算されて送られてきます。


何かご不明な点があればアシストさせて頂きますので、ご連絡ください。

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