ロサンゼルスの不動産に関するブログ

Proposition 19について　その２

7月

30日

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これはProperty taxの親子間の移行についてになります。　2/15/2021 以前は　Prop 58/ 193により　投資物件であろうが全ての物件は相続時にProperty taxを子供（孫）に移行できていましたが　Prop 19では　子供が1年以内にPrimary residenceに住むことが条件で受け継ぐことができます。また1度に1人の子供だけがこの恩恵を受けることができます。
その計算方法ですが　以下のようになります。
Property taxのbillの情報から
以下の情報を手に入れます。
1 Current Effective Tax Rate
2 Assessed Tax Value　

親から引き継いだ時点でのFair Market Value　に$1 Million を足した金額が　親から引き継いだ家の　Assessed Tax Valueに　$1 Million を足した金額とそのFair Market Value(FMV)と比べます。

Example:
引き継いだ家のAssessed Tax Value( ATV)が　$620,969
親が3月1日2021年に亡くなったとします。　
引き継いだ家は親も子供もPrimary Residenceでなければいけません。
親が亡くなった日の　Fair Market Valueは　$1,850,000とします。

1. Calculate the sum of tax value plus $1,000,000
$620,969(ATV) + $1,000,000 = $1,620,969(SUM)

2. Determine whether the fair market Value exceeds the sum of the taxable value plus $1,000,000
$1,850,000 > $1,620,969
The fair market value is greater than the sum.

3. Calculate the difference
$1,850,000(FMV) - $1620,969(ATV) = $229,031 (Difference)

4. Add difference to the taxable value
$229,031(Difference). + $620,969(ATV) = $850,000 ( New Combined base year value)

もし　FMVがこの金額より低い場合は親のProperty taxがそのまま移行されます。

相続した賃貸物件、別荘、または投資物件は上記に示した恩恵はありませんし、相続した時点でFair Market Valueとして再評価（Reassessment)されます。

Trustを組んでいる場合は例外となります。

Proposition 19 について　その１

7月

29日

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Prop 19 には、不動産と不動産所有者に影響を与える2つの部分があります。

今回はその１つ目について細かく説明したいと思います。
1つ目は以前のブログで説明した　 Prop60／90 　を覚えていらっしゃいますか？
それが廃止され　Prop 19として4/1/2021から発効されました。

1. 55歳以上、障害者　または山火事や自然災害の被害者（少なくとも一人）がPrimary Redidence（主住居）の固定資産税を次の物件に移すことができるようになりました。
2. 次の代わりの物件はカリフォルニア州内であればどこでも　どんな価値でも構いません。差額がある場合は調整されます。後ほど例で説明します。
3. これは売却から2年以内に行う必要があります。　両方（販売または購入どちらか）が完了するまで有効になりません。
4. このPrimary residence(主住居）の固定資産税の意向は生涯にわたって最大３回まですることができます。以前に　Prop60/90を使っていたとしても。

今までは売却価格より低い金額で同じくらいの大きさの家ということが条件でしたが　Prop19ではそれがありません。もし売却価格より高い家のを購入した場合はどのような計算になるのでしょうか？

Example：
あなたの家が$700,000で売却でき　次の家を$800,000で購入した場合　差額は$100,000になります。
あなたの家の売却時の　Property tax のAssessment valueが　$225,738 (この数字はあなたのProperty tax billに記載されています）
この数字に差額の＄$100,000を足した金額　$325,738 があなたの新しいProperty taxのNew Base Year Value of Replacement Principal Residenceになります。
この金額にあなたの居住地のProperty tax rateをかけたものが新しいProperty taxの金額になります。

1. Calculate the difference in full cash values
$800,000(Replacement) - $700,000(Original) = $100,000(difference)

2. Add difference to factored base year value
$225,738(Factored base year value) + $100,000(difference) = $325,738(New Base Year Value of Replacement Principal Residence)