ロサンゼルスの不動産に関するブログ

エアコンについて

7月

31日

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今年の夏も暑いですね。　日本の猛暑に比べるとロスの夏の暑さは比べものにならないと思いますが、例年の暑さに比べ今年は湿気があるようにも思います。　5月、6月はMarine Layer CloudsのせいでBeach Cityは涼しくてどんよりとした毎日でしたが　7月になって急に夏になりました。　エアコンのないお家もたくさんあり　必要がなかったサウスベイエリアも新しくエアコンを入れる方が増えてきております。　新築物件や比較的新しい物件にはエアコンがついていますが　ついていない家もたくさんあります。

さてエアコンを入れるにはどういう方法があるのでしょうか。
Forced Airタイプのヒーターがついているお家は　家の中にダクトがとおっているので　エアコンを取り付けるだけの費用になります。　エアコン取り付け費用は　家の広さによってお値段は異なりますが、最低でも$4000アップです。　もし家の中にダクトがとおっていない場合は　壁に取り付けるタイプのエアコンか　ダクト工事を行わなければなりません。　ダクト工事の費用は約1万ドル以上かかります。　壁に取り付けるタイプのエアコンは部屋の広さによってお値段が異なりますが　最近では日本でよく見かけるタイプの壁に取り付けられるMitsubishiなどのおしゃれなタイプのも見られます。　費用は大きさにもよりますが　$500−$5000くらいです。　年に数週間しか使うことはありませんが　エアコンを取り付ける事で家の価値もあがります。　最近ではリース物件を取り扱うときにエアコンが付いているかどうかが決め手となるお客さんもいらっしゃいますので　投資として取り付けてもいいと思います。

Transfer TAX について

7月

26日

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日本では住宅の購入に消費税がかかるそうですが、カリフォルニア州では消費税はかかりませんが　税金は支払わなければなりません。　それをTransfer Taxといいます。　
カリフォルニア州のCounty Transfer Taxは売却価格の$1000に付き$1.1で基本的に売り主が支払います。　
次に市のTransfer Taxというものが存在する市がいくつかあります。　
Los Angeles County
* Culver City　 $4.50/$1,000
* Los Angeles $4.50/$1,000
* Pomona $2.20/$1,000
* Redondo Beach $2.20/$1,000
* Santa Monica $3.00/$1,000

北カリフォルニアではCity Transfer Taxは半端ではありません。。。
San Francisco CountyはCounty Transfet Taxがない代わりに　City Transfer Taxが以下のとおりです。
Per $1,000
$5.00 for less than $250,000
$6.80 from $250,000 to $999,999
$7.50 from $1,000,000 to $4,999,999
$20.00 form $5,000,000 to $9,999,999
$25.00 from $10,000,000+
恐るべしSan FranciscoのTransfer Taxですね。

Alameda County
Split - Buyer/Seller
* Alameda $12.00/$1,000
* Albany $11.50/$1,000
* Berkeley $15.00/$1,000
* Hayward $4.50/$1,000
* Oakland $15.00/$1,000
* Piedmont $13.00/$1,000
* San Leandro $6.00/$1,000

これを見るとCity of Los Angeles のCity Transfer Taxは安いものなんですね。　
ちなみにOrange CountyにはCity Transfer Taxはありません。

FICO Scoreって？

7月

22日

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アメリカに来て初めて知ったこのスコアー。　アパートを借りるときも　車を購入するときもすべてこの数字が必要になります。
さてFICO Scoreってなんの略なんでしょうか？
FICO Scoreーa person's credit score calculated with software from Fair Isaac Corporation (FICO).
FICO スコアは多くの貸してがあなたの信用リスクを決めるためのスコアーです。　Experian、Trans Union、Equifaxの3つの信用調査機関ごとに1つずつ、3つのFICOスコアがあります。それぞれの得点は、クレジット・ビューロが保管している情報に基づいています。
さてこの数字はどのように決められるのでしょうか？
*　約35％は過去の支払い履歴　　 延滞がないことが望ましい
*　約30％は借金　　少ないことが望ましい
*　約15％はクレジットヒストリーの長さ　　長いほうが望ましい
*　約10％が口座の多さ　　一つ以上が望ましい
*　約10％が新しい口座のApplication　　多くのクレジットの問い合わせをするとスコアがさがる

FICO Scoreのレンジは300-850です。
850以上は　例外的
800-850は　最優良
740〜799は　優良
670〜739は　良好で　中央クレジットスコア範囲を表します。

支払いの遅れがクレジットスコアを下げる一番の大きな原因になりますので　支払いの遅れがないようにしましょう。　クレジットカードの支払いで期限を過ぎて支払った場合は　最初の30日は延滞金がかかるため　クレジットには影響はありませんが　60日以上遅れる場合は　クレジットスコアーに影響します。

借金を支払わず、督促状が来ても無視しているとCollection Agencyからの取り立てがあります。　これはクレジットのダメージになります。　その際に借金を少し減らしてもらえるような交渉をしたりする人も多いのですが、これをするとかなりのダメージになります。　Late Paymentは最低でも7年間は記録が残りますので要注意ですね。

クレジットのInquiryをたくさん取ることによってFico Scoreは下がりますが　年に数回のInquiryではあまり影響はありません。　逆に個人情報の流出などが多発しておりますので　年に一度はクレジットレポートをとって変なアカウントがないか調べる事をおすすめします。

Smoke Detector（煙探知機）

7月

21日

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Smoke Detector（煙探知機）は先日お話したCarbon Monoxide Detectorより随分前の1986年1月より家に取り付ける義務があります。　

煙探知機は日本人家庭だと料理をする際に煙がでてうるさいからと言って電池を抜いておられる方が多いです。　でもこれは危険なので絶対に電池を抜くようなことはしないでください。　Smoke Detectorはキッチンに取り付ける必要はありません。　廊下そして各部屋に取り付けます。　各階の廊下に取り付ける必要があります。

焼き魚を焼く際に煙がでるからと聞きますが、　オーブンでBroil機能を使えば煙がモクモク出ずに美味しく魚を焼くことができます。

Smoke Detectorは電池式のものが多く　電池の残量が少なくなり始めるとピーッという音が聞こえてきます。　その際は電池を交換してくださいね。

以前　家に戻ったらどこかから　”Fire Fire”　という音がして家の中を見て回ったのですが私の家のSmoke Detectorは全く反応しておりませんでした。　私はタウンハウスに住んでいるので　その音を探し家をでたところ　２件先の家からその音がしておりました。　ノックしても誰もいなかったので、慌て911に連絡し消防車がかけつけました。　コンロに火をかけたままその家の住人はでかけていたみたいでした。　キッチンには煙探知機はついていなかったのですが　その煙探知機はキッチンの上のベッドルームの煙探知機が反応してなっていたものだと言われました。　煙探知機がついていなかったら　火がついてから消防車がかけるという惨事になっていたでしょう。　ですから必ず電池は入れ替えて正しい場所に取り付けてくださいね。

Carbon Monoxide Detector　（一酸化炭素検出器）

7月

20日

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2011年の7月1日よりどの家にも　Carbon Monoxide Detectorを取り付けなければいけなくなりました。　特に家を売り出すときはこの装置がついていないと家を売ることができません。　私のように不動産業者であればこの新しい法律をしっておりますが、　この法律を知らない方もまだまだ多く、レンタル物件をお持ちの方も2013年の1月1日からこの装置の取り付けないといけません。
Home Depotなどに30ドルほどで売っておりますので　ご自分の家についていないと思われる方は是非取り付けてください。　

リファイナンス（ローンの組み換え）をされる方　アプレイザルが家を査定に来たときもこの検出器がついていないといけませんので　追加手数料を支払うことがないように　アプレイザルが来る前にこの検出器を取り付けておいてください。

一酸化炭素自体は無臭のため　この装置を取り付ける必要があります。　この装置が取り付けられていないアパートや家で一酸化炭素中毒でなくなっておられる方もいらっしゃいますので　ガスが供給されている家ではこの検出器をおつけください。とり付ける場所は　廊下、ベッドルームの近くの壁などです。階段のある家では各階につける必要があります。

それからSmoke Detector（煙探知機）とCarbon Monoxide Detectorとは異なります。　これらが合体になったものも市販されています。

Termite(シロアリ）Report

7月

19日

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家の売買の際に家がシロアリで侵されていないかを調べるために　専門業者をやとってTermite Report をオーダーします。 その際に見つかったところは エスクローがクローズ するまでに修理をリクエストします。 新築物件は問題がないのですが、 ここ南カリフォルニアとくに海に近いサウスベイ地域は空気中にたくさんTermiteが飛んでいるため、 比較的　新しい物件であっても どこからかシロアリが飛んできて屋根裏にいたということをよく 聞きます。 そのため 家の購入後もたまに シロアリ検査を行われたほうがいいですね。 特に窓枠にシロアリの死骸などを見つけたら シロアリ駆除害業者(Termite company) に 連絡して見てもらいましょう。 一戸建ての家では 屋根の軒下の木がシロアリに喰われる ことが多いので気をつけましょう。 屋根に雨樋がついていないと雨が軒下にじかに打ち付けられて木が腐ることが多く、その際にシロアリが入り込んでくることもあります。 腐った木を放置しておくことはシロアリを呼びますので　定期的にメンテナンスを行うほうが安上がりです。

Termite Reportは Section 1 とSection 2のカテゴリーに分かれており、 通常セラーは Section 1のみ修理してくれます。 Section 1は目に見えてシロアリ駆除が必要、 Section 2は 実際にはまだシロアリなどに侵されていないけれど、可能性があるというもの。 Section 2の部分は注意してみておいて、もし何か問題があれば 処理をすればいいです。

家を購入されて 定期的にメンテナンスをされていれば問題ありませんが、 何十年もまっ たく何もしてこなかったら、一度 見てもらったらいかがでしょうか? 無料で見てくれ る会社もありますし、 見てもらうだけでも80~100ドルです。 もし何か見つかった場合 は 修理代からその金額を差し引いてくれます。 家も人間と同じでメンテナンスをよく行うことで長持ちします。　南カリフォルニアの一戸建ての多くは築60年以上のものが多いですからね。
住みながら家をテントして駆除するのは嫌だと思っていらっしゃる方、 まだ小さいお子さんがいて ケミカルが心配だと思われる方は Orange OilでTermiteを駆除できるので 専門の会社が ありますので もし詳しい情報が必要でしたらご連絡ください。

Water-Conserving Plumbing Fixtures

7月

6日

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カリフォルニア州では水不足のために　古い配管器具は今の基準の節水式に買えなければならなくなってきております。
これは今までは市によって規制されておりましたが　州をとおしてレンタル物件であっても2019年の1月1日以降は節水式のものに変更しなければなりません。　

トイレが節水式であるのかどうかの基準ですが　特に1994年以前の建物のトイレは一回のフラッシュで1.6ガロン以上のものがつけられておりました。　　今の基準は　最高でも1.6ガロン、リモデルをして新しくする場合は　1.28ガロンのものをつけなければなりません。

それ以外にシャワーのフォーセットや水道の蛇口にも節水できる器具をつけなければなりません。　水道局に問い合わせたら　シャワーのフォーセットや水道の蛇口につけるエアレーターが無料で送ってきます。　Home Depotなどで売っている節水器具は今の基準のものしか販売されていませんので　それをつけられてもいいと思います。