ロサンゼルスの不動産に関するブログ

Transfer TAX について

7月

26日

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日本では住宅の購入に消費税がかかるそうですが、カリフォルニア州では消費税はかかりませんが　税金は支払わなければなりません。　それをTransfer Taxといいます。　
カリフォルニア州のCounty Transfer Taxは売却価格の$1000に付き$1.1で基本的に売り主が支払います。　
次に市のTransfer Taxというものが存在する市がいくつかあります。　
Los Angeles County
* Culver City　 $4.50/$1,000
* Los Angeles $4.50/$1,000
* Pomona $2.20/$1,000
* Redondo Beach $2.20/$1,000
* Santa Monica $3.00/$1,000

北カリフォルニアではCity Transfer Taxは半端ではありません。。。
San Francisco CountyはCounty Transfet Taxがない代わりに　City Transfer Taxが以下のとおりです。
Per $1,000
$5.00 for less than $250,000
$6.80 from $250,000 to $999,999
$7.50 from $1,000,000 to $4,999,999
$20.00 form $5,000,000 to $9,999,999
$25.00 from $10,000,000+
恐るべしSan FranciscoのTransfer Taxですね。

Alameda County
Split - Buyer/Seller
* Alameda $12.00/$1,000
* Albany $11.50/$1,000
* Berkeley $15.00/$1,000
* Hayward $4.50/$1,000
* Oakland $15.00/$1,000
* Piedmont $13.00/$1,000
* San Leandro $6.00/$1,000

これを見るとCity of Los Angeles のCity Transfer Taxは安いものなんですね。　
ちなみにOrange CountyにはCity Transfer Taxはありません。

Supplemental Tax って？

11月

2日

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1月1日に住んでいた人のProperty Taxが　翌年の6月30日まで有効なので　途中で所有者が変わりますと、所有者が変わった日から新しい所有者のProperty Taxになります。　前の所有者と新しい所有者のProperty taxの差額を　Supplemental Taxといい、通常のProperty taxの請求書以外に送られてきます。　普通のProperty Taxの金額は　前の所有者の金額なので多分あなたが想像していたよりも安い金額だと思いますが　喜ばないでくださいね。　Supplementa taxをあわせた金額があなたの新しいProperty Taxです。　
例えば、　今年の2月に不動産を購入した場合、　その年の1月は前の所有者が住んでおりましたので　前の所有者の査定金額で　Property taxがきまり、　それを元にProperty tax billが10月くらいに送られてきます。　2月から来年の6月までの前の所有者とのProperty taxの差額が　Supplemental Taxです。　来年の1月はあなたが所有者なので　あなたの購入金額に基づいたProperty tax billが　来年の10月に送られるということになります。　購入時期によって異なりますので、　詳しくはお問い合わせください。　忘れずに期日までに支払ってくださいね。　延滞金がかかります。

家の所有者が変わらずとも　家のリモデルをしたり　家を立て直したりしたら　再度　家の評価額がかわります。　家が再査定されることになり、　この際もSupplemental Taxが発生します。

Property Tax について

5月

30日

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今回はProperty Taxについてお話したいと思います。　
Property Taxは不動産購入時の際の値段に対して課税されます。　課税率は不動産がある市によって異なりますが　ロサンゼルスカウンティーでは約1.25%です。　カリフォルニアのProperty Taxは　Proposition 13によって　いくら家の値段が高騰しても年間で２％以上は上がることはなく、　家が売られるまではそのレートが適応されるようになっております。
Property Taxの１％は　Countyが使いますが　それ以外に市民税や　Mello Roos（Special Tax)があるので　それぞれの不動産の地域によって固定資産税の税率も変わります。

次は　Property Taxの支払日についてです。　以下の様に　Property TaxのFiscal Yearは　7月1日から翌年の6月30日になります。　そのFiscal Yearの課税金額の査定日はその年の1月1日です。　

Property Taxの査定と支払期日
7月1日 Beginning of fiscal year
この日付けで　新しい家の価値が適応される。

9月中旬　新しい課税金額が決められる。

10月　　最後の週にProperty taxのBillが郵送される。

11月1日　第一期分の納税期日

12月10日　第一期分はこの日までに支払わないと延滞金が課せられる。

1月1日　家の査定日（次の年の分）

2月1日　第二期分の納税期日

4月10日　第二期分はこの日までに支払わないと延滞金が課せられる。

1月1日に住んでいた人のProperty Taxが　翌年の6月30日まで有効なので　途中で所有者が変わると、　所有者が変わった日から新しい所有者のProperty Taxになるので　家の購入の1年から2年は Supplemental Tax というのが別に送られてきます。
この税金は最初だけです。

Revocable Transfer on Death Deed（TOD)

12月

14日

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今回は　今年の2016年1月1日から　施行された　California Assembly Bill 139ーRevocable Transfer on Death Deed（TOD)についてお話します。　
アメリカではすべての不動産の所有者が亡くなったら　Vestingの取り方によって異なりますが　Probate Courtに行かなければなりません。　　それが面倒なので　SurvivorshipのVestingをとる方や　Living Trustにされる方がいらっしゃいます。　　
例えばシングルマザーが家を一件だけ持っている場合　子供をこのTODに入れると　死んだ時に　Probate Courtに行かず　子供の名義に変更されます。　Living Trustを組むには　お金がかかりますが　この書類だと　簡単に出来ます。　自分で書類を作れば　Recording feeだけでできます。　この法律が施行されたのは1月1日2016年で2021年まで有効です。　延長されるかどうかは　今のところまだわかりませんが　このTODで　Probate が避けられるようになります。　

Probateを避けられる方法ですが　税金面などに関しては　ご自分のCPAに相談してください。