ロサンゼルスの不動産に関するブログ

インフレでなんでも高騰している今、住宅事情も然りです。
家をお持ちの方、家のリモデルをして家の価値を上げましょう。
リモデルも家を売ることを前提にしたリモデル。　家を売ることなく今の生活を楽しむためにするリモデルと色々とあります。
今回はまず家を売ることを前提にしたリモデルですが　以下の通りです。

１　ガレージドアを新しくする
２　家のエクテリアを新しくする
３　窓を新しくする
４　屋根を新しくする
５　キッチンのリモデル
６　バスルームのリモデル

#aoikaki #fudosanamerica #リモデル #家を売るためのリモデル

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不動産のEquity（資産）

8月

22日

あなたが住宅所有者であれば、今家を売るべきかどうか悩んでいるかもしれません。おそらくそれは、次の住宅でより高い住宅ローンを借りたくないからかもしれません。それが最大のハードルである場合、自分の不動産のEquityを理解することで　より安心して次に進めるかもしれません。

Equity（資産）とは何か？
Equityとは、住宅の現在の価値からローンの負債額を差し引いたものです。つまりあなたの家の資産です。そして最近、そのEquityは皆さんの予想をはるかに上回る速さで成長しています。

過去数年にわたり、住宅価格は劇的に上昇し、それがあなたのEquityを急速に大きく押し上げました。市場は正常化し始めていますが、売り住宅物件の数と購入を検討している購入者の数の間には依然として不均衡が存在します。そして、今日住宅価格が再び上昇しているのは、住宅の需要が非常に高いためです。不動産データプロバイダーである ATTOM の CEO、ロブ・バーバー氏は次のように説明しています。

「最近の景気低迷中でもEquity水準は高かったが、現在は再び上昇しており、かつてないほど良くなっている。」

今日の市場においてEquityがどのようなメリットをもたらすか？
その理由は次のとおりです。 ATTOM と国勢調査のデータに基づくと、住宅所有者のほぼ 3 分の 2 (68.7%) が住宅ローンを完済したか、少なくとも 50% の自己資本を保有しています (上のグラフを参照)。

つまり、現在およそ 70% が膨大なEquityを保有していることになります。

家を売却したら、そのEquityを次の購入に役立てることができます。次回の頭金に必要な金額の一部（すべてではないにしても）になる可能性があります。次の家にかなり高額の頭金を入れることができるので、それほど多額の資金を準備する必要がない場合もあります。そして、今の家に何年も住んでいるなら、全額現金で支払えるほどの資産を築いているかもしれません。それがあなたに当てはまれば、借金を完全に避けることができるので、現在の住宅ローン金利を心配する必要がなくなります。

どれだけのEquityを持っているかを調べる方法
自分がどれくらいの財産を持っているかを知る最善の方法は、信頼できる不動産業者に連絡して調べてもらいましょう。

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フォークロージャー物件が増えない理由

8月

21日

現在、食料品からガソリンまであらゆるものの価格が高騰しており、住宅ローンの支払いができなくなる人が増えるのではないかとの憶測が広がっており、多くの差し押さえが目前に迫っているのではないかという懸念が生じています。差し押さえ申請件数が昨年に比べて若干増加しているのは事実ですが、専門家は差し押さえが急増するとは予測していません。

ビル・マクブライド氏のCaliculated Riskによると　マクブライド氏は住宅市場の専門家で、暴落に至るまでのデータと市場環境を綿密に追跡した結果、2008年に差し押さえが起こることを見抜くことができました。同じ慎重な目と分析によって、彼は現状について異なる見方をしています。

「今回は差し押さえの危機は起こらないだろう。」

なぜ再び差押えの嵐が起こる可能性が非常に低いのかを見てみましょう。

住宅ローンの支払いを滞納している住宅所有者は多くありません。
前回の住宅暴落で差し押さえが非常に多かった主な理由の一つは、融資基準が緩和されたことで、たとえ返済能力があることが示せなくても、人々が住宅ローンを組むことが容易になったためでした。当時、金融業者は申込者の信用スコア、収入レベル、雇用状況、負債と収入の比率をそれほど厳格に評価していませんでした。

しかし現在では、融資基準が厳格化され、住宅ローンの支払いができる適格な購入者しかローンが組めません。

また、フレディマックとファニーメイのデータは、住宅ローンの支払いを大幅に滞納している住宅所有者の数が減少していることを示しています（上のグラフを参照）

CoreLogic社の主席エコノミスト、モリー・ボーズ氏は、住宅ローンの支払いに苦労している住宅所有者がいかに少ないかを説明しています。
「5月の全体的な住宅ローン延滞率は過去最低に匹敵し、深刻な延滞もそれに続いた。さらに、2021年に膨れ上がった6か月以上延滞した住宅ローン金利は、2020年3月に最後に観測された水準まで後退した。」
差し押さえが大幅に増加する前に、住宅ローンを支払えない人の数を増やす必要がある。非常に多くのバイヤーが支払いを行っているため、差し押さえの波が起こる可能性は低いでしょう。

結論
差し押さえが殺到する可能性を心配しているのであれば、現在のデータにはそれが起こることを示唆するものは何もないことを知っておいてください。実際、適格な購入者は非常に高い金利で住宅ローンを支払っています。

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Home Insurance 最新情報

8月

2日

Home Insurance Companyはここしばらく非常に厳しい状況です。　多くの災害　火災などで審査がより厳しくなってきております。
これから家を購入される方　家のオーナーの方には是非読んでいただきたい内容です。

カリフォルニアでも昨年から今年にかけて多くの雨が降り山岳地方では大雪で家が崩れたり、雨や嵐によって浸水のダメージがあったり　山火事で家や車が燃えてしまい　保険を使う人がとても増えています。そのため保険会社も審査がとても厳しくなってきております。
特に一戸建ての家はローンを取るときに必ずHome Insuranceが必要です。　今までは簡単にオンラインでHome Insuranceを買うことができましたが　今では審査に最低でも５日はかかります。　

Insurance agentによりますと
古い屋根の家は保険を取ってくれない会社があり、Wood shake roofはほぼどの保険会社も保険を売ってくれません。

またある保険会社は月に５件しかHome Insuranceを発行しない、
1960年以前の家には保険を発行しないなど。

また保険の見積もりを取る時に　名前など個人情報をFakeなものを使って見積もりを取り　最終的にそこの保険会社に決めて保険を発行してもらおうとした際に　15日間システムからブロックされるそうです、　そのため　家の購入時に保険の見積もりを取る際は必ず個人情報を正しく入力する必要があります。

またある保険会社は　保険の更新の前に手紙が届き　それに返信しないと保険が更新されないことがあるそうです。　

またある保険会社では　保険の更新時に支払いを忘れた場合　以前はGrace periodがありましたが　今はなく　更新できず　新たに保険に入らないといけないそうです。

などなど今までとは状況が変わってきております。　Home Insuranceの支払いは必ず忘れずにしてください。

これから家を購入される方は　特に一戸建ての場合　Home Insuranceが幾らか知りたいと思います、エスクローを開けたと同時にすぐに見積もりを取ってください、最低でも５日はかかります。　Contingencyはあまり短くすると保険が取れなかったり　思っていたより高かったりするので　早めに見積もりを取ってっください。
古い屋根は　古いエレクトリックパネルなどは火災のリスクが高いので　保険会社によっては保険を発行しないところもあります。　それらを含めて　Contingencyの期間に見極める必要があります。

現在家をお持ちの方は　より高くスムーズに家を売るためにも家のメンテナンスは必須です。　余裕のある方は　古い屋根はなるべく新しい屋根に　古いエレクトリックパネルをお使いの方はアップグレードをされることをお勧めします。　自分たちが住んでいる時でもそのほうが安心です。
古いまま　Listすると　保険が取れなくてローンが降りず家が売れないということにもなり得ます。

保険の更新時に保険代が上がっている場合はとても多いです。　水漏れや雨漏りで保険を使ったら　次の更新時に保険代がかなり上がるそうです。
大きな被害であれば保険を使う方がいいかもしれませんが　保険を使うのも良し悪しだと保険会社のエージェントは言っておりました。

Condoやタウンハウスは　HOAが保険に入っているのでそれほど保険の加入に審査は厳しくはありませんが　それでも保険代はかなり上がっていると思います。

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何故売り物件が少ないのか？　金利が上がったのに何故家の値段が下がらないのか？

6月

20日

売り物件が少ない理由の一つは　住宅ローン保有者の60％が主住居として住んで4年以内という記録があり　それが供給不足の一因となっています。
住宅ローン保有者の10人中9人の金利が6％未満であることがわかりました。これは住宅ローン保有者の９割が現在の住宅ローンの平均6.71%を下回っているということになります。
住宅ローン保有者の金利は　
6％未満　全体の中の91.8%
5％未満全体の中の82.4%
4％未満　全体の中の62%
3％未満　全体の中の23.5%

アメリカの不動産は日本と違い買ったら一生住むというのではなく家族の形態により住み替えるのが通常です、家族が増えて大きな家に引っ越したいという時期にこのような高金利になってしまったのもあり、今の家を売却して次の家を購入する際に今より高い住宅ローン金利を負担してまで売却を希望する人は多くはありません。そのためこの春の住宅の供給率が過去最低水準に落ちているのです。人気のエリアでは　住宅購入者の競争を刺激し金利の上昇で需要が低迷している中でも住宅価格のさらなる下落を妨げている理由です。この時期でも購入できた人は金利が安くなった時にリファイナンスをすることで支払いは下がります。主住居の買い時は買える時です。もちろん価格が暴落した時はチャンスですが　それがいつ来るのかをずっと待ち続けて何十年という人もたくさんいます。　買い時は買える時ですね。

今の売り物件はもう住宅ローンを完済している人や　投資物件として運用していた人などが多いです。

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売り物件をさらに魅力的に見せるためには　Part 3

6月

16日

2023年の最も魅力的なインテリアデザイン　
1. Furniture- matching furnitures sets
2. Decor- farmhouse decor
3. Design Features
a. Subway tiles
b. Moody accent walls
c. Shiplap walls
d. Barn doors
e. Open shelving in the kitchen
f. Mixing metal finishes in kitchens and bathrooms
4. Lighting & Flooring
a. Recessed LED lighting
b. Luxury Vinyl Plank(LVP) on bathroom floors

特にロサンゼルスでは　Rececced lighting toLuxury vinyl flooringがより家を早く売るのに効果的です。

魅力的なインテリアデザインのための 3 つのヒント

1. 埋め込み型 LED ライト: オーバーヘッドライトとフロアランプなどの照明を組み合わせると、部屋がより居心地よく感じられます。

2. 高級ビニール板: 家中の LVP は、堅木張りの床の暖かさと憧れの外観をもたらし、特に濡れた場所での耐久性の安全性を高めます。

3. Subwayタイル: Subwayタイルを効果的に使用するには、レンガのようなものから手作りのゼリー状の地下鉄タイルまで、さまざまな色、サイズ、テクスチャを探し選んでください。

環境に配慮した住宅購入者は、内部では、既存の床、キャビネットなどを再仕上げする人が多いです。(50%)。省エネ照明に替える(47%)。または古い家具の再仕上げ/再塗装 (38%)。屋外では、ソーラーの照明 (46%)、自然の景観 (43%)、干ばつに強い景観 (40%)、ソーラーパネル (26%)を望んでいます

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売り物件をさらに魅力的に見せるためには　Part 2

6月

15日

2023 年のデザイントレンド

建築スタイル
In: Ranch Style (35%) とCraftsman Style (23%) が最も印象的です。

Out: Italianate (24%) とModern (16%) のスタイルは最も印象に残りません。
イタリア風は2000年に流行しており　2023の今ではあまり人気はありませんがこれも流行なので普遍的デザインが人気です。個人的にはモダンなデザインは私は好きですし、都会では人気です。

インテリアデザイン
In: ミレニアム世代は 2022 年にCottagecore (21%) とMaximalism (25%) を自宅に取り入れました。

Out: 住宅所有者には、Bohemian (30%) とModern (17%) はあまり人気ありません。
個人的にはModernは大好きですし、人気ありますが　普遍的に全ての人が好きだというわけではありませんね。

正面ドアの色
In: 住宅所有者は中間色を好みます (44%)。
Out: 明るく大胆な色合いはあまり好まれません (48%)。

インテリアカラー
In: 中間色のグレーとベージュ (38%) が最も好まれます。

Out: 深い色合い (13%) は好ましくありません　どうしても取り入れたい場合はどこかの壁の一部に。

アウトドアの特徴
対象: 屋外のダイニングテーブルと椅子 (22%)、ファイヤーピット (20%)、屋外構造物 (23%) が最も魅力的です。

Out: 噴水と彫像 (27%) はあまり魅力的ではありません。

リモデルの優先事項
In: キッチン (24%) とバスルーム (26%) の両方が人気です。

Out: 2023 年にリビングルームを改装する計画があるのは 19% のみです。

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売り物件をさらに魅力的に見せるためには　Part 1

6月

14日

間取り、タイル張り、キャビネット、カウンタートップなどの家のデザインによって、購入者にとっての魅力が決まるかどうかが決まります。ファッションと同じように、インテリアのトレンドも時間の経過とともに変化するため、今年「流行」したものが来年にも「流行」する可能性があります。我々リアルターはいくつもの家を見歩いているため　これらのトレンドについて敏感です。住宅所有者にとって費用対効果の高いアプローチが最優先事項になります。それは普遍的デザインであり、超機能的な空間を作るということです。大金を掛けずにより家を素敵に見せるためのヒントです。

インフレがリモデルデザイン予算に与える影響
インフレの影響で家のリモデルをする所有者は減少しており、少なくとも年に1回は装飾を変えると答えた所有者はわずか25％に過ぎません。これは 2021 年の 32% から減少しており、「普遍的デザイン」、つまり一年中使えるアイテムに魅力があることを示唆しています。実際に模様替えを希望する住宅所有者は、ペンキの塗り直し (66%)、家具の配置変更 (49%)、新しいクッション (43%)、観葉植物 (41%)、壁アートの更新 (39%) など、費用対効果の高いオプションを選択しています。 DIY プロジェクトも予算内で簡単に行うことができます。たとえば、ヴィンテージ家具の染色、キャビネットの塗装、新しい剥がして貼り付けるタイル、部屋の再塗装、モダンな壁紙の貼り付けなどです。

新しいパワーハウスルーム
リビングルームはキッチンを追い越し、家の中心的な空間となっています。住宅所有者の 24% はリビングルームが最も活力を感じる場所であると答え、54% はリビングルームが最もリラックスできる場所でもあると答えています。 55% がリビングルームが家族との憩いの場所で過ごす時間が一番多いと感じており、キッチンが 2 位 (21%) となっています。つながり、休息とリラクゼーションを備えた超機能的な部屋は、より高い需要が見込まれると考えられます。住宅所有者の 41% は、キッチン、リビングルーム、ダイニングルームを完全にオープンなレイアウトにしたいと考えています。リビングルームの家具を使って独立した空間（部屋の中央にソファを置き、その後ろにコンソールテーブルを置く）を区切るようアドバイスすると、レイアウト上それが不可能な場合でも、開放感を演出するのに役立ちます。

こういったアイデアでバイヤーに好印象を与え、バイヤーに家のインテリアのアイデアを提供できます。そのために　家の売却時に家をプロのステージャーに頼んでステージングをするのは大きなメリットがあるのです。

バイヤーに最大のメリットが出せるリモデル
Updated bathroom 61%
Updated Kitchen decor. 60%
New flooring 43%
New appliances 42%
Well-maintained yard 31%

魅力がないとバイヤーに思われるデザイン
Outdated bathroom 54%
Old carpet 49%
Outdated kitchen features 41%
Textured ceiling 32%
Outdated appliances 30%

米国の他の住宅物件と比較して　ロサンゼルスとサンフランシスコのベイアエリアの住宅物件では　Updated Kitchenとウッドフロアーがバイヤーに人気です。

お客様自身で簡単に行えるもう 1 つの簡単でコスト効率の高いアップグレードは、照明器具の交換です。時代遅れのバニティーのライト、ペンダントライト、ビルダーグレードのフラッシュマウントを、LED 電球や省エネ調光器を備えた照明器具など、手頃な価格のデザイン性の高いものに交換します。照明は空間の見た目や雰囲気を完全に変えることができます。

その家に改修以上のものが必要な場合は、新しいキッチンアプライアンス（家電） (23%)、アイランドキッチン (21%)、クオーツカウンタートップ (15%) など、購入者が最も望んでいると言うアップグレードに焦点を当てます。汚れやこぼれに耐えられる耐久性のある高品質の素材を選択してください。本物の石や木を模倣した色と模様の石英カウンターと高級ビニール板の床は、時代を超越したデザインを提供します。
リモデルをご検討の方は是非ご相談ください。

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