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ロサンゼルスの不動産に関するブログ

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ロサンゼルスやオレンジカウンティーで不動産に関する相談は 加木あおいまで 是非お問い合わせください!

Closing Costについて セラー編

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セラー(売り手)のClosing Costは以下のとおりです。
* Real Estate Commission
* Homeowner Title Insurance Premium
* Natural Hazard Disclosure Report Fee
* Document Preparation Fee for Deed
* Document Transfer Tax($1.10 per $1,000 sales price)
* Any City Transfer /Conveyance Tax( according to contract)
* 存在するローンの返済の際にかかる費用
* Termite Inspection and work( according to contract)
* Home Warranty (according to contract)
* Tax Proration- 固定資産税の日割り払い もしくは 固定資産税が未納の場合全額
* 未納である HOAの支払い
* Homeowner's Association Document Fee
* その他未納である税金や抵当権など それを処理するための事務費用
* Notary Fee
* Courier Fee
* Repair Cost

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Closing Cost について バイヤー編

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さて今回は 家を買う際のClosing Costについてお話します。 家の購入の際には 売値、買値 以外に Closing Costというものが存在します。 
まずはバイヤー(購入者)のClosing Costは 以下のとおりです。
*.Title Insurance Premiums(Lender policy)
* Escrow fee
* Notary fees
* Recording charge for all documents in buyer's name
* HOA Transfer fee
* Inspection fee( property inspection etc)
* Fire Insurance premium for the first year
* Loan Fee
* Appraisal Fee
* Courier Fee
* City Transfer/ Conveyance Tax( According to contract)
* Tax Proration (固定資産税の 日割り払い)
* Mortgage Proration(ローンの日割り払い)

All Cashで買う場合は Loan Fee, Title Insurance Premiums, Appraisal Feeはかかりません。 また 一戸建てを購入の方は HOA Transfer Feeはかかりません。
この中で一番費用がかかるのは Loan Feeになりますので ローンのプリアプルーブをとる際にこのLoan Feeについて先に聞いて置かれるのがいいと思います。 
Loan Fee には Origination Fee, Processing fee, Credit report fee などが含まれます。

地域によって City Transfer Taxがかかります。 通常はセラーは払いますが City of Redondo Beachはセラーとバイヤーと折半することが通例となっております。 Playa Vista では Private Transfer Taxがあり これも折半することが多いです。
#fudosanamerica #アメリカホーム

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Supplemental Tax って?

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1月1日に住んでいた人のProperty Taxが 翌年の6月30日まで有効なので 途中で所有者が変わりますと、所有者が変わった日から新しい所有者のProperty Taxになります。 前の所有者と新しい所有者のProperty taxの差額を Supplemental Taxといい、通常のProperty taxの請求書以外に送られてきます。 普通のProperty Taxの金額は 前の所有者の金額なので多分あなたが想像していたよりも安い金額だと思いますが 喜ばないでくださいね。 Supplementa taxをあわせた金額があなたの新しいProperty Taxです。 
例えば、 今年の2月に不動産を購入した場合、 その年の1月は前の所有者が住んでおりましたので 前の所有者の査定金額で Property taxがきまり、 それを元にProperty tax billが10月くらいに送られてきます。 2月から来年の6月までの前の所有者とのProperty taxの差額が Supplemental Taxです。 来年の1月はあなたが所有者なので あなたの購入金額に基づいたProperty tax billが 来年の10月に送られるということになります。 購入時期によって異なりますので、 詳しくはお問い合わせください。 忘れずに期日までに支払ってくださいね。 延滞金がかかります。

家の所有者が変わらずとも 家のリモデルをしたり 家を立て直したりしたら 再度 家の評価額がかわります。 家が再査定されることになり、 この際もSupplemental Taxが発生します。
#fudosanamerica #アメリカホーム #fudosanterm

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Happy Halloween!

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Happy Halloween!
今日は10月31日 ハロウィンですね。 娘がまだ小学校の時期はこの日が娘にとって1年で1番大好きな日だといっておりました。 Trick or Treatといって仮装してお菓子をもらいにいき、ピローケースに一杯になったキャンデーを自慢げに持って帰り 友達といくつもらったかを数えていたものでした。 子どもたちにとっては今日は特別な日なのでしょう。

これからHoliday Seasonに入っていきます。 来月は感謝祭、 再来月はクリスマス! 不動産はバイヤーが少なくなるのでライバルが減って購入するのにはいい時期です。 
11月11日に不動産に関する税金のセミナーを開催しますので 是非ご参加ください。 年に一度のセミナーですので。
日時  11月11日(土)  10時から12時まで
場所  Re/Max Estate Properties Torrance Office Training Center
23740 Hawthorne Blvd. Torrance, CA 90505
入り口は 南側のドアからになります。

明日は11月1日 Property Taxの 第一期の納税期限です。 遅くとも12月10日までには支払いましょう!  12月10日までに支払えば延滞金はかかりません。

#fudosanamerica #アメリカホーム

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アメリカのGeneration と 不動産

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アメリカの人口の比率は6つの世代に別れます。
1. G.I. Generation (1901−1924) 1.5% Age in 2017 : 93 & Older
2. Silent Generation (1925-1945) 11.4% Age in 2017: 72-92
3. Baby Boomers (1946-1964) 24.6% Age in 2017: 53-71
4. Generation X (1965-1976) 16% Age in 2017: 41-52
5. Millennials, Generation Y (1977-1994) 24.8% Age in 2017: 23-40
6. Generation Z (1995~) 24.4 % Age in 2016: 22 & under

これを見ると53歳以上の人口の比率は 37.5%と人口の3分の1以上を占めております。 特にBaby Boomers世代は これから年金を受け取っていく世代で 不動産もダウンサイズする傾向があります。 ダウンサイズするときの理想の住まいは 階段がなく平屋で 2ベッドのガレージ付きが良いということになります。  Generation Xでは子供を育てていく年代なので 大きな家が必要になります。 それぞれ世代によって住みたい家が異なるのだなぁと思いました。 学校区の良い高級住宅街ではどんどん大きな家が建てられています。 以前は3000sf以上ある家など殆どなかったのですが 今では4000sf から 5000sfもある豪邸が建てられています。  そうなると1000sfを以下の小さな 築60年の家は不要なのかとおもいきや、 こういう家を必要とする世代がいることを知り、 それなりに需要があるのだなぁと実感いたしました。 

日本と異なりアメリカは若い世代の人口比率が高いので 将来的にも不動産の需要は引き続きありますね。 いいことです! 
#fudosanamerica #アメリカホーム

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不動産に関する税金のセミナー 2017年秋

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不動産に関する税金のセミナー
毎年 恒例の不動産に関する税金のセミナーを 今年もReMax Torrance のオフィスで開催します。 講師は今泉公認会計事務所の 今泉公宏様をおまねきし、皆さん の 関心 の ある 不動産 を買って節 税 する方法について お話していただきます。 今年こそマイホーム購入を考えていらっしゃる方、 購入時 の 諸経費をどこまで 税 金で落せる の か、 また家を購入したらどういう節 税 ができる の か、 投資で購入している方もたくさんいらっしゃいます、 投資物件 の 節 税 についても説明してもらいます。 家の売却を考えていらっしゃる方は Capital Gain税についても学びましょう。
日時  11月11日(土)  10時から12時まで

場所  Re/Max Estate Properties Torrance Office Training Center
23740 Hawthorne Blvd. Torrance, CA 90505
入り口は 南側 の ドアからになります。

資料作成のため人数を把握する必要がありますので 参加される方は  加木あおいまで ご連絡ください。
#fudosanevent

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空調システムのメンテナンス

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air filter air filter
アメリカの家の空調はセントラルヒーターが主流です。 他には 壁についているWall Heaterというのもありますが これは50年以上前の家によくあったもので最近の建物は 殆どがセントラルヒーターになっております。 セントラルヒーターの寿命は20−30年とされています。 これもメンテナンスをしっかりしていることで 寿命は伸びます。 最も簡単で必ずしなければならないメンテナンスと言うのはエアーフィルターの交換です。 ロスは気候がよく他の州に比べると空調システムを使う頻度がすくないので ヒーターのみでしたら年に1度でもいいと思います。 エアコンも使われる場合は年に3〜4度は交換することをお勧めします。 汚れた空気を吸い込むことにより ヒーター本体にダメージを与えます。 埃を沢山吸い込むとガスの不完全燃焼も起こりえます。 汚れた空気を吸い込んで暖かくした空気は汚れています。 アレルギーのある人は頻繁に交換したほうがいいですね。 エアーフィルターは10ドルほどで売られています。

中古物件を購入して エアーフィルターが汚かった場合はダクトが汚れている可能性もあるので ダクトクリーニングをするといいでしょう。 ダクトクリーニングもメンテナンスの一つです。 5年に一度はダクトクリーニングをするのがいいそうです。 

ちなみに、セントラルヒーティングシステムの家はすでにダクトが家中に通っているのでエアコンは簡単に取り付けられます。 

日本の空調システムは各部屋にエアコンが壁についていて使っている部屋だけ使うことができますが アメリカのセントラルヒーティングシステムはガレージや屋根裏、クローゼットの中に本体のFurnace(ヒーター)があり、そこからダクトを通して温かい空気を各部屋に流し込みます。 各部屋についている空気が出てくるところをRegister と呼びます。 使わない部屋を暖めたり冷やしたりしたくない場合は このRegisterを閉めることもできますし、カバーするものも売られています。 最近では NestのようなLearning Thermostatが売られてきていますので それを利用するのもいいでしょう。
#fudosanamerica #maintenance #americanhome

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Garbage Disposal

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Garbage Disposal Garbage Disposal
アメリカのキッチンと日本のキッチンの違いはいくつかありますが 日本にはないのがGarbage Disposalです。 これはキッチンのシンクについている生ゴミ処理機です。 私も日本から来たときは使い方がよくわかりませんでした。 ゴミを流す時にスイッチをいれて生ゴミを粉砕します。 日本では網で生ゴミを集めてゴミ箱に捨てる習慣がありますが こちらでは生ゴミをそのまま水と一緒に処理して下水に流してしまうのです。 何でもかんでも流して処理することも可能ですが 硬いものや繊維の多い野菜などは詰まってしまう可能性もありますのでご注意を。ご飯の食べかすは水の中ではぬめぬめしてくるので 流さないほうがいいそうです。 爪楊枝などをながしてしまうと故障の原因になってしまいます。
毎日一度は使うことをお勧めします。 Garbage Disposalの中は金属でできているので 長い間使わないと錆びてしまって故障の原因にもなります。

Garbage Disposalが動かなくなった経験はありませんか? そんな時のために自分でもできる修理方法があります。 

* スイッチを入れても音も何もしない場合。
プラグを抜いて再度プラグをいれて Garbage Disposalの底もしくは側面にあるReset ボタンを押す。 

* スイッチを入れたら ハミング音がする場合。
Garbage Disposalの底に六角レンチを差し込みグルグルと回す。 これは内部の金属が錆びていたり 何かが詰まっている時に多いので 女性の細腕ではちょっと無理かも。 私も何度か挑戦しましたが まったく動きませんが プラマーがきたら簡単にグルグルと回してくれるので力がいるのだと思います。

それでも動かない場合はプラマーを呼んで修理してもらいましょう。
#fudosanamerica #maintenance

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大きな木があるお家

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大きな木がある家でよく聞くことが 木の根っこが下水管に侵入して下水管がつまり下水が逆流することです。 この対処方法は以下の通りです。
1) 定期的にプラマーを呼んで下水管をクリーニングしてもらう。
2) 下水管にカメラを挿入して 木の根っこが入り込んだ場所を特定してもらい、 その部分を掘り起こして新しい下水管に取り替える。
3) 最新の素材で作られたTubeを元の下水管に挿入することによって新しい下水管にする。

1)と2)を選ぶ場合は 木を切り倒してしまうしまうか、木の根っこを切り落としてしまわない限り また同じことが起こります。
3)簡単に新しい下水管に交換できるのですが 費用がかかります。

いずれにせよ、南カリフォルニアの一戸建は1950年から60年にかけて作られた物件が多いので樹齢も50年以上です。 木の根っこもすくすくと育っています。 たとえ ご自宅になくとも隣の家から伸びてくることもありますね。 下水管は基本的に家の中から 家の前の道路に向かってありますので 裏庭の木はあまり問題ないと思います。 前庭の木や歩道に植えられた木は要注意ですね。

#fudosanamerica #maintenance

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Property Tax について

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今回はProperty Taxについてお話したいと思います。 
Property Taxは不動産購入時の際の値段に対して課税されます。 課税率は不動産がある市によって異なりますが ロサンゼルスカウンティーでは約1.25%です。 カリフォルニアのProperty Taxは Proposition 13によって いくら家の値段が高騰しても年間で2%以上は上がることはなく、 家が売られるまではそのレートが適応されるようになっております。
Property Taxの1%は Countyが使いますが それ以外に市民税や Mello Roos(Special Tax)があるので それぞれの不動産の地域によって固定資産税の税率も変わります。

次は Property Taxの支払日についてです。 以下の様に Property TaxのFiscal Yearは 7月1日から翌年の6月30日になります。 そのFiscal Yearの課税金額の査定日はその年の1月1日です。 

Property Taxの査定と支払期日
7月1日 Beginning of fiscal year
この日付けで 新しい家の価値が適応される。

9月中旬 新しい課税金額が決められる。

10月  最後の週にProperty taxのBillが郵送される。

11月1日 第一期分の納税期日

12月10日 第一期分はこの日までに支払わないと延滞金が課せられる。

1月1日 家の査定日(次の年の分)

2月1日 第二期分の納税期日

4月10日 第二期分はこの日までに支払わないと延滞金が課せられる。

1月1日に住んでいた人のProperty Taxが 翌年の6月30日まで有効なので 途中で所有者が変わると、 所有者が変わった日から新しい所有者のProperty Taxになるので 家の購入の1年から2年は Supplemental Tax というのが別に送られてきます。
この税金は最初だけです。
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