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出相チーム「皆様の暮らしに役立つ」情報BOX
http://jp.bloguru.com/deaiteam-customer-care
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2012年のLA不動産マーケット予測
【「住宅マーケット・2012年大予測」資料】お世話になります。
カリフォルニアの不動産マーケットは2006年～2007年前半が価格のピークでしたが
それ以来、日本のバブル崩壊のごとく下落してきました。
それに加えて、住宅ローンの金利がアメリカ史上、一番の低金利を更新しており、
ファーストバイヤーの方とって購入しやすい条件が整っています。
一方で、価格の下落傾向の時期には、売り手のモチベーションが下がるため、
多くのホームオーナーの方々は売却を控える傾向にあります。
つまり購入者が多くて、売り出し物件が少ない状態が、ここに来て顕著になってきました。
この状況は2012年、どんな方向に進むのでしょうか？
こちらは2012年の不動産マーケット予測と題して、セミナーでご紹介した内容を
まとめています。ぜひご参照ください。
「住宅マーケット・2012年大予測」資料
（3月のセミナーにてご紹介）
火災保険HO-6をご存知ですか？
ご説明いたします。
HO-6は、wall in coverage insurance という火災保険で、銀行からrequireされるものです。
これまで管理組合（Home Owner’s Association=HOA）が入っている火災保険は一般的に外壁や構造部分がカバー範囲となっていました。
ところが、火災が発生した場合、外壁は保険で修復できても、室内の修繕についてホームオーナーが
負担できずに放置された場合、価値が担保できなくなるというケースがよくあったそうです。
そこでここ最近、銀行はコンドミニアムの購入者にローンを提供する場合には、室内のドライウォールや
設備機器もカバーするための保険に入ることを求められるようになりました。
HOAが入っていない場合は、ホームオーナー個人で入る必要がありますが、年間で$300程度だそうです。
なお、これはローンを借りる際のRequirementですので、ローンを借りない場合は必ず入る必要はありません。
詳しくはローンの手続きの際にご確認ください。
Property Taxのお支払いをお忘れなく！
ホームオーナーのお手元に、Property Tax Billが送られていると思いますが、お支払いはお済みでしょうか？●前期7月1日〜12月31日までの分の支払いは、11月1日〜12月10日まで
●後期1月1日〜6月30日の支払いは、2月1日〜4月10日まで
となります。
それぞれ期限を過ぎると10%のペナルティーが課せられますので、お早めにお支払いください。
オンラインでのお支払い方法は下記のとおりです。
カウンティーのProperty Taxのウェブサイト、http://www.lacountypropertytax.comの左側にある「Payment Options欄」の「Pay Online」に掲載されています。
ご自身のProperty Taxの金額を確認されたい場合は、上記のページ左側の「Your Property Value欄」の「Property Data & Maps」からお調べいただけます。
銀行のアカウントナンバーなどを入力していくと、口座から直接支払うことができます。
クレジットカードでの決済も可能ですが、その際は支払い総額の2.1%＋$5.95の手数料が発生します。
今年、物件のご契約を終了され、支払いが行われているかがわからない場合などは、確認等サポートさせていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。
ホームワランティーについて
ホームワランティーとは、住宅の設備機器などに付ける保証のことで、自然消耗による機能の低下を含め、修繕の費用がカバーされます。通常の不動産取引では、売買契約時に売主がホームワランティーを最初の１年間付けてくれます。何か不具合に気付いた場合は、期限切れとなる前に家の中を点検されることをお勧めします。
修繕費用のカバー範囲は会社によって異なりますが、どの会社も1回の点検につき50ドル程度のサービスコールフィーがかかります。もし点検に来てもらう場合は、できるだけまとめて依頼されるとよいかと思います。
上記はホームワランティーのカバー範囲の参考例ですので、ご参照ください。
First American のホームページ
10月1日からComforming Loanの上限引き下げ
これにより、この上限を超える金額のローンについてはJumbo Loanの枠となり、ローンの負債率（debt to income ratios）やリザーブの額など、借り入れ条件が大変厳しくなります。
つまり、大型のローンを組む買主の借り入れ基準が非常に厳しくなることで、80万ドルを超える物件などの売主様にも影響が出てくると思われ、これからも市場の動きを慎重に見ていく必要があるかと思われます。
関連記事
eFannieMae.com
※注
Comforming Loanは政府系住宅ローン機関（Fannie Mae、Freddie Mac）の保証が得られるローンで、金利が低く設定されています。
417K超のローン額の優遇措置延期について
Comforming Loanは政府系住宅ローン機関（Fannie Mae、Freddie Mac）の保証が得られる
ローンで、金利が低く設定されていますが、現在の上限額が$417,000です。
毎年年末になると見直しがありますが、2011年も昨年と同じ上限になるとのことですが、
昨年末で終了予定だったHigh Balance Conforming Loan Limitsという優遇措置も
2011年9月30日まで延期されることになりました。
これは、カリフォルニアでは$729,750までのローンがConforming Loanとして借りることが
できるというものです。
つまり、$417,000以上、$729,750以下のローンを借りる場合、9月30日を過ぎると
Jumbo Loanの枠となり、ローンの負債率（debt to income ratios）やリザーブの額など、
借り入れ条件が大変厳しくなるとのことです。
この額のローンをお考えの方については、2011年9月末以降の貸し出し基準が
大きく変わる可能性がありますので、ご注意ください。
※ローンに関しては詳しくはローンオフィサーにご確認くださいませ。
購入のステップ
■１ 出相チーム コンサルテーション
住宅ローン コンサルテーション
■２ 物件検索／下見
オファー／カウンターオファー
■３ 契約開始
ローン申請
ホームインスペクション
エスクロー書類
各種書類のレビュー
修繕・クレジット交渉
Contingency Removal （ここまでが17日間の間に行われます）
■４ 契約締結／名義変更の登記
■５ 入居
それぞれのステップの日付を記載していただくシートも作成しましたので、プリントしてご利用ください。
※詳しくは、不動産購入A to Zコラム（VOL.2）をご覧ください。
Property Taxのお支払いをお忘れなく！
ホームオーナーのお手元に、Property Tax Billが送られていると思いますが、前期7月1日〜12月31日までの分の支払いは11月1日〜12月10日まで、後期1月1日〜6月30日の支払いは2月1日〜４月10日までとなります。それぞれ期限を過ぎると10%のペナルティーが課せられますので、お早めにお支払いください。オンラインでのお支払い方法は下記のとおりです。
まず、カウンティーのProperty Taxのウェブサイト、
http://www.lacountypropertytax.comへ行き、左側にある「Payment Options覧」のPay Onlineを選択してください。
＊詳細は右側の画像をご参照ください（クリックすると拡大できます）
銀行のアカウントナンバーなどを入力していくと、口座から直接支払うことができます。クレジットカードでの決済も可能ですが、その際は支払い総額の2.1%＋$5.95の手数料が発生します。
今年、物件のご契約を終了され、支払いが行われているかがわからない場合などは、確認等サポートさせていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。
【物件チェックリスト】キッチン・居室・環境
プリントしてご利用ください。
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